"營改增"下保利地產企業土地增值稅籌劃研究

梁馨月

摘 要：營改增政策的初衷是為了降低企業稅收負擔。但是每個企業如何切實實現減負目標是值得我們探討的。在營改增政策下，房地產企業如何做好稅務籌劃，最終達到降低成本的目的，并借此取得長期競爭優勢，這無疑是房地產企業獲得持續發展的關鍵。同時，隨著近年來房地產行業的宏觀調控政策不斷創新、力度不斷加大，房地產企業面臨的經營危機也不斷增加。在此雙重背景的影響下，研究房地產企業的納稅籌劃具有積極意義。本文以營改增政策實施前后房地產企業的稅負變化為研究對象，探討房地產企業如何恰當實行納稅籌劃。

關鍵詞：營改增；房地產；納稅籌劃

前言：營改增政策起始于2016年5月1日，是國務院做出有關房地產行業、服務業等多行業范圍內有關稅制改革的重大決定。營業稅改增值稅，簡稱“營改增”。在實施營改增政策之前，營業稅和增值稅同屬于流轉稅種；但二者有明顯的區別之處：營業稅存在重復征稅的問題，而增值稅在某一征稅環節征收時僅僅針對在此環節中增值部分進行征稅，剛好避免了重復征稅問題。這也體現了營改增政策出臺的目的---降低企業稅負，并借此獲取競爭優勢，最終實現企業的可持續發展。

“營改增”政策的實施對于第三產業中的各個行業影響極為顯著。作為第三產業中流砥柱，房地產行業不可避免地深受此次政策的影響，主要體現在兩個方面：一方面，房地產行業自身周期長、資金需求量大；另一方面，基本上各種稅種均在房地產行業有所涉及。

一、保利房地產簡介

保利地產最早于1992年成立。伴隨著時代發展的步伐，保利地產逐步擴張自己的帝國版圖，逐步形成五位一體的商業格局，即聚集地產、商業、酒店旅游、文化藝術、工業&信息于一身。截至2017年底，保利地產總資產約7000億元人民幣。寶龍地產是由地產、商業、酒店旅游、文化藝術所構成的集合體。

二、“營改增”對保利房地產公司財務影響

（一） “營改增”對公司稅負的影響

從表2.1中可以看出，在“營改增”之前，營業稅是保利地產繳納的主要稅種；隨著“營改增”的實施，營業稅比重逐步降低，增值稅比重逐步上升，代替營業稅成為主體稅種。依據測算結果，保利地產近三年的納稅支出逐步增加，2017年總體稅金及附加相較于2015年增加29，975.97萬元，上升幅度為2.47%，其中近三年的營業稅分別為649，824.81萬元、639，072.27萬元和258，065.92萬元；近三年的土地增值稅分別為477，803.71萬元、728，952.12萬元和821，787.28萬元。同時，本文關注到近三年營業收入分別為：12，342，878.42萬元、15，475，213.81萬元和14，615，499.63萬元。細看2016年各季度營業收入情況，可以發現在 “營改增”初期實施時，保利地產2016年第三季度營業收入出現小幅度下降，可能是剛實行了稅制改革，銷售商品房收入被動調整所導致的。

（二）“營改增”對相關財務指標的影響

1.償債能力指標影響分析

近三年，保利地產的流動比率一直固定在 1.73-1.78的范圍內，速動比率在 0.23-0.57的范圍內，資產負債率小幅變動，始終保持在75%左右，說明保利地產長、短期的償債能力比較穩定，不會存在某一年度經營風險劇增的情況。仔細分析可以發現，保利地產在“營改增”實施后，稅金及附加占本年營業收入的比重逐步下降，即整體稅負有所下降；從近三年的數據趨勢來看，流動比率和速動比率提高、利息保障倍數降低，可能是由于保利地產存貨大幅度增加，應收賬款也較以前有所增加所致的。

