淺談收購房屋修繕工程造價控制策略

徐君婷

摘要：本文以“上海南站鐵路沿線住宅改造項目”為例，從項目修繕投資控制目標確定、合同策劃到影響成本的隔聲降噪窗費用分析、戶內精裝修指標控制來討論如何更有效地進行房屋修繕項目的造價控制。

關鍵詞：概預算科目設置;合同策劃及動態管理;隔聲降噪窗的方案優化

一、項目的背景介紹

本項目的建設單位是上海地產（集團）下屬的上海地產住房保障有限公司。該公司主要提供公共租賃房，動遷安置房，經濟適用房等保障性住房的投資、建設、租賃、經營管理，以及與保障性住房相關的房地產投資，開發和建設經營。

自上海鐵路南站啟用以來，貼鄰鐵路沿線的第一排居民住宅樓，長期以來一直受到鐵路與軌道交通噪音和振動的困擾，居民生活受到較大影響。為消除相關的影響，居民曾多次聯名上訪反映情況。為妥善解決鐵路沿線第一排住宅居民生活環境不佳的歷史遺留問題，按照市政府有關會議要求，上海地產住房保障有限公司為此承擔起了對鐵路南站以南，毗鄰鐵路及軌道交通線的第一排居民樓組織實施置換和居民樓室內實施降噪改造工程，同時也對相關的樓房進行必要的修繕工作。

該項目的資金來源，由市地產集團承擔房屋收購及修繕工作，費用由企業貸款50%，市級財政補貼50%。地產集團收購及修繕發生的的項目貸款利息，由市級財政補貼利息50%。

二、項目的改造內容及現場情況

本項目共涉及四個小區貼鄰鐵路與軌道交通線第一排的居民住宅。改造內容分為兩大塊，第一部分為：鐵路南站以南貼鄰鐵路及軌道交通線的第一排居民樓的隔聲降噪治理、外墻面及公共部位的修繕;第二部分為：已收購房屋的戶內裝修。

第一排居民樓的套數一共為1260套，其中已收購房屋為818套修繕后作為公租房，未達成收購意向的房屋為442套，小區內未收購房屋內居民繼續居住生活，故造成了對已收購的房屋進行室內改造和公共部位裝修的施工難度。本項目為民生工程，急需解決困擾老百姓多年的噪聲問題，因此施工工期也相當緊迫。這與完全收購騰空的房屋修繕及裝修相比較，施工難度及造價都得大大增加。

三、造價控制中的策略

由于修繕項目的不確定性及獨立性，類似修繕項目的經濟指標僅能作為參考。由于項目存在的特殊性，上海市政府綜合各方面的因素，委托了修繕有著豐富經驗且綜合素質較高的上海建工集團第四建筑有限公司作為本項目的施工總承包單位。筆者作為投資監理在投資估算階段就已介入該項目全過程造價控制。

本章節就從以下幾個方面淺談針對鐵路沿線老舊住宅隔聲降噪的修繕以及對已收購公租房房屋戶內裝修的造價控制策略。

（一）投資控制目標確定及策劃。本項目有四個小區，每個小區的修繕內容有共同點和不同點。例如，AB小區原外墻是真石漆且是高層小區，CD小區原外墻是涂料，鏟除原有涂料及外墻腳手架費用就有區別;AB小區原是平屋面，需要改建成平改坡，CD小區屋面已是坡屋面，只需要對原有屋面的損壞處進行修整;隔聲降噪門窗的調換規格及型號各小區、各幢房子也都不相同。

修繕項目由于前期的排摸工作無法十分到位，致使圖紙無法設計完善;施工過程中又有許多不可預見的內容，比如：墻面空鼓、給排水水管老化嚴重等，這些問題都難以預測，造成施工技術方案多變，對造價及工期也有一定的影響。根據以上特點，在方案設計階段就提出建安費用以小區為單位進行單項工程的劃分編制投資估算，這樣對每個小區就有針對性的進行造價控制。精裝修四個小區戶型也都不盡相同，所以也按小區進行劃分編制概預算。

