淺談農村房地一體確權登記的現狀及其強化要點

成龍輝　李睿

摘 要：本文主要從農村房地一體確權登記的概述出發，闡述了現階段農村房地一體確權登記的現狀問題，最后對加強農村房地一體化確權登記工作的強化要點進行了探討分析，僅供參考。

關鍵詞：農村房地一體;統一登記;發證問題

一、農村房地一體確權登記的概述

為了進一步促進我國農村經濟的發展的同時維護農民合法權益，國家推行了農村房地一體確權登記的舉措。并相繼頒發了相關法律法規、政策文件，如：《不動產登記暫行條例》、《國土資源部關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》（國土資發[2016]191號）等，全國各地逐漸開展了農村房地一體的權籍調查工作，并在農村宅基地和集體建設用地使用權和農房等定著物確權登記工作中取得了良好的成果，但在確權登記過程中依然存在的諸多的問題需要進一步的完善，例如部分地區在不動產登記過程中只登記了宅基地和集體建設用地，未將農房等建筑物一并登記等。因此，在不動產登記大背景下研究農村房地一體確權登記問題對保障農民合法權益，深化農村改革，加快推進全國農村房地一體確權登記工作，全面實施鄉村振興戰略有著重大意義。

（一）房地一體確權登記能有效降低房地分離的矛盾。將房地組合到一起進行處分，有利于減少因房地分離導致矛盾，也有利于增加房屋土地的使用效益，構建和促進我國放房地產市場發展和繁榮。

（二）房地一體能簡化土地與建筑物的關系，減少不必要支出。由于房與地間涉及諸多法律利益，導致房地法律關系復雜化、登記手續繁瑣與交易成本的增加，房地一體化能緩解了房地矛盾，穩定了房產權。

（三）房地一體在解決農房權屬糾紛，有利于維持現有社會秩序與善良風俗;能更好地保護宅基地使用制度與相關權利人的合法權益，依據房地一體原則能有效保障繼承人的合法權益。

（四）房地一體在建設用地使用權中能有效簡化復雜的法律程序，保護權利人的合法財產免于或減少損失;第三，有利于高效合理的利用土地，減緩土地壓力。

二、現階段農村房地一體確權登記的現狀問題

新中國成立已來，先后開展多次針對農民集體土地的登記發證工作，農村土地權利狀況的演變，經歷解放初期農民對土地擁有完整產權的狀態，過渡至合作化、人民公社時期，農民對土地權利的部分喪失到完全歸公再到土地包產到戶，繼而確立家庭聯產承包經營、統分結合的雙層經營體制，部分權利回到農民手中，隨后，農村制度改革逐步走向以權利保障為核心的制度轉變。由于受二元結構制度影響，雖然登記農民宅基地使用權，但限制交易流轉，未對地上建筑物、構筑物等進行全面登記，同時受技術水平限制，登記水平普遍不高，較為粗放，遺留問題較多。 目前法律規定，農村宅基地由農村居民無償取得、無期限使用，農村宅基地和房屋的流轉限制在本集體經濟組織內部，導致農戶宅基地取得困難、利用粗放、退出不暢、超標準占用宅基地和一戶多宅等情況，因此， 實行不動產城鄉統一登記，能保障農房宅基地用益物權，改革完善農村宅基地制度”等改革精神，最終實現農民完整的土地產權。 當前，在統一登記過程中存在以下問題：

（一）現行政策法規在與現實執行中的沖突

隨著社會經濟的不斷前進，在農村房屋土地管理登記政策也隨之調整以相適應。當前的產權政策的制定與執行，皆是以當代先進的科學管理水平，以及突破傳統的管理理念的基礎之上。若以當前的政策法規為執行準繩，必然使相對落后地區的施行效果達不到預期，也無法完善的解決歷史遺留下的所有疑難。如鄉村內年限久遠的房屋，在當時規劃不足、規范缺失的管理環境之下，沒有進行產權登記，不具備該房產的合法擁有權益。

