淺談中國住宅產業化

蔣霄漢

摘要：中國的住宅產業已經進入了“支柱產業”，但產業化的發展程度不高，將從“準產業化”過渡至成熟模式。中國的住宅產業化基地，主要以企業為主導，但在建設過程中，還存在誤區以及面臨諸多困境，本文亦提出相應的解決辦法。最后，通過對國外住宅產業化的概覽，總結對我們的借鑒意義

關鍵詞：住宅產業;住宅產業化;住宅產業化基地

一、住宅產業的定義及中國住宅產業在國民經濟中的地位

（一）住宅產業的定義

住宅產業的概念是日本通產省于1968年首次提出的，指標準產業分類的各產業領域中與住宅相關的各行業的總合，即“住宅及其有關部件的生產、銷售企業及其經營活動的總和”，一般包括四個方面：①承擔居住空間新建和改造的建造業、改造業、內外裝修裝飾工程業;②提供所需材料、設備的住宅建材業、住宅設備制造業、內裝修裝飾材料業;③承擔住宅及其建材、設備等的流通產業，以及與居住生活密切相關的服務業;④為支持居民自己改善居住條件（新建和改造）的產業。

如：房屋投資開發業中的住宅開發公司、住宅投融資部門;房屋建設業中的住宅規劃設計部門、住宅施工建造企業、住宅室內外裝修公司;房屋設備與部品制造行業中的住宅建材企業、住宅設備生產企業、住宅構配件生產企業;房屋流通業中的住宅評估機構、住宅中介服務機構;房屋消費服務業中的住宅物業管理企業、住宅室內維修改造企業等等。

（二）中國住宅產業在國民經濟中的地位

反映產業在國民經濟中的地位和作用的常用概念是經濟增長點和支柱產業。經濟增長點主要強調速度，強調作為經濟增長點的行業的增長率要高于其他行業的增長率，要對國民經濟產生較強的拉動作用。作為經濟增長點的產業，其增長速度應不低于當年的GDP增長率。一般而言，增長率應不低于10%。支柱產業則側重于規模。支柱產業在國民生產總值中所占比重最大，對國民經濟增長、國民收入增加、對發揮本國優勢和出口創匯具有舉足輕重的支柱作用。其產值在GDP中的比重一般認為應達到5%左右。但其增長率比較平穩，一般而言其增長速度不高于GDP增速。經濟增長點和支柱產業是行業在產業生命周期不同階段的表現，支柱產業在其發展的萌芽期和成長期表現為經濟增長點，而作為經濟增長點的產業在發展到成熟期后往往成為國民經濟的支柱產業。

筆者認為我國住宅產業的發展水平已經超越了“經濟增長點”的階段，正處于從“經濟增長點”向“支柱產業”過渡的后期階段，從某種意義上說，我國住宅產業已經進入了“支柱產業”的行列。

二、住宅產業化的定義及中國住宅產業化的發展模式

（一）住宅產業化的定義

“產業化”的概念在英語里是與工業化相同的，即產業化包括：①生產的連續性;②生產物的標準化;③生產過程各階段的集成化;④工程高度組織化;⑤盡可能用機械代替人的手工勞動;⑥生產與組織一體化的研究與開發。

“住宅產業化”是采用社會化大生產的方式進行住宅生產和經營的組織形式。具體說住宅產業化就是以住宅市場需求為導向，以建材、輕工等行業為依托，以工業化生產各種住宅構配件、部品，然后現場裝配為基礎，以人才科技為手段，通過將住宅生產全過程的設計、構配件生產、施工建造、銷售和售后服務等諸環節聯結為一個完整的產業系統，從而實現住宅供產銷一體化的生產經營組織形式。

（二）中國住宅產業化的發展模式

住宅產業將向綜合化和專業化兩個方向發展，即實力強大的企業會逐步組建為集設計、部品制造、部品采購、住宅建筑施工、銷售和售后服務一體化生產經營，具有集團性質的綜合性的住宅產業集團;而專業性較強的分部分項工程施工、裝飾工程、建筑設備部品生產供應、商品混凝土、機械設備租賃等要向著專業化、社會化、商品化方向發展。

由于我國住宅建設相關領域技術落后、設備裝備率低、人員素質差，同時各地區經濟技術條件差別較大，從實現的可行性上，中國住宅產業化將向兩個層次發展：

第一層次是實現本文所說的住宅產業化，即在雄厚的技術設備、資金人才的條件下，組建住宅產業集團，實現從設計、部品制造、施工、銷售和售后服務一體化生產經營，這也是住宅產業化發展的最高形式。

