房地產財務成本管理問題及完善策略探究

張春雷

摘 要：受市場經濟體制改革強烈影響，房地產問題和房價問題的出現頻率逐漸增多。目前，已成為各界人士高度重視的焦點。針對國家政策要求，房地產企業要積極做好宏觀調控工作，其主要依據就是國家頒布的各項相關政策條例等。在此過程中，國家對銀行貸款利率進行不斷調整，給房地產企業實現高額利潤目標帶來嚴重影響。所以，房地產企業要想保持企業經濟和發展經營狀態都能夠穩定，就必須做好財務成本控制工作，進而實現房地產企業經濟及發展兩者雙雙提高的目標。

關鍵詞：房地產;財務成本;管理問題;完善策略

前言：伴隨著我國社會經濟改革體制不斷深化發展，房地產企業逐漸占據了經濟市場主體地位。同時，政府要求企業發展必須要符合宏觀調控標準，并在此基礎上要不斷進行創新改進。由此導致房地產企業工作難度大大增加。實現房地產企業發展的有效措施就是要協同管理好企業財務管理與成本控制。因此，房地產企業要加大對財務成本控制協同管理的力度。

1房地產開發企業開發企業成本管控的重要性

在社會經濟快速發展下，城市化進程也得以加快，這為房地產企業發展帶來了前所未有的機遇，房地產市場越發規范化，這就使房地產企業在競爭越發激烈的市場中注重自身經濟效益的提高，而要想達到這一點，就需要在企業經營與管理中注重成本支出，最大程度上做好財務成本管理工作。另外，在運營中，房地產企業投資多、回收時間長，受到市場影響后，在高風險發展下，想要實現更好的發展，勢必要倍加重視財務成本管理。

1.1目前房地產行業的競爭環境

房地產市場從2016年的9月30日樓市調控新政開始，“房住不炒”已經成為政府進行房價調控的首要目標。近期政治局會議將調控口徑由“努力遏制房價過快上漲”調整為“努力遏制房價上漲”。如無意外，盡管當前由于經濟下行與金融市場震蕩，貨幣財政政策均有所放松，但預計針對房地產市場的各類調控仍會顯著加碼，房產稅的出臺可能早于市場預期。在這一背景下，一、二線城市的房地產市場供需嚴重失衡，未來房價走勢具有高度不確定性，暴漲、暴跌與維持現狀都可能發生，但三四線房地產市場高峰期已過，未來將會逐漸下滑，甚至加速下滑，目前，全國樓市已開啟“5限時代”，即“限購、限貸、限價、限售、限商”，進入8月以來，各地樓市調控依然在頻繁加碼。

1.2房地產企業開發項目成本管控的戰略意義

目前，隨著信貸政策緊縮，融資成本上漲，銷售、人力成本的增加，“限購、限貸、限價、限售、限商”的開啟，房價已無上漲空間，三四線城市房地產的危險程度要超過一、二線城市，中小開發商在未來的日子將會更加艱難，房地產開發項目成本控制變得更加重要，很多企業還停留在財務核算階段，轉換成本管理模式是他們的當務之急，做好房地產開發項目全過程目標成本控制，爭取利潤最大化將成為房地產企業的核心競爭力之一。

2房地產企業財務成本控制存在的固有問題分析

2.1成本控制意識淡薄

企業開展現代化管理，要求全體員工全過程參與其中，但是實際工作中很少有企業能夠完全做到，對于不同規模企業，成本控制側重點有所不同。但是普遍存在成本控制意識淡薄現象，導致企業無法從根本上對成本管理進行優化。與此同時，成本管理方法落后，不僅缺乏事前預測過程，成本管理的實效性也受到明顯影響。

2.2資金缺乏系統管理

對于房地產企業而言，其經營過程具有明顯特征，如分散性和流動性等，這種情況下，企業需要在房地產開發項目所在地設置資金賬戶，資金流動較大，且過于分散，企業很難對其開展集中管理。在此基礎上，如果房地產企業缺少完善的內控機制，則會在很大程度上增加資金管理的風險。

2.3成本浪費問題嚴峻

很多房地產企業在開發項目之前，需要對項目投資的可行性進行評估，分析投資是否合理。結合分析結果，確定投資規模。但是從實踐工作中可以看出，很多企業在開發建筑項目之前，未能及時組織相關人員對項目情況進行調查，對成本投入問題也缺乏詳細分析，導致項目起初就沒有規劃、計算好，因此很難發揮良好的社會及經濟效益。

2.4現場成本超支現象普遍

房地產企業在是進行施工過程中，存在很多變更設計的現象，無法按照成本預算開展相應管理，進而導致成本增加。調查發現，很多企業施工現場管理不到位，會計信息更新不及時，因而很難對成本支出進行動態監控，導致物資管理存在嚴重問題。很多企業均存在成本超支問題，若不能及時對上述現象進行糾正，則會導致企業成本支出管理受到影響。

3解決房地產財務成本管理問題的對策

3.1加強財務成本控制，規避好發展風險

在建設項目資金中，房地產企業需要以資金成本與稅務成本為主來提高財務管理水平。財務管理人員需要結合可行性報告、現金流量來針對性分析各項資料，具體分析資金投放明細，注重分析資金投資收益。結合資金的有效控制，實現合理控制建筑工程整體規劃。同時，大大強化使用資金效率，降低使用資金的成本。結合稅務成本，在了解與研究一系列稅務法規下，加強各大稅務部門之間協調、交流。結合項目成本合理籌劃稅收，并降低稅率、規避好風險，真正達到節稅的預期目標。

