論房地產投資的風險及控制策略

張天智

摘要：隨著社會經濟的不斷發展，我國房地產行業取得了重大的進步，由于房產投資不斷增多，房地產屬于一類基本經濟活動，是把大部分的資金投至房地產開發、經營、管理當中，以期獲得預期收益，然而在此過程當中，其收益預防風險相伴，因此，房地產投資的風險分析與控制非常關鍵。

關鍵詞：房地產;投資風險;控制

近幾年來，伴隨著我國社會經濟與人民生活水準逐漸不斷的提高，對房屋的需求也不斷提高，房地產行業逐漸變成我國一項經濟支柱的行業。但是，房地產行業在迅猛發展過程中，其投資屬于周期想對的時間都比較長，投入的金額比較大且影響的因素較復雜等高風險的投資活動。怎樣使房地產投資單位降低投資風險，獲取最大的投資利益，提高房產單位競爭優勢，已逐步變成諸多單業重點的研究問題。

一、房地產投資風險的特征

（一）多樣性

房地產的投資牽涉的范圍較廣，與金融動向、政策法規與宏觀經、區域的供求及消費的傾向等有密切關聯，極易受到各類因素影響。

（二）綜合性

房地產的投資屬于一項較為復雜且系統性的工程，其內外需協調統一。開發方內的市場分析、項目的決策與選址、設計施工、驗收、財務管控、銷售及物業管理等各成體系，但需要協調統一。另外，對外還需和各界創建共融的關系。

（三）補償性

因房地產投資存在較大的風險，通常投資者要求于收益當中對所需承擔的風險加以補償，亦稱作風險的回報或溢價。

（四）激勵性

風險和利潤同存，由行業的壁壘選取效應方面來看，高風險的行業通常可給理智投資者創造出超額的利潤。

二、房地產投資的風險

（一）市場競爭方面的風險

房地產的市場因同類的樓盤太多，在市場上的競爭非常激烈，使的部分樓盤出現滯銷或是增加了推廣的成本等情況而造成風險的存在。市場的競爭風險是因投資者在調查市場方面不充分及錯誤的決斷所造成，同時對整個房產市場未充分進一步的了解及考察也是會有一定的影響。

（二）自然方面的風險

自然方面的風險不可抗力，比如地震、洪水、火災及滑坡等災害，再就是因狂風暴雨等天氣而造成延誤工期或是破壞到工程所造成的損失，此因人無法控制自然所引起，若萬一發生，則會使投資方出現嚴重損失。

（三）利率方面的風險

調整利率屬于國家宏觀調控經濟的一種常見方法。調整利率會給投資金額比較大的產業造成嚴重影響，特別是在發展時期的房產行業。在房產單位投資當中，大多數的資金需從銀行貸款，所以，利率提升會由兩方面對其造成影響，導致利率風險的出現。一方面為實際的投資價值出現折損。利率提升會對現金流入量產生影響，使凈現值有所降低，更甚的是凈現值會出現負數。另一方面是利率提升會在債務上增加房產投資單位的負擔，導致還貸風險的出現，并且還會抑制房產需求，銷售價格降低，使其資金的運轉出現困難。

（四）購買力方面的風險

通貨的膨脹在一定程度上會使得買房客戶用貶值貨幣來支付項目的款項。現階段，如果投資者的樓盤選擇分期付款形式，也會因貨幣的貶值而導致入不敷出情況的發生。預測未來通貨的膨脹率雖已包含于貼現率當中，然而未來通貨的膨脹率十分有可能會與預測發生偏離。再就是因為于物價的總水平有所提高，使得消費者的購買能力有所降低，若物價比大部分消費者的總體收入水平高，則人們會降低房產的需求，這使部分的投資者的收入有所減少，進而使得收入有所損失。

