黑龍江省房地產庫存量及去庫存問題研究

李龍

摘 要：黑龍江省房地產存在庫存多的問題，過去三年，房地產去庫存取得了一定的成果，去庫存周期下降，庫存總量呈現下降趨勢。但是，依然有去庫存壓力，當前庫存主要表現為結構性庫存，房地產庫存主要集中在哈爾濱市的幾個新開發區，大慶市、綏化市等周邊城市房地產庫存也集中在熱點地區。2018年房地產開發在局部地區又出現了增長的態勢，庫存壓力增大。黑龍江省房地產庫存面臨的問題是基礎設施不完善，區域結構分化，人口紅利消失和域外競爭加強等。在這樣不利條件下，應借鑒外省經驗，從供給和需求兩個角度出發實施相應的產業政策來解決房地產去庫存的問題。

關鍵詞：房地產;庫存量;去庫存;黑龍江省

中圖分類號：F299.23? ? ? ? 文獻標志碼：A? ? ? 文章編號：1673-291X（2019）24-0135-07

巨大的存量問題，將嚴重威脅我國房地產業及整個經濟系統的健康、有序發展。房地產業嚴重的庫存問題導致巨資被占用，眾多小房地產企業面臨資金鏈斷裂的風險，大公司可以有更多的選擇，小公司則容易誘發倒閉潮。同時，房地產的巨量庫存將對消費者利益產生潛在侵害，合同糾紛、違約可能性大大增加。房地產業在區域經濟發展中扮演著雙重角色，一方面，作為第三產業的重要組成部分，它是促進經濟發展的重要因素;另一方面，作為生產要素房地產業既包含作為生產要素之一的土地，還包括影響勞動價格的住房。因此，對于發展房地產業中央和地方政府持有不同的態度。經歷了四十年改革開放，我國逐步進入了內涵式發展道路。在經濟發展轉型過程中，外延式發展不可或缺，如何在內涵式增長和外延式增長尋求穩定、平衡的發展道路是我們面臨的重大課題。因此，2015年末中央財經領導小組在明確提出供給側結構性改革的同時，提出“化解房地產庫存”。三年來我國經濟政策中的一個重要部分就是房地產去庫存，各地方政府在這方面做了大量工作，經過努力很有成效。但是，我國幅員遼闊，各個地方情況千差萬別，對于房地產去庫存也應該因地制宜。作為欠發達地區和老工業基地，與北上廣等發達的東部區域不同，黑龍江省有其特殊性，我們試圖通過研究找到發展規律和現實情況，并根據具體情況來精準施策是解決房地產去庫存問題的關鍵，其中第一步就是對房地產庫存情況有清晰的認識。

一、全國房地產庫存情況與去庫存取得的成績

（一）房地產去庫存的背景

國家統計局《2015年房地產開發投資和銷售情況》顯示，我國待售商品房面積增速很快。2015年，待售商品房達到7億平方米，是2009年的的3.5倍，年均增長50%。由于房地產業的相關統計數據口徑不一致，對于房地產庫存量的估計也存在偏差，不過任何統計都表明房地產總體存量過高。中國社會科學院在其發布的《中國住房報告（2015—2016）》提到我國庫存商品房21億平方米。也有研究機構認為，我國商品房的庫存量實際情況可能更多。例如，中國指數研究院的研究結果表明，截至2015年底，我國商品房待售總面積約7億平方米，商品房在建面積約為48億平方米，待開工商品房面積8.5億平方米，以上三者之和約63.5億平方米，這對于房地產業的健康發展造成了極大的威脅，消化這些商品房需要五年以上，其間如果發生金融風險，后果不堪設想。

從表面上看，住宅商品房的價格由市場決定，但是我們分別從供需兩個角度出發會發現在實施房地產去庫存政策的時候，政策的手段選擇與政策的目標一致性非常重要。從供給角度出發，土地市場由地方政府完全壟斷，建成的房產也存在不同程度的壟斷情況。在當前情況下，為最大程度維護其利益，地方政府和房地產開發商都需要維持房地產價格的穩定甚至是不斷上漲。這增加了房地產供給與需求之間的矛盾，而且以防止房地產泡沫繼續擴張為目標的相關調控政策，短期內一定程度上促使需求量提高。

