淺談集體土地房屋的貨幣補償關系

劉鐵山

摘要：近年來，國內部分熱門城市房地產投資過熱，土地資源緊缺，房價快速上漲已經成為社會關注焦點。探索房價波動與征用集體土地房屋的貨幣補償之間的關系，對政府與房地產商解決城市土地供應不足現狀與房地產投資空間不足問題具有重要意義。

關鍵詞：房價波動；征用集體土地房屋的貨幣補償；土地供應

一、關于影響房價波動的因素與土地價格的歷史研究

在關于房價波動與土地價格的研究中，楊佳文（2012）認為購房者情緒波動對房價波動造成的動態沖擊最顯著，其次是房地產投資、通貨膨脹、匯率，利率影響最小。時筠侖等提出房價波動=f（趨勢波動+循環波動）×心理預期，暗示了房地產業是一種信心經濟。任超群（2011）從城市層面、城區層面和項目層面實證檢驗了土地出讓價格信號對房價的影響，研究得出：土地市場中的價格信號對房價有明顯的影響作用。宋爽（2012）分析了影響我國房地產市場價格形成與波動的因素，尋找到關鍵因素是：經濟發展、物價水平、土地價格、貨幣供給和國際金融危機。陳苗（2011）研究認為全國居民儲蓄余額增加時，對房價的上漲起到正向拉動作用，投資的增加導致房地產價格的上漲。

二、房價波動與征用集體土地房屋拆遷的貨幣補償之間關系

影響房價波動的因素可以從宏觀層面上的城市化、土地政策、通貨膨脹等方面解釋，也可以細化到利率、投資預期、居民儲蓄等微觀層面。國內外研究中，大部分研究者都認為購房者的心理預期是影響房價波動的一個至關重要的因素。同時，土地價格、居民收入、房地產投資等因素也是眾多房價波動因素研究者結論里的重要因素。結合國內外研究，筆者重新構建了征用集體土地房屋拆遷的貨幣補償與房價波動之間的分析框架。

（一）購房者投資預期因素諾貝爾經濟學獎獲得者丹尼爾·卡尼曼教授的研究顯示，當一個人面臨“損失”時，其行為方式是追求風險型。在城鄉一體化拆遷中，對于拆遷農民來說，政府補償金標準不但低于自身房屋土地的市場價格，甚至還會讓其面臨失去職業與祖宅的風險，追求風險便成了其重要的選擇。因此無住房的拆遷居民將可能伴隨著當期房地產市場的現狀產生相應投資預期。在房價上漲預期下，購房者存在晚買不如早買的心理，需求增加進一步拉升房價，由預期引發的投資行為將直接影響房地產的市場的供求現狀，進而加劇了房價的波動。

（二）土地價格因素土地價格對房地產價格的影響并不是簡單的因果關系，經濟增長會帶動土地價格上漲，土地價格上漲又會通過增加消費、投資等途徑進一步促進經濟增長、提高居民收入水平。研究土地價格變動的時候必須考慮土地一級市場和二級市場的相互作用。國家通過其指定的政府部門將城鎮國有土地或將農村集體土地征用為國有土地的貨幣補償價格決定了土地一級市場的價格，土地價格的上升將影響投資者收益預期進而影響投資者的投資行為，使土地一級市場的價格不斷影響著土地二級市場的價格，房價波動與征用集體土地房屋拆遷的貨幣補償之間的關系本質上就是土地一級市場對二級市場的影響。因此，土地價格因素直接影響著征用集體土地房屋拆遷的貨幣補償與房價波動之間的關系。

（三）居民收入因素土地作為農民財產的一部分，其所得到的財產性收入是指土地被國家征用后或土地經營使用權經流轉后而得到的相應補償和收益。在居民獲得征地貨幣補償之后，手上將持有更多貨幣，伴隨著儲蓄的增長，有了更加穩定的貨幣資金基礎。當居民拆遷過后，收入的提高使其投資需求得到了一定激發。在當前社會，全民進入炒房熱潮，固定資產投資成了國內投資的熱門。有學者研究認為，全社會固定資產投資的增加與城鄉居民收入差距的擴大成負相關，即固定資產的投資能在一定程度上提高農村居民的財產性收入。而城市建設用地和居民生活水平息息相關，通過拆遷又能不斷增加城市建設用地，進而又促使投資資金流入地產投資行列。從長期來看，居民生活水平的提高，即收入增長，促進了城市建設的進行，換言之，居民收入因素直接影響著征用集體土地房屋拆遷的貨幣補償與房價波動之間的關系。

三、政策建議

（一）對于各城鄉政府1、政府需要不斷完善土地拆遷、征用補償金的賠償項目，完善補償制度，滿足拆遷戶的要求將進一步促進當地房地產市場合理開發。2、政府應注意控制商品房用地總量、簽訂土地出讓合同的商品房用地面積，使土地得到了較為充分的開發利用。同時，建立國有土地收購儲備制度，使土地供應達到“一個渠道進水，一個池子蓄水，一個龍頭放水”，提高政府對土地市場的調控水平和整體規劃程度，合理調控土地一級市場價格水平，使供房地產開發的土地總量得到有效控制，房地產市場有序健康發展。

（二）對于房地產商房地產開發商應該與拆遷居民詳細協商，結合當地政府制定的拆遷補償價格進行房價制定，制定拆遷購房優惠政策，密切關注拆遷后居民的投資方向并制定相關營銷策略，將吸引更多剛剛拆遷的戶主的投資。