（五）政策方面的風險

房地產的投資是針對不動產加以運作，開發和經營的狀況和環境與土地等具有緊密關聯。所以，我國的房地產行業的發展無法脫離政策方面的管控。此外，在土地的租賃和銷售的價格及設備與建設材料等方面均有相關的政策制約。所以，土地的出讓與使用及城市的建設規劃等政策會對房產單位投資造成相應風險。固定資產的投資規模其宏觀與金融等政策變化同樣會對房產投資單位造成風險。

（六）經營與財務方面的風險

經營方面的風險是因在房產投資與經營上出現失誤所導致的。此類風險是主要因投資者在主觀上作出不正確的決策以及在經營管理上出現了問題等。財務方面的風險指的是房產的投資者進行融資，提高了單位融資的成本與負債率，會導致出現債務償還與資金鏈的惡性循環等風險。

三、房地產投資風險控制策略

（一）對市場的行情加以了解

市場的需求是房產投資得以獲益的前提條件，唯有在房產的市場當中對房屋有所需要，能夠將建造的房屋出售出去，才可順利完成房地產的投資。因此投資應首先對市場的現狀充分了解并對市場的前景進行預估，找對投資的方向。對可能影響房產市場的因素加以了解，包括市場的調研與細分及其它外生的變量等。應對目前市場需求與欠缺的項目形式加以充分的了解與掌握，其需求的量、市場的飽和程度及支付的能力、單位競爭情況、市場的未來發展方向等。細分市場是對投資項目的目標群體加以明確。還應當對其它的外生變量進行全方位的分析與研究。對市場進行充分的了解，屬于單位對風險預估和理性的預期及降低成本等的前提，單位應按照市場進行理性的決策，找到最有利的投資方向。

（二）對投資風險加以分散

1、轉嫁風險

房產投資方有意識把損失轉嫁于和其相互間存在著經濟利益的另一方來承擔，這主要包括工程的施工合同把風險往施工方面轉移，入商業類的保險將風險往保險公司轉移，把項目的資金加以證券化與投資獲利期權及契約型的轉移等方面。

2、組合投資

組合的投資指的是對開發的結構加以組合從而實現風險分散，通常來講包含了劃分與選取投資的范圍、分散投資的時間及組合多個類型的項目來加以投資等方法，項目不相同其收益狀況與風險的概率就不相同，經投資組合能將投資的風險加以分散，如此便可穩定收益減小投資的風險。

（三）合理選擇融資的形式

按照單位實際狀況，對融資的渠道與方式加以合理化選取，使貸款的利率與資金的風險得以減小，并提升資金的利用率，例如于投資項目的管理當中，采取競爭的機制，減小工程的造價，強化工程的品質，縮減工程周期。

（四）創建預防風險的機制

創建并完善制度與程序，使得達到預防風險預期的目的，管理人員進一步對管控制度加以強化。創建財務的預報，對房產財務方面的風險及時加以預防與監控，定期的發布有關財務宏觀變動的信息，提升單位把握投資風險事件的程度，選擇合理的預防對策，及時消除可能會出現的風險。還可創建預防投資風險電子網絡平臺，使得房產投資方可以及時對有關的信息與合理預防風險的對策加以了解與掌握，而且還能提升預防投資風險的透明程度。可以及時把預防風險覆蓋于此市場空間當中，并且于預防風險的過程當中加以動態的監測，促使房產單位可以對投資的風險進行有效預防，經及時對財務加以調控，在最大程度上降低風險。

四、結語：

房地產行業在我國經濟中屬于支柱型的產業，其發展情況對于國民的經濟發展具有重要影響。房地產開發單位怎樣在當前的市場環境與國家宏觀調控情況下應對各個挑戰，其中分析投資風險并制定出科學合理的措施對其發展有著深遠意義。房地產的投資風險客觀存在并且隨機發生改變，房產單位應按照自身實際的狀況對投資風險加以分析與管控，利用科學合理的對策將風險降至最低，提高自身的競爭優勢。

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作者身份證號：421182198308082918