房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理存在的常見問題與建議

楊海濱

摘要：預(yù)算是現(xiàn)代企業(yè)重要的管理手段，有助于從企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的高度進行資源要素的協(xié)調(diào)，提升企業(yè)管理水平與效率，增強競爭力。預(yù)算為現(xiàn)代企業(yè)提高資源要素控制水平提供了思路，幫助管理者進行計劃、協(xié)調(diào)、控制與評價，調(diào)動全員性地參與其中，協(xié)調(diào)企業(yè)有序運行，形成完備的資源要素管理體系。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);預(yù)算管理;常見問題;建議

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離，房地產(chǎn)企業(yè)投資者不僅關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)當前的利潤，更關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展能力、盈利能力，在此情況下，經(jīng)營者對于房地產(chǎn)企業(yè)的控制和規(guī)劃也要從經(jīng)營結(jié)果擴大到經(jīng)營過程，并延伸到經(jīng)營質(zhì)量，推行預(yù)算管理成了房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度下的必然選擇。預(yù)算管理是全員、全方位、全過程的管理活動，是管理會計的重要內(nèi)容之一。市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)境和經(jīng)營活動日趨復(fù)雜化，房地產(chǎn)企業(yè)在面臨發(fā)展機會的同時也存在生產(chǎn)和發(fā)展的壓力，作為綜合性較強的現(xiàn)代化房地產(chǎn)企業(yè)管理模式，預(yù)算管理對房地產(chǎn)企業(yè)的長期發(fā)展起著十分重要的作用，已經(jīng)成為現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)必不可少的內(nèi)部經(jīng)營活動。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提高對預(yù)算的重視程度，建立健全預(yù)算管理體系，切實發(fā)揮預(yù)算管理的作用。

一、現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理存在的主要問題

（一）預(yù)算制度不健全，內(nèi)控管理薄弱

現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)大多實施預(yù)算管理，并制訂了相應(yīng)的制度，但均未將預(yù)算管理放置在戰(zhàn)略發(fā)展的高度，預(yù)算制度陳舊，未進行及時修訂與更新。同時，預(yù)算管理組織架構(gòu)不健全，導(dǎo)致管理的實施出現(xiàn)斷層或漏洞，甚至預(yù)算編制流于形式、預(yù)算控制不力。一些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)節(jié)薄弱，未形成有效的監(jiān)督機制，存在“多頭管理”、“管理真空”的現(xiàn)象，導(dǎo)致預(yù)算管理作用未得到真正發(fā)揮。在預(yù)算執(zhí)行中，未樹立預(yù)算機構(gòu)的獨立性、權(quán)威性，未在房地產(chǎn)企業(yè)中形成完整的網(wǎng)絡(luò)體系，存在預(yù)算管理出現(xiàn)矛盾、沖突而未得到有效解決，難以調(diào)動各部門參與預(yù)算管理的積極性與主動性。

（二）預(yù)算編制不規(guī)范，部門間缺乏有效溝通

一些房地產(chǎn)企業(yè)在實施預(yù)算管理時，各部門僅是沿用前一年的報表進行上、下浮動，簡單地對數(shù)據(jù)進行調(diào)整，也就更談不上科學預(yù)測、多次修改，整個編制過程流于形式。預(yù)算編制技術(shù)、程序有規(guī)范，未與房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標、經(jīng)營實際聯(lián)系起來，存在著嚴重脫節(jié)的現(xiàn)象。例如，未實施彈性、零基預(yù)算，未以房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標進行資金測算等，甚至只是對基期報表的數(shù)字調(diào)整，導(dǎo)致預(yù)算失準，無法與房地產(chǎn)企業(yè)總體發(fā)展相適應(yīng)。同時，在預(yù)算編制中，部門間缺乏有效溝通，各自基于自身業(yè)務(wù)進行預(yù)算編制，未綜合考慮業(yè)務(wù)在部門間的銜接、共同推進，導(dǎo)致預(yù)算覆蓋范圍不，難以與經(jīng)營實際相契合。

（三）預(yù)算管理缺乏過程控制，預(yù)算監(jiān)督不力

部分房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算編制中提出了嚴格的要求，各部門以房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標為核心，相互協(xié)調(diào)，實現(xiàn)了科學預(yù)測、切合實際。但在預(yù)算執(zhí)行的監(jiān)督中，重視事后的評價與考核，在預(yù)算執(zhí)行中沒有相應(yīng)的作業(yè)指導(dǎo)，導(dǎo)致各部門的預(yù)算執(zhí)行以考核為“指揮棒”，事中控制較差。例如，在資金的執(zhí)行中，預(yù)算期間內(nèi)并不重視執(zhí)行進度，臨到期末考核期時集中執(zhí)行、突擊執(zhí)行，降低了資金使用效率，未有效發(fā)揮資源要素的優(yōu)化配置。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算周期大多以年為單位，因預(yù)算監(jiān)督不力導(dǎo)致預(yù)算編制未發(fā)揮應(yīng)有的作用，未實時對預(yù)算差異進行分析與改進，甚至影響了房地產(chǎn)企業(yè)整體目標的實現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理方法策略