第二層次是實現“準產業化”，即通過實力較強的房地產開發公司、建筑施工企業和建材、部品生產企業幾方聯合，按照規模開發建設的思想，在現有技術層次上加強管理，為用戶提供一整套的產品和服務。這種生產經營方式與構配件標準化、商品化直接相關。用戶甚至可以自己按照標準化的構配件設計住宅，然后找建筑承包商幫助實施。

可以預見，在今后相當長的時期里，第二層次服務方式將會成為中國實現住宅產業化進程中的主要生產經營方式;第一層次的服務形式將會從無到有，并逐漸占據一定的市場份額，但在一定時期內，其發展空間亦有極限。

三、如何打造好企業主導的住宅產業化基地

（一）我國住宅產業化基地的兩種形式及意義

隨著中國住宅產業化事業的進一步向前推進，住建部所批復我國住宅產業化基地越來越多，住宅產業化基地對我國節能省地型建筑的推廣有著重要意義。

當前，我國國家級住宅產業化基地大致可分為兩種形式：一種是企業主導的住宅產業化基地，如北新建材、青島海爾等;另一種是政府主導的住宅產業化基地，如合肥經濟技術開發區等。其中企業主導的占絕大多數，企業主導的國家級住宅產業化基地，基本上是以大型房地產開發、建材、電氣等龍頭企業為主導，起到發揮示范、引導和輻射作用。

建立住宅產業化基地要堅持科學發展觀，依靠技術創新，提高住宅產業標準化、工業化水平，大力發展節能省地型住宅，促進粗放式的住宅建造方式的轉變，增強住宅產業可持續發展能力。建立住宅產業化基地，培育和發展一批符合住宅產業現代化要求的關聯度大、帶動能力強的龍頭企業，發揮示范、引導和輻射作用。發展符合節能、節地、節水、節材等資源節約和環保要求的住宅產業化成套技術與建筑體系，滿足廣大城鄉居民對提高住宅的質量、性能和品質的需求。

（二）企業主導住宅產業化基地存在的誤區及困境

企業主導的住宅產業化基地在規劃和建設過程中，往往受到地方政府政績的影響。多數都以園區的形式出現，但地方政府會要求，你這個園區要投入多少固定資產，每年要完成多少產值，要建多少工廠等具體要求。其實這些都是住宅產業化基地建設過程中存在的阻力和誤區。實際上，對于企業主導的住宅產業化基地，核心要求不應該是上述內容，而應該是：鼓勵一批骨干房地產開發企業與部品生產、科研單位組成聯盟，選擇對提高住宅綜合性能起關鍵作用的核心技術，集中力量開發攻關，形成產學研相結合的技術創新體系，帶動所在地區的住宅產業發展。

此外，企業主導住宅產業化基地還面臨諸多困境，如：新技術推廣難、拿地難、貸款難、投入大、人才少、技術低、成本高等。

（三）解決的辦法：

辦法一：分階段實施：住宅產業化的實施是長期過程，并非在幾年之內可以完成的，分階段有計劃的實施是其必然經歷;

辦法二：利用康居示范工程推廣“四節一環?！钡慕ㄖ录夹g;

辦法三：地方政府出優惠政策扶持;

辦法四：建立住宅產業化研發中心：研發中心由規劃設計、產業技術研究以及項目管理等功能部門組成，是住宅產業化基地的技術保障;

辦法五：建立開發、科研、部品件的產業聯盟;

辦法六，項目推廣中心的重要性：項目推廣中心實際上就是具有多資質的總承包建筑公司，示范用地的住宅需要項目推廣中心來建設，并在建設過程中發現問題，反饋到研發中心的項目管理部門，交給產業技術研究部門提出具體措施，最后達到一個提高和完善的目的。

辦法七：處理好研發中心與項目推廣中心的關系;

辦法八：相關專業院校設立住宅產業化等專業。

四、國外住宅產業化概覽及對我們的借鑒意義

（一）美國住宅產業化概覽

早在20世紀40年代末到50年代初，為了解決二戰退伍兵的就業和居住問題，美國政府開展了一次轟轟烈烈的“造城運動”。在紐約就建造了幾個萊頓城，現場建造住宅采用的產業化方式類似于一個在現場的工廠。生產技術模仿了工業過程，工人們從一個地塊輪換到另一個地塊，就像在組裝線上作業。建筑物是由少數復制到每塊宅基地上的標準模式組成，木材按照規格裁切，結合傳統的建造技術和工藝。業務突破帶來了“變革要求”。變革就是要拋開原有產業，而且創新的思想和方法也完全超出了只是“建造一個好墻”的范圍。建筑規范的地方特色成為橫在住宅產業化面前的一個主要障礙，因而首先要認真地制定全國統一的規范。但是1972年提出的全美統一的建設、建筑規范沒有按照預定時間頒布，直到2000年末才頒布。

