關(guān)于商品房預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積的意義探討

姜寶華

摘要：近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)異常火爆，購(gòu)買商品房的人越來(lái)越多，但商品房的預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積是不一樣的，因此商品房預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積之間的差異成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)，文章從商品房預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積的概念入手，對(duì)兩者之間的聯(lián)系以及產(chǎn)生差異的原因進(jìn)行了簡(jiǎn)要分析，并提出了減少兩者差異的對(duì)策，旨在為相關(guān)工作人員提供借鑒。

關(guān)鍵詞：商品房;預(yù)測(cè)面積;實(shí)測(cè)面積;意義;對(duì)策

一、預(yù)測(cè)面積、實(shí)測(cè)面積概述及兩者之間的聯(lián)系

商品房預(yù)測(cè)面積主要指的是，商品房在竣工驗(yàn)收之前，根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定，并由有資質(zhì)的房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)依據(jù)實(shí)地考察、施工圖紙、國(guó)家測(cè)量規(guī)范等對(duì)商品房面積進(jìn)行一個(gè)預(yù)先測(cè)量的行為。

商品房實(shí)測(cè)面積主要指的是，商品房在竣工驗(yàn)收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門審核合格，開發(fā)商依據(jù)國(guó)家規(guī)定委托具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)參考圖紙、預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)及國(guó)家測(cè)繪規(guī)范之規(guī)定對(duì)樓宇進(jìn)行的實(shí)地勘測(cè)、繪圖、計(jì)算而得出的面積。

商品房的預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積有著一定的關(guān)系，通常預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)的誤差不能超過3%，預(yù)測(cè)面積是對(duì)商品房的一個(gè)粗略測(cè)量，而實(shí)測(cè)面積則必須嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定測(cè)量，并計(jì)算商品房的面積，進(jìn)一步保障用戶的切身利益。

二、導(dǎo)致商品房預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積差異分析

導(dǎo)致商品房預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積差異的原因有很多，如施工計(jì)劃變更以及采集對(duì)象差異都為導(dǎo)致差異產(chǎn)生的主要原因。為使這種差異能夠得到抑制，則應(yīng)善于分析以上原因，以作為依據(jù)，落實(shí)對(duì)差異原因的良好解決。導(dǎo)致商品房預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積差異分析，詳細(xì)內(nèi)容體現(xiàn)體現(xiàn)：

其一，施工變更導(dǎo)致面積差異。在實(shí)施商品房建設(shè)期間，功能區(qū)與施工計(jì)劃變更的調(diào)整是尤為常見的，施工若實(shí)施變更，則需上報(bào)給相關(guān)部門，在獲得批準(zhǔn)后方可實(shí)施。如果開發(fā)單位未經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)而進(jìn)行施工變更，那就會(huì)導(dǎo)致商品房建成后的實(shí)際狀況與預(yù)測(cè)時(shí)所依據(jù)的設(shè)計(jì)圖紙不一致，必然會(huì)導(dǎo)致商品房預(yù)測(cè)、實(shí)測(cè)面積存在差異。

其二，采集對(duì)象差異。商品房測(cè)繪數(shù)據(jù)的收集對(duì)象為規(guī)劃許可證，有許多內(nèi)容都在圖紙之上實(shí)施界定。在進(jìn)行數(shù)據(jù)采集過程中，若存在數(shù)據(jù)采集結(jié)果不準(zhǔn)確的狀況，則也會(huì)影響到商品房測(cè)繪工作的開展。并且，也會(huì)存在采集對(duì)象不一的問題，在此狀況下，最終所采集出的結(jié)果必然會(huì)有所不同，進(jìn)而導(dǎo)致施工圖紙和施工數(shù)據(jù)兩者之間的偏差，如此則很容易導(dǎo)致問題的發(fā)生。

其三，測(cè)繪人員計(jì)算錯(cuò)誤導(dǎo)致面積差異。測(cè)繪人員人為測(cè)繪錯(cuò)誤也是導(dǎo)致商品房預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積存在差異的重要原因，由于現(xiàn)在房屋格局設(shè)計(jì)新穎、復(fù)雜，商品房測(cè)繪難度增大，稍有不慎就會(huì)導(dǎo)致不同程度的錯(cuò)誤，像樓梯分?jǐn)側(cè)ハ蛴姓`、預(yù)算時(shí)因參照電子圖，導(dǎo)致房屋尺寸與設(shè)計(jì)變更不符等等都會(huì)導(dǎo)致預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積存在差異。

