房地產成本管理中成本造價全過程控制的應用

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摘要：在現階段，隨著我們國家經濟的發展壯大，我們國家也是采取了一定的措施進行了宏觀調控以及對經濟體制 改革作出了相應的改革。首先，國家通過進行制定出臺一些制度規范，來進行控制房地產的價格，從而對房地產企業所能得到的利益進行一定的控制。其次，在很多地方，政府沒有開發用地儲備，可用的土地資源相對較少。隨著土地價格的飆升，成本變得越來越高。在成本逐漸升高、利潤逐漸下降的嚴峻形勢下，全過程成本控制是保證利潤的重要條件和關鍵環節，這使得全過程成本控制顯得尤為重要。

關鍵詞：房地產;成本造價;全過程控制

一、房地產項目成本管理概述

（一）現階段發展概況

目前，我國的房地產行業競爭十分激烈，其主要原因是我國的經濟體制正在不斷的改革中，國家對房地產行業經濟的宏觀調控進行的越來越深入。在國家層面上，政府發布的各種針對房地產的限購政策，對房地產行業銷售價格的不斷打壓，使房地產行業的利潤不斷的降低。從地方層面看，我國可供房地產開發的土地越來越少，俗話說物以稀為貴，可供開發土地的減少使著土地的價格以一種非常恐怖的速度攀升，這也使得房地產開發的成本大大提高，而政府出臺的一些相關政策又使得房地產的利潤降低，所以可以看出成本全過程控制對于房地產行業來說使十分重要的，不可或缺的一步。所以說，降低成本才是解決房地產行業競爭激烈的關鍵。

（二）房地產項目的成本

近幾年，我國房地產行業的市場規模得到了極大程度的擴展，其專業化程度也在不斷地提高，但是對于我國房地產行業的發展速度來說，我國對于房地產行業的控制卻有點追不上了，甚至是被我國房地產行業遠遠地落在了后面，根本趕不上房地產行業的發展速度，眾所周知，房地產行業所需要的資金量是十分的龐大的，資金鏈也是十分的長的，而且資金的回收周期也不短。而且我國的房地產企業也比較集中，各大房地產企業間的競爭壓力也是非常的大的，再加上房地產行業的土地成本也在不斷地提高，房地產壓力也在不斷地增加，不僅僅要面對成本方面的壓力，還有國家方面的壓力和人民收入與房價不成比例的問題，所以說房地產行業雖然發展得十分迅速，但是也有些舉步維艱了，如果房地產行業想要克服這些困難解決掉這些壓力，在市場上長久的發展并屹立不倒的話，就需要從房地產的根本上入手，從土地的價格上入手，只有降低了房地產行業的成本，才有可能解決房地產行業現在所面對的難題，所以說，對于房地產行業來說，必須要對房地產的成本管理進行十分的重視。

二、房地產項目的特點

（一）目的明確性強

眾所周知，房地產行業是一個十分廣泛的領域，它包含著各種跟建筑有關的行業，辦公樓，住宅，還有各種劇院，體育場等建筑也與房地產行業有著非常緊密的關系，而房地產行業的目標也是十分的明確的，就是各種建筑，只要和建筑有關的行業，房地產行業都可以對其進行“染指”，因為各種建筑有著不同的用途，所以房地產行業也隨之發展出了不同的應對措施，使得房地產行業的橫向發展面特別的廣，對于不同的建筑，是需要房地產行業的目的性十分明確。

（二）資金需求大

因為房地產行業發展的迅速，和其產業的工程巨大性，使得房地產行業不得不需要大量的資金去啟動一個又一個項目，而且資金流動又不是十分的迅速的，所以房地產行業是需要一定的經濟支持的，畢竟如果建造住宅的話資金回流是非常緩慢的，所以說房地產開發商也不是誰都可以當的，是需要大量的資金的，房地產開發商是需要有一定的經濟能力的，否則是做不來房地產的。同時也正是因為土地成本價格的不斷增加，使得房地產行業的門檻也越來越高，同時也產生了房地產行業新鮮血液注入少的現象，由此可以看出來，可供開發的土地成本對房地產行業的影響是十分的巨大的。