2.營運能力指標影響分析

最近三年，保利地產存貨周轉率基本處于較低水平，但固定資產周轉率和應收賬款周轉率明顯較大，這是由于營業收入近年來居高不下導致的。在實施“營改增”政策以后，可以看出固定資產周轉率下降，但是始終處于高水平狀態。根據應收賬款周轉率逐年上升，且始終處于較高水平，說明保利地產注重應收賬款管理，能夠較好控制本期的可控現金流。

3.盈利能力指標影響分析

根據上表，很明顯發現在實施營改增政策之后，保利地產的營業收入出現下滑趨勢，主要原因是營改增及項目結轉區域結構變化。凈利潤增長率波動較大，其原因可能是在“營改增”政策實施后，企業加快應收賬款的收回，使得凈利潤逐年上升，但上升幅度相對緩慢。

綜上上述，本文可以得出 保利地產在“營改增”實施后實際稅負降低，營改增政策有效。

三、保利房地產納稅籌劃的啟示

（一）具備全局觀，緊跟政策步伐

盡管土地增值稅相關的政策變動較大，但是房地產企業也應及時地針對政策變化迅速做出反應， 及時儲備相關人才、解讀政策，最終擬定恰當的納稅籌劃計劃。 考慮到土地增值稅清算政策目前尚未完全清晰明確， 各地稅務機關政策解釋口徑和執行力度均有所差別， 企業有關從業人員應當主動與稅務主管單位進行溝通，因地制宜、因時制宜地與項目當地的實際情況保持不脫節、不落伍，避免出現與納稅籌劃較大的偏差。同時，房地產企業要擁有全局觀，做好各個部門之間的職責分離的同時，也要注重其相互之間的協作，以期實現1+1>2的效果，切實降低稅負。

（二）主動強化土地增值稅清算工作

盡管房地產企業的土地增值稅清算往往比較困難，正因為如此，房地產企業更應該迎難而上，主動強化這方面人員的培養，積極主動地配合稅務機關。雖然土地增值稅是針對增值部分進行征稅， 從稅收原理上來看其稅負應是不易轉嫁， 但目前土地增值稅的納稅模式一般是預征形式，在預征模式下，土地增值稅日益具備了間接稅的功效。 由于預征一般是在房地產所在地稅務主管機構繳納土地增值稅，但是清算環節則可以向房地產公司所在地稅務主管機構繳納，這就會造成有些地區出現預征情況較多，但是清算確很少的情況。在這種情況下，土地增值稅的間接作用明顯。這也就為房地產企業的納稅籌劃提供了可操作的空間，同時也可根據間接稅的稅負轉移特點進行合理定價。

（三）選取合理的籌劃方法

考慮到整個房地產行業固有的長建設期、眾多環節， 除此之外土地增值稅這個稅種自身計算復雜，很難保證所有房地產企業的納稅籌劃意識強。尤其是對于中小型房地產企業而言，自身主動強化納稅意識是迫切的；但針對納稅籌劃，從外部或內部自己來進行納稅籌劃又是不太現實的。

當前房地產開發的綜合利潤率趨于下降， 更凸顯了成本管控的重要性， 積極開展納稅籌劃是合理利用政策規定的優惠空間， 節約成本、 提高利潤的有效策略。 房地產開發企業應當強化對稅收政策的分析， 掌握好普通標準住宅免稅、 利息支出不同扣除方式的差異、 房地產開發費用與開發間接費用的區別、 其他扣除項目優惠、 股權收購等方式方法， 從而在合理調節銷售收入、 合理劃分開發成本和期間費用以及合理利用特殊項目三方面中找到適合自身的稅收籌劃方法。

結語：

本文是以營改增政策實施前后房地產企業的稅負變化為研究對象，探討房地產企業如何恰當實行納稅籌劃。本文的不足之處在于，文章內容方面，限于寫作水平，有一些可以改進的地方，如財務指標的選取方面，可以更加細化，加入更多的財務指標，這樣有可能得出與現在不同的結論；此外，限于數據不易查找，特別是非財務數據，很難找到有權威性的非財務數據，否則可以使本文更完善，希望通過本文介紹，能為國內企業納稅籌劃提供一些參考。

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