（二）去庫存取得的成績與當前發展情況

據統計，2017年我國房屋施工面積78億平方米，其中，商品住宅施工面積54億平方米。2017年房屋新開工面積18億平方米，增長7%。房屋竣工面積10億平方米，其中大部分是住宅，住宅商品房竣工面積7億平方米，同比下降7%（見表1），說明房地產去庫存政策對供給側產生了明顯的影響，房地產開發企業土地購置面積2.55億平方米，比上年增長16%。

2017年，商品房銷售面積接近17億平方米，比上年增長7.7%。其中，住宅商品房銷售面積增長5.3%，商品房待售面積同比減少15%（見表2）。可見，2017年我國房地產仍處于去庫存的狀態。

2017年，東部地區商品房銷售總面積超過7億平方米，比上年增長2.9%;銷售額超過7萬億元，增長6.2%，每平方米售價超過1萬元，是房價最高的區域（見表3）。中部地區商品房銷售面積超過4.7億平方米，增長12.8%;銷售額近2.9萬億元，增長24.1%。西部地區商品房銷售面積超過4.2億平方米，增長10.7%;銷售額超過2.5億元，增長25.9%。東北地區商品房銷售面積僅僅是0.8億平方米強，增長7%;銷售額剛剛達到0.5億元，增長21.8%。從增長速度來看，西部地區銷售額增長最快，東部增長最慢，東北地區增速處于中間，不過銷售面積和銷售額的絕對值數量很小。可見，東北地區房地產經濟總量占全國比重不大。

二、黑龍江房地產業發展情況

黑龍江省地處東北老工業基地，房地產業的發展有自己的特點，自2008年以來的十年中（見下頁表4），2012年是一個重要的拐點，2008—2012年住房竣工面積、銷售面積呈現持續快速增長的局面，到2012年達到頂峰。此后，商品房竣工面積和銷售面積雙雙下滑，直到2016年略有轉變。土地購置面積和土地購置投資（見下頁表5）在2011年則先于商品房的指標已經開始下行。從上述指標來看，黑龍江省的房地產業已在我國全面實施去庫存政策之前就開始出現了下滑的狀態。2016年，黑龍江省商品房屋銷售面積約為2千萬平方米，銷售面積增速比全國平均增速低16.5個百分點，在全國各省（區、市）中排名僅高于遼寧和新疆，位列第29位。按市（地）分，4個市商品房銷售面積增長（其中，哈爾濱市增長19.1%，齊齊哈爾市增長7.3%，雞西市增長35.5%，雙鴨山市增長53.2%），9個市（地）下降。按用途分，銷售住宅1 797萬平方米，比2015年增長5.1%，增幅同比提高24.8個百分點;商業寫字樓26.3萬平方米，增長44.8%，增幅同比提高26.1個百分點;商業用房222萬平方米，增長11.9%，增幅同比提高29.1個百分點;其他用房72萬平方米，增長3.5%，增幅同比提高25.7個百分點。

我們也注意到，住宅商品房平均銷售價格在近十年來一直處于上漲的狀態，從未發生過改變，只是有的年份漲的速度快，有的年份漲的速度慢。其中，2012—2015年，住宅商品房銷售面積大幅萎縮近50%，但是同時銷售價格一直保持增長狀態。雖然有的年份價格增長較慢（2012年1.17%，2014年1.85%），但是也有上漲較快的年份（2013年19.03%），2016年后呈現出價格和銷量同時增長的狀態。

從銷售量和竣工量來看，2008—2013年均出現了銷售面積大于竣工面積的情況。也就是說，從2008年開始，黑龍江省整體情況就處于清庫存狀態，這種情況到2014年發生了轉變，住宅商品房的竣工面積開始大于銷售面積，出現了新增的庫存。