（三）建設環節多

從我國現在的國情來看，房地產行業的相關開發部門是十分的多的，這就使得土地的開發變得十分煩瑣，一塊地皮的開發過程要涉及多方面，例如計劃、規劃、消防、交通、人防、土地、墻改辦、環保、市政、城管、園林、衛生、技監、質監、安監、房管等眾多部門，過程極其的復雜，而且每一個環節都是至關重要不可或缺的，這也是房地產行業所需要面對的最基本的問題，因為這些過程都聯系著我國人民的利益和國家安全等方面。所以說房地產行業的建設環節雖然十分的煩瑣，但也都是必不可少的。

（四）受國家政策嚴格約束

房地產行業是與我國人民活動息息相關的一個行業，在我國的國民經濟中有著一定的地位，而且還要涉及相關的土地資源的配置問題，要知道，土地資源對于每一個國家來說都是十分重要的，也正是因為房地產行業是根據土地資源來進行發展的，國家也對其推行了相關的政策，對其進行嚴格的約束。嚴格到剛地產開發中的每一個環節都要受到相關政策的管制。

三、房地產項目成本控制過程

（一）建立完善的目標成本管理體系

房地產業要想實現更長遠的發展，在未來的世界中占有一席之地，就需要建立一個相對完善的目標成本管理體系，使成本的劃分更加清晰和詳細，才能有效地控制成本，盡量減少房地產行業在成本上的壓力，讓每個部門都參與到成本的預算當中，使成本極可能的降低減少在各個方面的不必要開支，從而獲得更多的利益，還能起到調動各部門員工積極性的作用。

（二）投資機會選擇與投資計劃選擇階段的成本控制

在房地產行業的投資問題當中，有著兩個階段，投資機會選擇階段和投資計劃選擇階段，雖然這兩個階段在字面上的意思差不多，但卻是兩個完全不同的階段，這兩個階段之間雖然有著一定的關系，但卻又是相對獨立的，投資機會選擇階段在房地產行業的整個行業鏈中其實所占的比例是十分的小的，但是其地位卻絲毫不低，在整個生產環節起著至關重要的作用，毫不過分地說，投資機會選擇階段甚至是掌握著整個工程的命運。因為他掌握著項目的啟動資金。

（三）前階段的成本控制

房地產行業在進行一個項目的時候也是分很多階段的，其中前階段的成本控制就是比較重要的一環，成本控制就是在項目未動工之前預估出項目所需的資金，算好預算，盡可能地減少不必要的成本支出，對市場上各個材料商中找到性價比最高的材料，在保證質量的前提下盡可能的節約成本，使獲得的利益盡可能的增多。

（四）項目建設階段的成本控制

因為在一個項目中的施工過程中，有著太多的不可預測問題，而要減少不可預測問題的發生對其進行預防就需要資金，所以醒目建設階段的成本控制是比較難的。

1、對工程供應商、材料設備供應商進行管理

在房地產行業中，除了土地成本外，材料的成本可以說是最重要的了，為了盡可能地減少材料上的成本，還要保證質量達標的同時，就要對材料供應商等各個商業公司進行管理，房地產公司應該要嚴格遵循國家的相關規定進行公正公平的招標，使各

公司進行公平的競爭從而降低成本。

2、對設計變更進行管理

在房地產行業中，在工程的施工過程中對設計進行變更是一件比較少有發生的事情，雖然說是比較少見的事情，但是如果發生了也不能掉以輕心，要想有關部門進行反應，以及對整個工程的影響做出評定，也要對工程中相關的部門負責人的責任進行清楚的認識，避免產生不必要的糾紛。

3、對工程結算進行管理

成本管理的相關部門不僅僅要在工程的施工過程中對成本進行嚴格的管理，還要對工程結束后的資金進行嚴格的管理。從而才能確保工程能過夠平安順利地結束。

四、結語：

隨著我國經濟社會的快速發展，各行各業在蓬勃發展的同時也面臨著巨大的競爭壓力。房地產在正常發展，也有更大的經營風險，房地產成本管理，成本全過程成本控制的應用程序，以確保房地產企業的正常運行，企業可以把項目成本的有效控制，實現成本控制得住，保證利潤，并保護企業的健康穩定可持續發展。

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作者簡介：寧鵬飛（1987—）男，漢，大學本科，職稱：工程師，研究方向：建筑工程技術。