（一）建立健全預(yù)算管理體系，完善預(yù)算管理機制

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身特點、經(jīng)營規(guī)模等建立預(yù)算管理組織架構(gòu)，明確職責權(quán)限和授權(quán)批準程序。預(yù)算管理組織體系通常由預(yù)算管理決策機構(gòu)、工作機構(gòu)和執(zhí)行單位三個層面構(gòu)成。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立健全預(yù)算管理制度體系，涵蓋房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理、定額標準管理、內(nèi)部審計、績效考核與激勵等方面，夯實預(yù)算管理制度體系，使房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的實施有規(guī)可依。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將預(yù)算管理與房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標相結(jié)合，根據(jù)自身發(fā)展特點，綜合考慮預(yù)算期內(nèi)重大事項影響，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)以前經(jīng)營實際情況，制定科學完整有效的預(yù)算管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采用自上而下的預(yù)算編制方式，讓房地產(chǎn)企業(yè)各個層級共同制定預(yù)算，提高房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算可行性;加強預(yù)算過程控制、及時進行預(yù)算分析，如果房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境發(fā)生重大變化，出現(xiàn)預(yù)算編制的基礎(chǔ)不成立等事項時，按規(guī)定程序適時進行預(yù)算調(diào)整;建立嚴格的預(yù)算考核制度，加強預(yù)算監(jiān)督，關(guān)注資金、費用等重點環(huán)節(jié)的監(jiān)督管理，完善房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理機制。

（二）強化預(yù)算分析控制措施，提高預(yù)算執(zhí)行效力

房地產(chǎn)企業(yè)要加強預(yù)算執(zhí)行過程控制，適時進行預(yù)算執(zhí)行分析，及時發(fā)現(xiàn)問題，找出差距，采取適當措施改進工作。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分考慮自身經(jīng)濟業(yè)務(wù)特點、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)管理水平、生產(chǎn)經(jīng)營周期，選擇定期預(yù)算、滾動預(yù)算、增量預(yù)算、零基預(yù)算等預(yù)算編制方法。對于預(yù)算控制房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)堅持重點管理、業(yè)財結(jié)合、剛?cè)岵⒓訌娺^程控制等原則，對預(yù)算執(zhí)行進行實時監(jiān)控、分析。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分收集財務(wù)、市場、業(yè)務(wù)等預(yù)算分析所需數(shù)據(jù)，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)實際情況采用差異分析、多維分析、對比分析等各種分析方法，分析預(yù)算執(zhí)行情況，找出執(zhí)行差異及其原因，擬定切實可行的改進措施。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立預(yù)算分析報告制度，通過預(yù)算分析報告總結(jié)經(jīng)驗，提高預(yù)算管理能力。

（三）強化預(yù)算考核和獎勵機制

預(yù)算考核和獎勵是提高公司績效的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算執(zhí)行過程中和預(yù)算完成后都應(yīng)當適時進行考核，以便提升管理水平。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)圍繞激勵創(chuàng)造價值的管理核心，制定預(yù)算考核制度。預(yù)算考核要與預(yù)算目標體系有良好的協(xié)調(diào)，結(jié)合各級部門各崗位的責、權(quán)、利，自上而下，科學設(shè)計預(yù)算考核指標體系，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以各預(yù)算執(zhí)行部門的責權(quán)為限，建立績效考核的多重標準，不僅有息稅前利潤、投資回報率等結(jié)果類指標，還要有產(chǎn)量、銷量、單位生產(chǎn)成本等動因類指標，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過量化的關(guān)鍵業(yè)績指標，同時根據(jù)實際情況輔之適當?shù)亩ㄐ灾笜诉M行考核。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)遵循目標性、可控性、例外性、動態(tài)性、公平公開公正等原則進行預(yù)算考核，考核結(jié)果應(yīng)客觀公正并與各預(yù)算執(zhí)行單位及員工薪酬、職位等掛鉤。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定獎懲機制，約束與激勵并存，對于預(yù)算執(zhí)行偏差超過規(guī)定范圍的，進行懲處，對于完成預(yù)算考核目標的各預(yù)算單位及人員進行獎勵，能夠“獎罰分明”，從而達到有效的監(jiān)控與考核，提高每位員工的工作積極性。

（四）從內(nèi)部控制開始，提高會計信息的透明度

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加快股權(quán)分割和兼并管理，盡量避免出現(xiàn)絕對持股。否則，擁有較大股份的股東將不會感受到約束力的存在。隱形將侵犯股份較小的股東的合法權(quán)益。反過來，公司的管理層和領(lǐng)導(dǎo)層處于混亂的管理狀態(tài)。公司自私自利這種不健康行為會導(dǎo)致公司員工對公司的運營和發(fā)展失去信心，導(dǎo)致公司各部門未能正常履行職責。因此，公司有必要對所有股權(quán)進行整體規(guī)劃，合理配置，完善就業(yè)管理制度，保護每個成員的合法權(quán)益，用實際行動提高會計信息的透明度。

三、結(jié)語：

借助于預(yù)算管理工具有助于提升現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平，為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟支出、發(fā)展方向給予指引。樹立預(yù)算管理理念，強化內(nèi)部控制制度，提高信息化水平，為現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)實施預(yù)算管理夯實基礎(chǔ)，完善預(yù)算體系，對預(yù)算執(zhí)行進行監(jiān)督與考枋，有助于調(diào)動全員性參與，提高房地產(chǎn)企業(yè)管理的專業(yè)化、科學化，為房地產(chǎn)企業(yè)有序發(fā)展提供保障。

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