從市場成交情況來看似乎房地產庫存增加不多，從房地產一級市場來看，黑龍江省土地購置面積2008—2011年一直增長，此后一直下滑到現在，土地購置費用和完成投資額來看也在2013年后處于下降狀態。因此，從房地產供給情況來看，房地產開發商的未來供給處于緊縮狀態。黑龍江省土地和房地產庫存都處于下降狀態。并且，這種庫存下降是自2013年開始的。也就是說，在我國實施房地產去庫存政策（2015年）之前，就已經開始了庫存的自然減少。這種房地產總體庫存的自然減少會在一定程度上減少金融杠桿，降低金融風險。但是，是不是這種自然減少就可以說黑龍江省的房地產業發展很健康呢？我們顯然只分析了總量，而房地產的庫存結構也是研究這個問題的重點之一。

三、黑龍江省房地產庫存的區域結構和特點

黑龍江省共轄13個地市，有63個縣（市），其中縣級市19個。省會哈爾濱屬于二線城市，其余地市都是三四線城市。目前商品房銷售持續回暖，去庫存周期下降，哈爾濱房地產價格呈現上漲趨勢，其他三四線城市房地產價格小幅下降，去庫存壓力較大。房地產企業土地儲備大多以前期儲備為主，當期購入較少（見表6）。去庫存仍然是黑龍江省房地產市場主流。但是，各個城市發展情況各異，下面我們來分別研究黑龍江省有代表性城市的情況。

（一）哈爾濱市房地產業發展及銷售情況

從去化周期看，2017年哈爾濱市商品房銷售面積共1 248.5萬平方米，廣義房地產庫存達到5 000萬平方米，廣義去庫存周期4年，其中住宅庫存3 405.1萬平方米。狹義庫存1 133.2萬平方米，狹義去庫存周期為10.9 個月。廣義去化周期和狹義去化周期均呈波動下降的趨勢。在2015年達到最高，其后處于下降狀態，從住宅竣工銷售比來看，2014年、2015年、2016年三年都大于1，也就是竣工量大于銷售量，而2017年銷售量大于竣工量，處于絕對的去庫存狀態，即，庫存總量的減少。與副省級城市比較，哈爾濱市房地產總體存量規模不大，但是廣義去庫存周期依然很長，狹義去庫存壓力相對變小。這也說明，哈爾濱市在經濟發展總量和居民商品房購買力方面與其他相關城市相比還存在差距，哈爾濱市房地產去庫存工作還需要繼續加強。

哈爾濱市房地產庫存呈現出市區集中的特點。2015年哈爾濱市區房地產庫存共4 968.4萬平方米，這樣的存量占全市的庫存比重達到93.5%。其中，道里、道外等六個主城區庫存占全市的80.3%;呼蘭、阿城、雙城三個區庫存占全市庫存的13.2%。縣域庫存347.2萬平方米，僅占全市房地產庫存比重的6.5%。2017年以來，哈爾濱市廣義庫存壓力主要集中在松北區、道外區、道里區、南崗區;狹義庫存壓力集中在阿城、呼蘭區;雖然縣域房地產庫存總量較小，但是考慮到當地經濟發展水平和較低的居民收入，個別縣去庫存周期較長，而且房地產庫存對當地經濟影響較大。

2017年，銷售面積下降的區縣主要有雙城區、阿城區、道里區、道外區和平房區，分別下降-83.6%，-81.5%，-46.2%，-39.6%和-20.3%。其中道里區銷售面積下降最大，其次是阿城區。在全市哈西、群力、松北新區等區域一定程度上的過度開發，集中建設，大量房地產項目開工，短期內造成房屋大量空置。由于開發力度過大導致商品房庫存快速上升，尤其是松北區、呼蘭區和阿城區。2018年，由于國家級新區建設和地鐵2號線等積極因素的影響，松北區房地產銷售情況有所好轉，房地產庫存總量下降。

