試析業主大會的民事主體資格

馬寧

摘要：業主大會制度作為業主自治的一種形式，充分包含了基層民主制度，是完善和發展基層民主制度，依法推進行業自律建設，提高自我管理和服務能力的重要途徑。業主大會制度在我國建立已有十余年，但目前的發展狀況并不理想，究其根本原因是法律未明確其法律地位。如今，《民法總則》中確立了第三種民事主體——非法人組織。在經過與業主法人化的比較評析下，賦予業主大會非法人組織的立法思路是可行的。

關鍵詞：關鍵字：業主大會;民事主體;非法人組織

一、業主大會的基本理論

（一）業主自治的基本含義

業主自治指的是小區內的所有業主根據建筑物區分所有權，依照法律法規規定，通過一定程序建立自治團體，確立自治規約，對小區內的物業事項進行管理的活動。

業主自治可以分為業主個體自治和業主團體自治兩個部分。業主個體自治指的是業主根據個體利益和自主意志對自己專有部分進行自益性管理。業主團體自治是指，業主基于對所轄屬物業的共有權和共同使用權，為保護所有業主及物業使用權人的合法權益，在行政機關的監督、指導下，依照法規和共同約定，組成并通過業主自治團體對全體業主的共有物業本體、利用共有物業的社會關系秩序，實行統一的公益性、自律性、民主化的管理方式和管理制度。本文中的業主自治主要是指業主團體自治。

二、我國業主大會民事主體資格存在的問題

（一）立法上的模糊性

《物權法》第七十五條規定了物業小區業主有權組織成立業主大會，業主大會功能的發揮要求它在有限的范圍內積極參與到特定的法律關系當中去。但在目前，我國法律中并沒有明確業主大會是以什么身份參與到法律關系當中的。

（二）業主無法有效維權

小區共有部分為全體業主共同所有，但由于業主的需求、價值觀、以及行為方式的差異。雖然在實際中有業主大會這一自治組織，但是法律卻沒有賦予其法律資格。這就使得物業公司在侵犯業主利益時，無法有效的對抗侵害，業主權利無法有效的得到維護。

（三）物業服務合同出現混亂

物業服務是為建筑區域內全體業主提供，也許這看起來并沒有什么問題，但背后卻隱藏著物業管理的實質問題——物業服務合同關系。物業服務合同的雙方當事人是業主和物業服務公司，還是業主委員會和物業管理公司，這在理論上并不是問題，因為在《物權法》第三十五條明確規定了合同由業主大會的常設機構——業主委員會和物業服務公司簽訂，但是在實踐中卻并非如此，在實踐中常常會出現單個業主同物業公司簽合同的情形或者是開發商與物業公司簽訂合同，這就導致了物業服務合同法律關系混亂。

三、完善及解決方案

（一）選擇非法人組織的理由

1.民法總則的依據

業主大會是符合《民法總則》中所提到的“非法人組織”的含義的。其一，業主大會的成立具有合法的依據。從1994年至2009年這十二年間，國家相繼出臺的法律法規為業主大會奠定了一定的法律基礎。其二，業主大會有自己的組織機構，小區所有業主通過召開業主大會對管理事項行使其表決權。其三，業主大會有一定的財產。

2.業主大會沒有獨立財產權

根據我國《民法總則》在第五十七條、第五十八條、第六十條規定，業主自治團體是由小區內所有業主組成，并依法成立，其有自己的組織機構，也有自己的活動場所。因此，業主自治團體是否有獨立的財產以及能否獨立的承擔民事責任是判斷其是否具有法人資格的關鍵。法人的獨立財產是法人擁有并獨立于創設人或成員的財產。且據《物權法》第七十條、第七十三條的規定，物業小區的共有財產是屬于業主共有，業主自治團體是不具有獨立的財產的。

3.業主大會沒有獨立承擔責任的能力

根據《物權法》和《物業管理條例》的規定，使用專項維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施，改變共有部分的用途，通過共有部分進行經營所得到的收益的分配及其使用等事項由所有業主通過業主大會決議的形式共同決定。這表明了，業主自治團體只有經過業主大會的授權才具有支配財產的權利。獨立責任指得是法人以自己的財產對外承擔責任，而業主自治團體并沒有自己獨立的財產。也就是說，業主自治團體無法獨立地對外承擔責任。

（二）明確業主大會的非法人組織地位

1.保障業主自治權

確立業主大會的非法人組織地位，要從實際出發來保障業主自治權，完善業主大會制度。強調行政權力不能超越權限的干涉私人領域的事務、不主動介入業主大會的自治事項，這不僅僅是尊重業主自治權的表現，也是為了防止行政權過多地干預業主自治。

2.強化議事規則和管理規約的法律效力

業主自治主要是通過業主規約進行的。在制定業主規約時，應當充分保證全體業主的參與，以業主為中心，不能由他人替代該小區業主制定業主自治的根本性文件。業主的內部事務應當按照業主議事規則和管理規約進行處理，而業主與外部關系主要是通過相應的合同來處理的。嚴格落實業主規約，防止地方力量的干預，進而損害業主的利益。

3.明確政府與業主大會的關系

雖然業主大會是小區業主的自治機構，但它作為社會的一個重要組成部分，仍應當有行政機關來對其進行監督與指導。在物業管理實踐中，主體主要有三個方面的關系：一方是業主，二是物業服務主體，三是政府。業主作為物業管理的主體，他們通過業主大會進行自治;物業服務主體即物業公司根據所簽訂的服務合同，為小區業主提供與合同相應的服務;政府雖然沒有直接參與到物業管理當中，但也有責任對其進行一定的管理。從目前物業管理的角度來看，政府對于業主自治的監督與指導上依然存在空白。根據建設服務型政府的要求，小區物業管理在社區中的角色定位應逐步轉化成通過法律手段、經濟手段等來宏觀調控物業管理的服務者。在物業管理活動中，大部分的法律關系是民事法律關系，民事法律關系屬于私法范疇，作為自治團體組織的業主大會屬于私法解決范圍。因此，政府在對業主自治團體進行指導時不應該采取太多的行政行為進行干預，也不能超越權限的干涉私人范疇的事務。在業主自治領域，政府作為行政機關在進行相應的監督管理時，應充分尊重業主自治。而業主大會作為行政相對人應積極參與到行政管理當中去，積極配合行政機關的監督與指導。

參考文獻

[1] 陳丹丹.業主自治法律問題研究[D].南京理工大學，2013.

[2] 陳華彬.建筑物區分所有權[M].北京：中國法制出版社，2011.

[3] 郭陽.淺析我國的業主大會制度[J].絲路視野，2017（34）.

[4] 朱濤.業主大會法律問題研究[M].北京：法律出版社，2016.

[5] 張躍松.社區治理視角下的業主自治困境及健康發展對策[J].工程管理學報，2017（02）.

[6] 曹陽.我國業主自治制度與社區治理的思考[J].中國物業管理，2017（04）.

[7] 譚啟平.中國民法學[M].北京：法律出版社，2015.

[8] 鄭俊華.淺析業主大會及業主委員會的法律地位[J].企業導報，2014（17）.