三、減少商品房預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積差異對(duì)策

雖然商品房預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積差異是不可避免的，但有些差異是可以避免的，因此減少商品房預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積兩者之間的差異對(duì)策顯得尤為重要，詳細(xì)內(nèi)容體現(xiàn)如下：

（一）施工單位嚴(yán)格按照?qǐng)D紙施工

建筑施工單位應(yīng)該嚴(yán)格按照規(guī)劃審批圖紙進(jìn)行施工建設(shè)，不用隨意變更，以減少施工誤差。為了保證施工質(zhì)量，施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)加強(qiáng)施工過程中的監(jiān)理，保證按圖施工，減低預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積差異。

（二）預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)采集相關(guān)部門應(yīng)統(tǒng)一意見

預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)采集應(yīng)采用規(guī)劃部門審批的建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖及其對(duì)應(yīng)的電子文件，規(guī)范房屋設(shè)計(jì)單位對(duì)圖形圖示的表示、文字的標(biāo)注。相關(guān)部門要統(tǒng)一意見，規(guī)劃部門與房管部門應(yīng)對(duì)建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖、建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證附圖上的文字?jǐn)?shù)據(jù)標(biāo)識(shí)理解要統(tǒng)一。要規(guī)范設(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)圖上的文字標(biāo)識(shí)，要統(tǒng)一，避免出現(xiàn)功能相同，但名稱多樣。

（三）不應(yīng)擅自變更規(guī)劃和施工

開發(fā)商不應(yīng)該隨意變更規(guī)劃和施工，若需要變更，那么一定要按照規(guī)定報(bào)告行政管理部門審批。只有行政部門同意變更之后才能變更，并且開發(fā)商還應(yīng)及時(shí)公示，告知購(gòu)房人，可以通過簽訂補(bǔ)充合同的方式將變更的內(nèi)容加入合同中，并與購(gòu)房人做好相關(guān)解釋工作，以避免產(chǎn)生矛盾和糾紛，從而確保雙方的利益。開發(fā)商也應(yīng)該及時(shí)持規(guī)劃部門批準(zhǔn)的變更文件辦理測(cè)算成果變更，并錄入商品房管理系統(tǒng)。

（四）提高測(cè)繪人員的技術(shù)水平

商品房測(cè)繪工作專業(yè)性強(qiáng)而且難度大，因此必須是高素質(zhì)、高水平的測(cè)繪隊(duì)伍才能保證測(cè)繪的準(zhǔn)確性。在工作中要經(jīng)常對(duì)測(cè)繪工作人員進(jìn)行專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，只有這樣才能不斷提高測(cè)繪人員的專業(yè)水平，樹立積極端正的工作態(tài)度，才能確保測(cè)繪的準(zhǔn)確性。除此之外還應(yīng)該建立考核制度，定期進(jìn)行考核，通過考核方式保證測(cè)繪人員的基本能力和綜合素質(zhì)都能滿足企業(yè)的要求，全面優(yōu)化測(cè)繪隊(duì)伍，借助考核也可以讓測(cè)繪人員及時(shí)發(fā)現(xiàn)不足及時(shí)改正不斷進(jìn)步。強(qiáng)化測(cè)繪人員的責(zé)任意識(shí)，以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鲬B(tài)度保證其測(cè)繪的真實(shí)性、有效性。制定獎(jiǎng)懲機(jī)制，若實(shí)際測(cè)量與預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)誤差較大，一定要分析原因，才能不斷減少由于測(cè)繪數(shù)據(jù)導(dǎo)致糾紛問題與矛盾。

四、結(jié)語(yǔ)：

總而言之，以導(dǎo)致商品房預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積差異的解決對(duì)策來(lái)說(shuō)，主要可通過施工單位嚴(yán)格按照?qǐng)D紙施工、預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)采集相關(guān)部門應(yīng)統(tǒng)一意見、不應(yīng)擅自變更規(guī)劃和施工、提高測(cè)繪人員的技術(shù)水平等諸多形式，來(lái)解決其中所存在的差異問題，避免商品房實(shí)測(cè)面積與預(yù)測(cè)面積兩者之間較大差異的產(chǎn)生，從而維護(hù)消費(fèi)者的切身權(quán)益。

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