（二）其他三、四線城市房地產庫存現狀

黑龍江省的三四線城市住房存量比例從總體上看比較少，但是由于黑龍江三四線城市整體經濟不發達，因此，即使是看起來少量的房地產庫存依然會對當地經濟產生嚴重影響。從實際情況看，黑龍江三四線城市房地產庫存出現了分化發展的趨勢。

1.齊齊哈爾市房地產業發展情況。齊齊哈爾市是典型的三降型城市。在眾多的城市中，齊齊哈爾市典型的老工業基地，其經濟總體發展緩慢，人口存在外流情況。2017年，齊齊哈爾市房地產業發展呈現出3個指標同時下降的狀態。施工面積、竣工面積以及商品房銷售3個指標都下降，庫存壓力得到釋放。2017年，房屋施工面積836.4萬平方米，下降17.4%，新開工面積92.9萬平方米，比上年出現大幅的下降，下降幅度為71.4%，房屋竣工面積也呈現出類似的情況，2017年竣工面積為99.7萬平方米，下降幅度62.3%。其中，住宅施工面積686.8萬平方米，下降13.9%，住宅新開工面積74.9萬平方米，下降72.8%，住宅竣工面積80.9萬平方米，下降56.4%。待售面積209.5萬平方米，下降18.6%，這是房地產去庫存政策在供給側產生明顯的作用。在施工面積下降的同時商品房屋銷售下降，2017年，商品房銷售面積166萬平方米，下降26.1%。商品房屋銷售額76.4億元，下降24.2%，商品住宅銷售套數1.5萬套，下降20.9%。

2.大慶市房地產指標兩降一升。大慶市是典型的資源枯竭型城市，當前處于經濟轉型期，因此，大慶市的總體經濟發展情況一般。但是，大慶市在黑龍江省依然屬于發展較好的城市，因此對于希望城市化的居民依然有很大的吸引力。2017年，大慶市房地產供需雙方回歸理性。理性主導房地產市場，銷售降幅逐漸趨于平穩。在銷售面積、施工面積下降的同時，新開工面積呈現了增長的態勢。大慶市2017年商品房銷售面積約174萬平方米，下降26.8%（見下圖）。與此同時，商品房銷售額93.5億元，下降14.5%。可見，在銷售總量和銷售額下降的同時，商品房的銷售單價在上升。其中，商品住宅銷售面積111.3萬平方米，同比下降44.4%。

Mij=k×（PiPj）/Dij（1）

通過對數線性化以及調整，該模型公式轉變為：

lnMij=a0+a1lnPi+a2lnPj+a3lnDij（2）

隨著理論研究的深入，上述因素已經不足以解釋人口的流遷，學者的研究結果表明，區域間收入差距是當前我國省際人口流遷的主要原因之一。遷入地城鎮收入與遷出地農村收入差越大，人口流量越大。隨著本省經濟的發展，就業的機會也在逐步增加，但是大部分機會被當地擁有較強能力的人取得，本地農村勞動力在這些有限的崗位上缺乏競爭力，他們被迫只能選擇遠赴外地。隨著流動人口收入水平、自身素質和精神方面需求的提高，人們越來越關注教育、文體、衛生等基礎設施。學者逐步將收入、年齡、教育、政治因素等諸多因素納入到引力模型中，如GDP、受教育年限等因素加入到該模型之中，在這些因素中公共服務的水平是學者研究的一個重要影響因素。如針對地方財政支出對人口遷移影響的研究結果表明，地方財政支出差異對當前我國省際人口遷移的作用顯著，文教、衛生等支出差異對人口遷移的影響更大。總之，收入、公共服務的差異是目前影響人口流遷最重要的因素，各地也從應這些方面入手出臺政策吸引人口，作為人口凈遷出省份，黑龍江省也應給出相應的對策。

