我國地下空間權屬淺析

王昊　焦艷麗

摘要：在“減量規劃”的發展背景之下，地下空間的開發利用將為城市帶來更多的空間資源，呈現出很大的發展潛力。但是，目前在我國關于地下空間權屬方面的上位法相關依據中，都沒有單獨明確提出關于地下空間權屬的內容。各省市采取設立地方法規和規章的方式，對地下空間建設用地使用權及地下建（構）筑物權屬登記進行管理，且尚未形成統一標準。本文將從地下空間建設用地使用權、地下建（構）筑物權屬等方面入手，研究我國地下空間權屬的基本情況及確權意義。

關鍵詞：地下空間權屬;確權

一、地下空間建設用地使用權

地下空間的權屬包括地下空間建設用地使用權和地下建（構）筑物的權屬兩部分。研究地下空間的權屬會涉及到權屬法定、權屬設定和權屬登記三個層次，在《中華人民共和國物權法》第一百三十六條中規定：“建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權”，已經解決了地下空間的權屬法定問題。但是國家對于地下空間的權屬設定和權屬登記并未明確說明，各地的普遍做法是在不違背國家現行法律法規的前提下，將地下空間建設用地使用權的權屬登記程序及相關要求以建設用地使用權登記規范為適用標準。

（一）使用權的取得

國內各省市均明確規定，除符合法律法規關于劃撥供地的條件外，地下空間實行有償使用制度。此外，多數城市參照常規地表建設用地使用權的管理模式對地下空間的具體供地方式進行了明確：

凡符合《劃撥用地目錄》，屬國防、人防、防災及其他基礎設施、公共利益需要的地下空間，均以劃撥方式供地。但就地下車庫（位）問題略有差異，如杭州和無錫規定面向社會提供公共服務的地下車庫（位）和用地單位利用自有土地開發建設的地下車庫（位），可以劃撥。另外，廣州、東陽規定，單建地下社會公共停車場，只有一個意向用地者的，可以協議方式出讓;有兩個或者兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣或者掛牌等有償出讓方式。單建經營性用途地下空間采用招拍掛方式出讓。

（二）土地出讓金標準

多數城市規定經營性地下空間出讓價格（出讓金）參照地面價格，以“分層、分用途”為原則，按一定比例確定，隨地下樓層深度增加而逐層遞減，如杭州、蘇州、無錫等市地下二層及以下的空間按其上一層空間價格（非地表使用權價格水平）的一半處理;以地下公共停車場（庫）為代表的非經營性使用的地下空間，一般規定免收地價款。此外，像北京、南京、溫州、南昌等市強調了地下空間土地出讓金評估的原則，而非簡單按統一比例執行;上海則編制了單獨的《地下空間基準地價表》作為參考。

（三）使用權的登記

在登記的原則、程序及表達方式等方面，各城市的宏觀管理思路基本相同，將地下空間建設用地使用權權屬登記以宗地為基本單位，按照相關法律、法規的規定實施，實行分層、分用途登記原則。如杭州就已經明確了地下空間建設用地使用權實行分層登記，即地下每一層作為一個獨立宗地進行登記，地下空間建設用地使用權面積包括四周外墻厚度。

對于結建地下空間，初始登記時與地表建（構）筑物、附著物共同登記;對于單建地下空間，初始登記時獨立登記。登記范圍以地上宗地投影坐標、豎向高程和水平投影最大面積確定其權屬范圍。

土地使用證書上注明“地下空間”，并在宗地圖上注明每一層的層次和標高范圍。對連同地表建筑物一并建設的地下車庫（位），其地下空間土地用途按該地表建筑物的主要用途確認，并在土地使用證書上注明“地下車庫（位）”。

二、地下建（構）筑物的權屬

（一）地下建（構）筑物的確權

目前地下空間的確權比較復雜，且因為上位法依據不夠清晰，一些城市地下建（構）筑物的產權關系不清晰，少數城市處于謹慎不對地下建（構）筑物辦理產權，買賣雙方僅僅是以一種長期租賃的形式確定契約關系（受法律保護期限僅為20年）。在開發利用過程中未能體現出“誰投資、誰受益”的原則，不符合《中華人民共和國物權法》的相關精神，也影響了投資者的積極性。但是，國內多數地方城市其實都已經明確了地下空間能夠辦理產權，并將地下建（構）筑物的權屬登記以房地產登記方面的規范為適用標準。

（二）權屬的轉讓、租賃和抵押

以山東省為代表的國內部分省市明確國有建設用地地下空間使用權登記后，可依法辦理轉讓、出租和抵押，如濟寧規定了：出讓的地下空間建設用地使用權登記后可以轉讓、出租、抵押;劃撥的地下空間國有建設用地使用權辦理出讓手續并依法登記后，可以轉讓、出租、抵押。另有一些城市針對地下空間提出了特殊的限定條件，如杭州規定：地下和地表為連體建筑且是單一產權人的地下空間建設用地，其使用權轉讓、抵押，地下空間建設用地與地表建筑用地使用權應一并轉讓。對于一些用于公眾服務的場所，杭州、廣州、東莞、東陽規定，公共服務的地下停車庫不得進行分割轉讓、銷售。如分割轉讓、銷售的，應辦理有償使用手續。

三、地下空間權屬明確后的重要意義

（一）有助于增加投融資渠道，提高地下空間開發積極性

如果按照程序確定繳納土地出讓金后的地下空間建設用地具有產權，能夠實現與地上建筑物、構筑物一樣進行抵押和貸款，將進一步保證地下空間買受人的權益，為政府及開發商增加投融資渠道，提高地下空間開發利用的積極性，尤其是地下室、地下車庫（位）等并無產權界定的產品，很可能會帶來量價齊漲的局面，而對于購房者來說，具有產權的地下空間可以和地上房屋一樣具有保障和投資屬性。同時也由于產權清晰而便于對地下空間進行管理。

（二）有助于增加地下車庫（位）的銷售，緩解城市交通壓力

國內一些二三線城市目前大部分小區周邊道路因為停滿車輛而造成局部擁堵，與之成明顯對比的是小區內的地下車私人庫（位）存在比較嚴重的空置現象，造成這一現象的主要原因之一是因為地下車庫（位）價高無產權，購買率較低。未來確權后，如果權屬清晰的地下車庫（位）可以申請辦理產權，這會在一定程度上提升業主購買車位的需求，將地面占道停放的車輛轉入地下。公共車位方面，由于公共地下車庫（位）投入大，維護成本高，本身收益小，且沒有產權的地下車庫（位），投資者不能到銀行辦抵押貸款手續或進行融資，很難引入社會資本，單靠政府投入會造成巨大財政壓力。如能夠對公共地下車庫（位）辦理產權，將吸引更多的社會資本進入公共地下車（庫）位的開發領域。當通過向地下要空間，讓更多的車輛進入地下，將進一步緩解城市的交通壓力。

可見，地下空間權屬對于地下空間的開發利用非常重要，不僅符合物權法精神及相關要求，提高地下空間價值，促進地下空間的進一步開發利用，同時也能夠對二、三線城市的靜態交通壓力起到一定的緩解作用。

作者簡介：王昊（1983—）、男，長春市城鄉規劃設計研究院，工程師，碩士，地下空間規劃和設計。

焦艷麗（1983—），女，吉林省長春市，長春市城鄉規劃設計研究院，工程師，碩士，城市規劃。