淺議市場法在我國房地產評估中的應用

王曉霞

摘要：現階段，我國的經濟發展的十分的迅速，房地產行業的發展也越來越完善。市場法在房地產評估中適用于有充足房地產交易實例的地區，由于市場法評估受評估人員的知識經驗約束較大，主觀因素對價格影響較大，因此市場法更適用于房地產出售、購置、投資決策等經濟行為。本文從市場法的含義、市場法的應用范疇、市場法的評估程序，并舉例說明市場法在我國房地產評估中的實際應用，為準確評估國內房地產的市場價值提供參考。

關鍵詞：市場法；我國房地產評估；應用

1市場法比較因素修正

1.1交易情況修正

交易情況修正是指剔除交易過程中的一些特殊因素造成的交易價格偏差，將可比實例的非正常交易價格修正為正常交易價格。交易情況修正可排除因交易行為中一些特殊因素所造成的交易行為偏差。正常交易指交易應是公平、平等、自愿的，即在公開市場、信息通暢、交易雙方自愿、沒有私自利益關系情況下的交易。例如，實際成交價格低于正常交易價格5%，則可比實例情況指數為95；若實際成交價格高于正常交易價格5%，則可比實例情況指數為105。

1.2區域因素修正

進行區域分析時，商業區通常以商業收益能發生替代關系地區為交易實例房地產的選用范圍；住宅區通常以通向市中心的方便程度能發生替代關系地區為交易實例房地產的選用范圍。在分析區域因素的影響時，對不同類型房地產的側重點是不同的。

2市場法概述

2.1市場法的概念

是由專業評估師，通過選取一定數量發生過交易且符合相關條件，與估價對象類似的房地產，將其與估價對象進行比較，之后對其成交價格進行合理調整，求取估價對象參考價值的方法。

2.2市場法的適用對象

適用對象主要為住宅，例如普通住宅，高級公寓，別墅等，特別是數量眾多，存量成套的住宅最宜用市場法估價。其次是商鋪，寫字樓，廠房以及房地產開發用地。

2.3市場法的主要步驟

（1）搜集交易實例。

即搜集大量的發生過交易的房地產及其成交價格，成交日期等信息。

（2）選取可比實例。

即從搜集的大量交易實例中選取三個以上的符合一定條件的交易實例。

（3）處理可比實例成交價格。

需要消除三個方面的不同所造成的可比實例成交價格和估價對象價值的差異：特殊交易情況和正常交易情況不同，成交日期和估價時點不同（實質上是這兩個時間房地產市場狀況不同），可比實例狀況和估價對象狀況不同，分別稱為交易情況修正，市場狀況修正，房地產狀況修正。

3相關對策

3.1以最新出臺的法律法規為標準

目前最新的法律法規是2014年新版《建筑工程建筑面積計算規范》的出臺，對此贈送面積的亂象做了詳細具體的規定，主要限定并劃分了各類贈送面積形式是否要計入建筑面積，計入或不計入建筑面積的詳細條件，以及計入建筑面積的具體比例。改良的市場法主要根據2014年新版《建筑工程建筑面積計算規范》，分別根據贈送面積的形式和具體規格，來獲取贈送面積當中需要計入建筑面積和無需計入建筑面積的比例，然后進行下一步計算。盡管該規范正處于實施的初期，要想發揮效用，必然經歷漫長艱辛的過程，但作為一項法律規范，其施行具有強制性，無論今后如何發展，未來的房地產評估師按照新版《建筑工程建筑面積計算規范》來對房地產進行評估是必然趨勢，其為改良市場法提供了法律依據和保障。

3.2根據待估對象的實際可使用面積進行計算

當前市場環境下，評估師所評估的房產大多都包含贈送面積，盡管房地產開發商在取得這部分贈送面積時沒有或是極少支付土地出讓金，并且贈送面積在作為主要法律形式的房產證和購房合同上不會給予記錄和顯示，但在實際上，投資者與購房者在購買該處房產時的重要考慮之一便是是否是有贈送面積，以及贈送面積的形式，此外，盡管贈送面積在房產證和購房合同上沒有給予記錄和出示，但其實質是該房產的一部分，同樣能提供使用價值，與該房產的其余部分無異。“天下沒有免費的午餐”，雖說是贈送，但購房者支付的房款中已經包括了該部分贈送面積所需支付的費用，贈送面積的實際擁有人和實際使用人都是購房者。不難看出，要想提供具有實際參考價值的評估結論，評估師不可一味拘泥于法律形式，以房地產的實質，即實際可利用面積來進行評估計算。

3.3拆分評估對象后搜集實例

而按照改良后的市場法的思路，先計算贈送面積的造價成本并扣除贈送面積部分后，尋找剩余的建筑面積相同的戶型的交易實例相對更加方便高效，此時，用市場法搜集的參照物，不必再限于戶型與贈送面積都相同的實例，而是可以選擇贈送面積形式不同，但贈送面積之外的建筑面積相近，戶型整體相同的參照物。

3.4拆分評估對象后進行計算

把待評估的房產拆分為贈送面積與不帶贈送面積的建筑面積這兩部分，計算思路是：先計算出取得時無需支付土地出讓金部分的贈送面積的價格，扣除后即剩下的建筑面積形狀幾乎相同，在建筑面積基礎上加上需計入其中的贈送面積部分，之后對其運用市場法進行比較計算。具體計算公式及步驟：

（1）贈送面積成本計算部分。

贈送面積部分價格=贈送面積部分×不計入建筑面積部分比例×單位建筑成本

建筑面積單價=（成交價-贈送面積部分價格）÷（建筑面積+贈送面積×計入建筑面積比例）

（2）建筑面積部分運用市場法計算。

（3）求取評估對象價格。

評估對象市場價格=評估對象市場單價×（建筑面積+贈送面積×計入建筑面積比例）+贈送面積部分×不計入建筑面積部分比例×單位建筑成本。

4結語

市場法在房地產評估中適用于有充足房地產交易實例的地區，對于交易實例少，房地產市場交易不透明、信息不暢的地區則不宜采用。由于市場法評估受評估人員的知識經驗約束較大，主觀因素對價格影響較大，因此市場法更適用于房地產出售、購置、投資決策等經濟行為。目前，市場法在我國房地產評估中的應用還存在一定的局限性，但隨著國內房地產市場機制的健全，國內房地產市場發育的成熟。

參考文獻：

[1]黃鳴強.無形資產評估市場法的分析與研究[J].現代經濟信息，2013（10）：159+165.

[2]崔茜，王建中，張瑞云.論《資產評估價值類型指導意見》的特點[J].中國鄉鎮企業會計，2008（4）：16.

（作者單位：寧夏旭瑞房地產土地資產評估有限公司）