論借名買房的效力

陳曦

摘 要：出于規(guī)避房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策及相關(guān)法律法規(guī)以及逃避納稅等目的，近年來選擇借名買房的購房者人數(shù)逐漸增加。同時(shí)，我國(guó)現(xiàn)行法律尚未對(duì)借名購房行為及其法律后果進(jìn)行規(guī)定，由此實(shí)踐中借名人與被借名人圍繞借名購得房產(chǎn)的歸屬產(chǎn)生了一系列法律問題。本文通過借鑒當(dāng)前關(guān)于借名買房的理論及結(jié)合我國(guó)司法實(shí)踐，分析不同情形下借名買房行為的法律效力。

關(guān)鍵詞：借名買房;性質(zhì);效力分析

一、引言

（一）借名買房的內(nèi)涵界定

借名買房是指一方當(dāng)事人（借名人）由于各種原因，不能或不便以自己的名義購買房地產(chǎn)，因此與另一方當(dāng)事人（出名人）達(dá)成書面或口頭的借名協(xié)議，讓出名人以其名義購買房地產(chǎn)的行為。在借名買房的情況下，房屋的實(shí)際出資人和購買人在實(shí)踐中往往不一致，這也是借名買房糾紛不斷的原因。

（二）借名買房的類型

當(dāng)前出現(xiàn)的借名買房的案例中，主要存在以下幾種類型：1、外地人借本市人名義購買經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房;2、為規(guī)避新政借符合購房條件人名義購買商品房;3、非拆遷戶借被拆遷人名義購買回遷房;4、借名購買商品房;5、父母子女間借名購買房改房。

二、借名買房現(xiàn)象的原因分析

借名買房行為在我國(guó)早已存在，但自2009年國(guó)家大力調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)起，借名買房現(xiàn)象逐漸普遍，由此可見規(guī)避房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)調(diào)控政策是借名買房的主要原因。除此之外，利用被借名人特殊身份資格來購買保障性住房及單位福利性住房，以及借名人不愿暴露自己的真實(shí)財(cái)產(chǎn)信息等都是造成借名買房現(xiàn)象的原因。

（一）規(guī)避法律及政策

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，是推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的強(qiáng)力引擎。然而我國(guó)人多地少的現(xiàn)實(shí)及大量存在的房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為使得我國(guó)房?jī)r(jià)不斷增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象不斷。為了遏止房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)，國(guó)務(wù)院相繼出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策，同時(shí)，各地方政府也根據(jù)自身情況出臺(tái)了相應(yīng)的地方規(guī)章，如限購令、限貸令等。這使得一部分外地人員以及改善型住房需求者購房壓力劇增甚至失去購房資格。以濟(jì)南市為例，自2017年4月20起，濟(jì)南本市戶籍購買二套房，首付比例提高至60%，這就增加了那些想要購買改善性住房的人的購房壓力。此時(shí)其可以與名下未有房屋的人簽訂借名協(xié)議，從而以較低首付比例購得房屋。出于規(guī)避法律及政策目的的買房者構(gòu)成了借名買房群體的主體。

（二）獲得特定住房的購買優(yōu)惠

相較于普通商品房，保障性住房有著更強(qiáng)的福利性質(zhì)，價(jià)格有著較大的優(yōu)惠。同時(shí)，為了確保真正的弱勢(shì)群體能夠有房可住，對(duì)于保障性住房，政府會(huì)設(shè)置相應(yīng)的購房條件（如收入水平，是否有住房等）以排除投機(jī)者。然而，不具備保障性住房購買資格的人同樣可以鉆政策漏洞，利用他人的資格，享受優(yōu)惠購房的待遇。在這種情況下，借名人利用出名人的名義獲得相應(yīng)的購房資質(zhì)并作為實(shí)際出資人實(shí)際入住房屋，等到限制條件消除之時(shí)，再變更登記，成為“合法的”房屋所有者。