進而，美國住宅工業化得以發展，并滲透到國民經濟的各個方面，住宅及其產品專業化、商品化、社會化的程度很高，主要表現在：高層鋼結構住宅基本實現了干作業，達到了標準化、通用化;獨戶式木結構住宅、鋼結構住宅在工廠里生產，在施工現場組裝，基本實現了干作業，達到了標準化、通用化;用于室內外裝修的材料和設備、設施種類豐富，用戶可以從超市里買到各種建材，非專業的消費者可以按照說明書自己組裝房屋。美國住宅工業化程度高，住宅質量很好，發展前景值得期待。

（二）法國住宅產業化概覽

法國是世界上推廣鋼結構住宅最早的國家，其推廣方法有：

第一，鋼結構住宅產業化。1949年，法國重建和規劃部長委托瓊·普魯維設計了一種大批量生產的住宅，并規定其成本不得超過當時最便宜的住宅，其中有很多適合產業化生產的鋼結構住宅;1950年，法國政府采購了25套委托瓊·普魯維設計的住宅，將其中大多數賣給了富人;1985年，法國政府通過普查發現，這些不動產狀況良好。

第二，以稅收政策鼓勵和引導建設節能、環保住宅。法國政府明確表示，使用再生能源、隔熱材料、暖氣調節設備的住宅可以少繳稅，還可以獲得政府的財政補貼。

（三）日本住宅產業化概覽

日本自上世紀50年代住宅部品產業發展以來，根據本國國情和發展階段，住宅部品化發展逐步完善，

六七十年代日本出臺了《建筑基本法》，使得產業化在日本開始大規模推行。因為從該法案頒布之日起，政府開始真正制定產業化的規范，其中包括對于生產構件安全性的評定，以及構件整體安全性的約定。事實證明，當時日本政府大力促進真正標準體系、性能認定體系以及住宅的部品工業化標準的完善，成為日本住宅產業化大規模興起的保障前提。始終堅持構配件的標準化、模數化、系列化，對住宅材料、設備、部品、性能、結構、安全性等方面制定了詳細的配套標準。制定了一系列的住宅建設工業化的方針、政策，組織專家研究建立統一的模數標準，逐步實現標準化、部件化，解決了標準化、大批量生產和住宅多樣化之間的矛盾，提高了建筑工業化水平與生產效率。此外，通過建立優良住宅部件的認證制度，對住宅部件的性能運行定量化與區分等級，促進鋼結構住宅技術的不斷進步。

大型住宅產業集團的形成是住宅產業化成熟的標志，由此形成了完整的住宅產業化鏈條，設計、加工生產、安裝、裝修、售后服務一體化。日本著名的住宅產業集團有大和房屋集團、積水化學工業、米撒瓦住宅、永大產業、松下電工等。這些大型產業集團在科研、生產、技術創新等方面具有絕對的優勢，1995年日本最大的十家住宅產業集團的住宅產銷量已占據全部工業化住宅產銷量的90%。

（四）對我們的借鑒意義

第一，提高住宅科技含量：

北美非常重視住宅建設新技術。美國住宅多建于郊區，以低層木結構為主;住宅建筑市場發育完善，住宅用構件和部品的標準化、系列化，及其專業化、商品化、社會化程度很高，幾乎達到了100%，各種施工機械、設備、儀器等租賃業非常發達，商品化程度達到40%。

總的來說，北美住宅技術實用、高效，注重積極開發，推廣實用污水處理和回用技術，生活垃圾處理技術、太陽能和地熱等自然能源的利用技術、小型箱式變壓器技術等實用技術，體現健康住宅理念的4R理論，即檢查（Review）標準程序和做法，減少（Reduce）產生的浪費，重復利用（Reuse）資源和材料，回收（Recycle）通常被廢棄的材料。

美國政府尤其重視新技術的研究工作，國會每年撥付住宅和城市發展部1000萬美元專門研究新技術的開發和研究經費，委托美國國家建筑技術研究中心負責建筑技術的研究開發工作。各種協會等社團組織，更是集中大量的資金和人力，推動美國住宅技術的開發和應用。例如美國航天署正計劃將太空船中心先進環境技術如水的循環、凈化利用、太陽能電池等逐步開發成民用品以推廣到住宅產業中。

第二，可持續化理論的引入：

可持續發展理論，核心是“發展”，關鍵是“可持續”，其內涵是淘汰落后，著眼現實的技術物質條件，合理利用資源，不斷優化和提高效率，遵循發展的螺旋型上升和量變到質變的規律，堅持發展的階段性、創新性，保持發展的可持續性，注重環境、生態保護和優化以及人文歷史的保護和延續。

運用可持續發展理論來認識住宅建設，來討論現階段住宅建設的發展問題，可以幫助我們正確把握對住宅建設發展的基本判斷和趨勢，加深對住宅產業現代化發展重要性的認識。