（二）合同策劃及動態的成本管理。本項目屬于直接發包，合同策劃的好壞顯得尤為重要。項目分為修繕工程和精裝修工程。施工管理方式不同，造價的取費方式也有區別，修繕工程定額套用《上海市房屋修繕預算定額（2000年）》，精裝修工程定額套用《上海市建筑裝飾預算定額（2000年）》。為便于施工及造價管理，采用“專項施工管理、專項合同管理、專項資金監管”三專項原則。在合同簽約前，編制施工圖預算、確定綜合費率、四項文明措施費費率、確定材料的品牌、采用的人材機信息價、約定調價的方式、竣工結算依據等。把以上確定的內容都作為合同的專用條款。施工圖預算編制后，作為項目的建筑安裝費目標成本，建立項目的投資估算、設計概算、目標成本三算的成本動態表。同時還有合同臺賬、費用支付臺賬、設計變更臺賬、簽證臺賬。建立預警機制，一旦發現費用支付的累計數超過合同總價，立即停止付款并分析原因。對設計變更每星期匯總費用的發生，計入到目標成本中，關注是否超過目標成本。使整個目標成本在動態的情況下受控，及時掌握節超原因并進行分析。

（三）隔聲降噪窗的方案優化。隔聲降噪治理是本項目的核心內容，安裝隔聲降噪門窗更是重中之重，占修繕工程總費用的48%。原先隔聲降噪窗采用統一模式，全部為（5+9A+5）mm中空浮法玻璃雙層消聲通風隔聲窗，按照該方案測算門窗總價約為1260萬元。后提出對方案進行優化，在滿足隔聲降噪要求的前提下使價格達到最優。比如，沿線的臥室采用（5+9A+5）mm中空浮法玻璃雙層消聲通風隔聲窗，衛生間采用（5+9A+5）mm雙層中空浮法玻璃隔聲窗，走道公共部位采用（5+9A+5）mm單層中空浮法玻璃。以上的優化方案通過專業檢測符合技術及規范要求。根據每戶窗的大小尺寸不同，進行了一窗一價格的控制。對每戶窗所使用的型材、五金件、玻璃等進行消耗量測算，單價進行市場詢價。其中，對于隔聲窗價格的控制難點是消聲裝置的專利費，這項費用無法量化，我們就通過市場比價的方式，建立競爭機制來達到成本的優化。經過方案優化及市場競爭后，造價節約了500萬元。

（四）戶內精裝修造價的控制。對已收購的房屋改造成為以成套小戶型住宅為主的公租房對外出租，主要租賃對象以面向年輕白領階層及引進人才為主。所以，對于原有的室內需進行重新裝修，室內基本裝修標準參照《上海市保障性住房設計導則（公共租賃住房篇）（試行）》。本項目的戶內精裝修包含：套內精裝修、廚房三件套、衛生間馬桶、洗浴龍頭等基本配置。根據以上配置的內容，建安造價指標標準為1000元/m2作為控制目標。首先，對復合地板、涂料、廚房三件套、衛浴馬桶等主材品牌及規格在滿足公租房裝飾標準的前提下進行定位。再次，選擇大、中、小各一套戶型作為樣板房費用測算，確保在質量保證的前提下，費用得到有效控制。收購房屋的裝修與新建房屋裝修的區別很大，新建的室內墻地面平整，收購房屋都是原有住戶裝修過，這就需要考慮拆除地面、鏟除墻面老涂料、恢復原有房型，這些都無法通過圖紙顯現，于是就聯合設計、施工監理及施工單位到現場踏勘并進行記錄，做到一戶一檔案，嚴格控制設計變更。通過以上的層層控制，結算后每平方米指標為950元/m2，比設計概算節約了50元/m2。

四、結語：

通過以上幾個方面的把控，目標成本得到很大程度的降低，但是在實施過程中還發現需要改進的地方。

（一）由于修繕項目與新建工程有不同之處，修繕圖紙體現的都是修繕好的內容，許多原始的狀態就需要通過簽證來體現。所以建議在圖紙設計時，對建筑物的原始樣貌有詳細描述，把原始的建筑與修繕后的對比在圖紙中更為明顯的體現出來。這樣，即使在結算階段再介入的各方參與單位，也有較清楚的了解。

（二）目前修繕項目都以招投標形式確定總承包單位。招標代理單位在編制工程量清單時，先把修繕范圍了解清楚再進行清單的編制。其中，很重要的一點就是項目特征描寫的完整性，尤其是隱蔽、現場不構成實體的內容。比如，垃圾清理與外運，具體內容包含：垃圾清理到指定地點、現場多次人工短駁、清理垃圾包裝編織袋、垃圾外運等。

（二）在項目進場準備時，需要到現場充分了解建筑物修繕前的情況。由于修繕的施工工期都較為短暫，所以要經常熟悉現場的施工情況，了解施工工藝，把影像資料也作為收集資料的一部分。