（三）保護(hù)個(gè)人信息

上述兩種借名購房的原因究其根本還是源于房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆及房?jī)r(jià)的高速上漲，現(xiàn)實(shí)中同樣存在保護(hù)及隱藏個(gè)人真實(shí)身份信息及財(cái)產(chǎn)信息的借名買房。借名人意圖保護(hù)和隱藏的財(cái)產(chǎn)既可能是合法的，也可能是非法的。保護(hù)個(gè)人隱私最為經(jīng)典的例子是一些公眾人物（如歌手、演員等），為了保障自己的生活不受打擾，不愿將自己的住房信息暴露給公眾，所以借用別人的名義購置房屋并且辦理登記手續(xù)。

三、借名買房行為的性質(zhì)認(rèn)定

我國(guó)民事法律并未明確規(guī)定借名買房的性質(zhì)，同時(shí)學(xué)術(shù)界對(duì)于該行為的性質(zhì)也難以達(dá)成一致，當(dāng)前國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)其性質(zhì)主要有以下幾種觀點(diǎn)：代理行為、信托行為和委托行為。

（一）代理行為

認(rèn)為借名買房屬于代理行為的學(xué)者認(rèn)為在借名購房行為中，出名人要以自己的姓名親自簽訂合同，可將其視為間接代理人，借名人作為所購房產(chǎn)的實(shí)際出資人則符合被代理人的身份，故借名買房行為符合間接代理的表征。雖然我國(guó)現(xiàn)行民事法律并未直接規(guī)定間接代理，但是《合同法》的相關(guān)規(guī)定則體現(xiàn)出了我國(guó)法律對(duì)間接代理的承認(rèn)。

（二）信托行為

持這種觀點(diǎn)的學(xué)者的依據(jù)是《信托法》第二條：“本法所稱信托，是指委托人基于對(duì)受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行管理或者處分的行為?！钡囊?guī)定。出名人受借名人的信托，以自己的名義用借名人的資金為借名人購置房產(chǎn)。

（三）委托行為

持這種觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為委托合同是指委托人委托受托人處理相關(guān)事務(wù)的合同，借名買房協(xié)議符合委托合同的基本特征，所以可將借名買房認(rèn)定為一種特殊的委托合同。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)司法機(jī)關(guān)在司法實(shí)踐中也持這種觀點(diǎn)，認(rèn)為借名買房合同性質(zhì)應(yīng)與委任契約相當(dāng)，借名者并沒有把所有權(quán)轉(zhuǎn)真正讓與出名人的意思。

四、借名買房行為的效力分析

如果根據(jù)借名人和出名人所提供的房款支付憑證、房貸的實(shí)際償還人以及關(guān)于購得房屋所有權(quán)歸屬的約定等證據(jù)，能夠確認(rèn)雙方當(dāng)事人之間形成了借名買房協(xié)議，則其真實(shí)意思為由借名人實(shí)際購買房屋并取得所有權(quán)，雖然根據(jù)購房合同等出名人被登記為不動(dòng)產(chǎn)所有人，但這并不是雙方當(dāng)事人真實(shí)的意思表示，故此時(shí)的不動(dòng)產(chǎn)登記登記不存在原因行為的基礎(chǔ)，因此真實(shí)權(quán)利狀態(tài)和現(xiàn)實(shí)中已登記的權(quán)利狀態(tài)并不相同。這種情況下，因有確切證據(jù)證明權(quán)屬的真實(shí)狀態(tài)，可以否定不動(dòng)產(chǎn)登記簿的權(quán)利推定力。所以當(dāng)事人（主要是借名人）請(qǐng)求物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)回歸其實(shí)權(quán)利狀態(tài)，予以支持。

我們還可以從當(dāng)事人虛偽表示的角度去認(rèn)定借名買房行為。借名人與出名人相互通謀，不表示其真實(shí)意思，其簽訂房屋買賣合同并將房屋所有權(quán)登記在被借名人名下的行為則構(gòu)成隱藏行為。這種情況下，當(dāng)事人的虛偽行為應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為無效，所以根據(jù)虛偽行為所作出的不動(dòng)產(chǎn)登記因不具備不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的基礎(chǔ)，不發(fā)生相應(yīng)的物權(quán)效力。至于借名人的物權(quán)請(qǐng)求是否應(yīng)當(dāng)被支持，則應(yīng)根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定加具體情況具體分析，如果當(dāng)事人的借名協(xié)議不存在《合同法》第五十二條規(guī)定的無效合同情形，則應(yīng)支持借名人的物權(quán)請(qǐng)求。

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