（二）相關部門跟蹤管理缺位

在傳統農村房地建設過程中，需要通過規劃、國土以及住建部等多部門多環節的審批，周期長且效率低，影響了政策的制定和執行效果。而部分基層工作人員的專業素養與能力明顯不能勝任崗位的要求，人員配備上也略顯不足，由此更加難以及時的發現違規占用及搭擴建問題的存在。另外，有關管理部門在監管力度上也未能結合地區的特點而進行調整，導致出現問題不能妥善解決，或者解決不徹底，使問題越積越多，成為歷史性問題。

（三）經濟利益的驅動下的違規搭建

近年來，我國經濟建設取得了一定的成績，各地區土地價值有很大上漲，讓一部分通過土地征收以及拆遷補償獲取大量的貨幣價值。這一獲利渠道使擁有相關房產資源的農民不顧法律條例的約束與限制，不斷的擴增宅基地與建筑物面積，以期換取更大價值。即使這些房產不能通過拆遷或是被征收折現，還可以通過租賃的方式獲得經濟價值。這種在廣大農村中被跟風效仿的個人違規操作，也使當前我國實行的不動產登記制度困難重重。

三、加強農村房地一體化確權登記工作的強化要點

（一）將統籌兼顧和夯實基礎進行有效結合

全國各地要全面落實農村土地的稽查工作的實施，做好各項調查工作，同時嚴格落實建筑為、構筑物等諸多調查工作，在工作開展過程中，從實際的情況和發展形式出發，有針對性優化對相關的的文件要求，進而保證各個工作的與時俱進，各地充分地兼顧集體建設用地流轉、建設用地市場等土地制度改革、不動產統一登記建設的實際需要，統籌考慮各地的基礎條件、財力水平和技術水平，針對實際的情況進行具體問題的客觀分析，從而有效的確定相關問題的調查方法，保證整個農村地基調查工作的穩定性和統一性。

（二）因地制宜，將政策細化，利于目標的執行

由于各地情況千差萬別，為避免政策“一刀切”，各地應該能夠充分地分析現存的問題，進一步將相應的標準給予優化和明確，從而在一定程度上，有效的完善相應的策略。在進行制定相應的計劃和指導意見時，要能夠有效的堅持好各個方面的用地手續，并且要根據實際的情況，進行嚴格的等級放證工作。在解決糾紛的工作中，相關人員要充分發揮基層群眾自治組織和農村集體經濟組織的作用，建立健全農村土地權屬糾紛調處工作機制，切實保護群眾合法利益。

（三）能發則發，謀求長遠發展

各個地區根據實際情況設立合理和完善地發展目標的要求，有效落實宅基地和集體用地的發證工作，將各個政策文件中的工作給予全面和有效的落實，做到應發盡發。各個地區還要確立明確的發證點，為整個工作的開展奠定基礎，有效的積累經驗。我們要立足長遠，加強信息化建設和現代化建設，將計算機技術應用到數字化管理和信息化應用過程中，使得整個工作與社會現代化發展進程相適應。

（四）強化農村房地一體化確權登記發證工作的組織領導

首先，要明確縣（市）區政府領導為第一責任人，明確由本行政區政府領導對農村土地確權工作負總責，發揮主導作用。其次，要堅持“7個到位”標準。要以“政府重視是否到位、宣傳發動是否到位、部署安排是否到位、政策細化是否到位、經費落實是否到位、質量標準是否到位、督促指導是否到位”的“七個到位”為評判標準，對上做好匯報和爭取工作，橫向抓好與相關部門的銜接、協調，對下理順工作機制、加強質量控制，確保農村集體土地確權登記。最后，要強化工作力量。四是要加強督查考核。

四、結語：

總之，農村房地一體確權登記工作是一項打基礎、立長遠的系統工程，涉及到社會千家萬戶農民群眾的實際利益，因此，為依法保護好農民群體的合法權益，我們要正確認識加強農村房地權屬登記工作的重要性，對產權登記發證工作存在的各項問題，結合實際情況制定出相關針對性對策，來提高我國農村房產登記發證工作效率，為廣大農民群眾切身利益提供保障。

參考文獻：

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