3.2建立多元化的融資渠道

為了不斷應對當前房地產市場發展現狀，房地產企業應當不斷挖掘自身潛在的實力，提升綜合能力，對于企業內部的留存資金進行合理的應用，不斷進行多元化的融資。房地產企業要改變以往依賴商業銀行貸款的習慣，轉而向多渠道融資方向發展。比如可以實行信托計劃，不斷進行股權的融資、典當、銷售、融資采購融資，資產證券化等多種方式融資渠道，這樣可以極大地減少企業內部的資產負債率，不斷降低房地產企業的融資成本，節約相關的財務費用，不斷優化企業的資金結構。房地產企業的融資渠道多元化，可以不斷提高自身資產權益的比率，將財務風險控制在可以控制的范圍之內，有利于房地產企業的長期穩定發展。

3.3制定科學合理的房地產企業財務管理體系

房地產企業財務管理體系建立，需在健全的基礎財務管理上才可實行，進而提高企業管理者和財務部門工作人員管理水平、能力，嚴格控制本企業資本結構，完善財務管理體系及資金管理體系。財務管理工作是房地產企業管理的基礎核心。所以，需要改進房地產企業的舊財務思想觀念，要結合科學技術，積極運用新財務管理工具、管理手段。同時，企業也要定期組織財務管理部門人員進行學習，增加其金融知識儲備量，提高其財務管理專業技能，做到全面提高財務人員專業素養，進而保證其能夠與時俱進，熟練掌握新興技術模式、技術方法。與此同時，財務人員要時刻掌握房地產企業現金流入及流出情況，只要在保證企業現金流穩定情況下，才能保障房地產企業資金的正常運作。反之，就會加大企業風險、財務風險。因此，房地產企業必須要制定一套完整合理的財務管理體系，進而保證企業能夠得到穩定發展。

3.4建立成本控制保障措施

房地產成本管理最終還是需要在房地產企業當中建立成本控制保障措施，通過成本控制保障措施的建立，幫助房地產企業更好地進行成本管理工作，同時能夠有效地避免因前期成本控制工作不嚴謹而導致的成本問題出現?？梢哉f房地產企業成本控制保障措施是房地產成本管理工作最后一道防線。在房地產企業當中建立成本控制保障措施，最核心的關鍵還是在成本控制提供行為規范，通過保障措施的實施，使成本控制工作有章可循，有理可依。房地產企業的成本控制保障措施有合同管理措施、預算及資金管理措施、甲方材料管理措施。這三種成本控制保障措施，既能夠發揮出自身的成本控制優點，又能夠相互通融。尤其是對于房地產企業來說，房地產項目一般所涉及的成本管理工作十分繁多。通過合同管理措施以及預算資金管理措施和甲方材料管理措施的保障，能夠幫助房地產企業更好地進行成本管理工作。另一方面，房地產企業也能夠在企業發展建設過程當中，設置相應的激勵機制和監督機制，使房地產項目在全過程能夠進行一個有效的成本管理控制，確保成本管理工作能夠真正的落到實處。通過在房地產項目開發階段建立相應的成本控制保障措施，能夠大大的提高房地產成本管理工作質量，幫助減少房地產項目不必要的成本支出。房地產企業應當不斷地加強對保障措施的實施重視。

3.5完善財務成本風險內控機制

房地產企業應該強化財務風險管理理念，并結合實際情況，科學設定發展戰略，全面落實財務成本管理體系構建工作，切實引領企業職工一同參與到風險管理工作中，減少財務風險的出現。首先，建筑施工企業需要在內部設定專業的財務管理部門及審計部門，明確好各個部門的工作職責。其次，房地產施工企業需要強化財務風險識別、評估、考核、預警及防范工作，形成完善的財務風險管理體系。最后，房地產施工企業需要全面落實財務風險動態管理工作，并加強財務信息化建設，把籌資風險、投資風險、運營風險等把控在合理范疇內，實現財務風險的轉移，及時找出和處理各項風險，極大限度的減少各項風險給企業帶來的影響。

3.6完善相應的監督制度，加強監督預算成本

在房地產企業中，應認真對待核算對象，通過反復核對，構建完善的監督體系，在掌握實權下，還需要有較高的執行能力。在房地產項目中做好預算核算成本，加強監督工程預算的成本，并明細工程后期的決算，這些環節都是財務成本管理中非常重要的內容。同時，結合制定的工作目標與制度來經常監管財務工作，以抽查的方式結合內部監督與外部監督工作，將監督工作真正落實到工作中，保證財務成本數據與賬目明細的有效性、真實性。

3.7提高資金的使用率

對于一個企業來說，充足的資金是企業運行的血液，房地產企業所有的項目運營及銷售活動都需要足夠強大的資金來支持，因此對于資金的管理方面需要不斷提高標準。

3.8加強企業合作

當前經濟全球化的趨勢逐漸明朗，房地產企業也要不斷抓住當前的發展機遇，靈活地應對房地產市場的相關變化，靈活的處理與其他企業之間的合作關系。如果房地產企業運行項目投資規模較大，可以通過與其他企業合作的關系實現經濟的共享以及風險的分擔，從而降低自身企業的財務風險。此外房地產企業也要不斷促進并且保持企業之間的良好合作和競爭關系，實現信息資源的共享，增強自身的綜合能力。

4結語：總的來說，房地產企業要想從根本上進行有效的房地產成本管理，實現房地產成本管理總體戰略思路。在企業內部樹立全面預算管理理念以及建立有效的成本構建模式和成本管理制度和相關的成本控制保障措施是必不可少的。對于房地產企業來說，成本管理總體戰略思路是房地產企業發展的生命線，是有效提高地產企業核心競爭能力的重要手段。在長期的發展過程當中，既要不斷實現房地產的企業的發展，對房地產企業的管理工作同樣要不斷地加強重視，只有這樣才能夠真正地推動房地產企業的發展建設，為國家和社會的發展做出貢獻。

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