五、各地房地產去庫存的對策借鑒

（一）各地去庫存的主要對策

中國房地產市場總體庫存高，結構性的庫存過剩，尤其是三、四線城市商品房庫存過剩。從各地出臺的去庫存措施看，主要實施的是針對過剩房地產業的產業政策，從供求兩個方面來看，需求方面主要的措施是增加需求，供給方面主要是控制土地供給。需求方面各地主要的做法是吸引更多的人，包括農民工、大學生、軍人以及各類所需高技能、高學歷人才等，同時進行棚戶區改造等，從而產生一部分強制性需求。從供給方面來看，主要的措施是完善基礎設施，如區域的配套設施如學校、公共交通、公園、醫院等。但是在這里出現了一個悖論，如果是完全市場狀態下上述措施會導致房地產價格上漲，從而影響去庫存速度和效果，因此各地還配合了金融和價格管理政策等。

例如，遼寧省實施公積金支持，鼓勵農民工在城鎮購房租房，推行棚改貨幣化安置，把推進城鎮化與縣域去庫存相結合。結合我國三塊地改革，維護進城農民土地承包權、宅基地使用權、集體收益分配權，促進有能力在城鎮穩定就業和生活的常住人口有序實現市民化。并且，農民工納入住房公積金覆蓋范圍，可以提高交通可達性和生活便利性，增強購房的吸引力。

山西省房地產去庫存出臺了相關具體政策，其主要內容包括對各類人員放寬落戶條件，加快人口城鎮化、市民化的進程，實施購房補貼政策。進一步解決各類人才的城市落戶問題，如農村學生升學、參軍進入城鎮的人口，在城鎮就業五年以上和舉家搬遷的農村流遷人口落戶問題等。放開對留學歸國人員、各類院校畢業生、高級技術工人的落戶限制。

在住房消費的金融和稅收政策方面降低首付款比例，下調房地產交易稅。通過市場購買住房，或者租賃住房，政府給予租金補貼。同時，擴大公租房保障范圍，幫助農村勞動力遷入城鎮解決住房問題等。

在供給方面各地鼓勵房地產企業發展跨界經營。支持新興產業、文化旅游產業、養老產業等的開發建設。鼓勵將存量房改造成為高層次人才公寓、“創客空間”、科技創新基地、電商用房等用房。政府制定相關政策引導房地產開發企業在不提高房價或者房價上升有限情況下改進規劃設計、完善配套設施等措施來提升房地產產品附加值。

總之，通過農民市民化、戶籍放開、購租并舉、鼓勵企業降價和兼并重組等組合拳實施房地產去庫存，例如青海省通過房地產去庫存“百日攻堅”，到2017年底，商品住房去庫存周期達到12個月內，商業用房去庫存周期也降低至28個月內。

（二）去庫存過程中出現的新問題

很多地方通過相關政策和和手段達到去庫存的目的，但是也出現了一些問題，這些問題的出現也值得其他省份在去庫存過程中借鑒。

1.原來房價低迷的三四線城市出現了量價齊漲的情況。例如，無錫市2016年房地產市場開始呈現出爆發式增長。2016年3月商品住宅銷售面積同比增長301%，環比增長380%，達到173萬平方米，這樣急速的增長是始料未及的。遼寧、內蒙古等地的一部分城市也出現了類似的情況，一系列的刺激購買商品房的政策，如下浮購房最低首付款比例，個人轉讓住房契稅、營業稅調整等，加之行政限購政策退出，存量房購房補助等等極大刺激了購房者。此外，“二孩政策”和房地產開發商的促銷也對無錫市的購房熱起到了推動作用。土地、新增住宅供應的減少形成了供不應求的市場，因此導致房地產價格也出現了上漲的局面。去庫存的本意是對存量進行消化，但是價格的大幅上漲并不是我們預期要出現的結果，這還會刺激房地產投資和投機的進一步增加，出現了新一輪的炒房傾向。

2.由于房產的增值外來資本大量進入本地房地產市場。相較于周邊城市，無錫的商品房均價始終不溫不火，其房價顯然十分有吸引力。商品房同時兼有消費和投資雙重性質，當前，由于對經濟增長速度下滑，通貨膨脹、人民幣貶值等情況的出現，很多居民包括蘇州、上海等地居民把投資無錫市商品房作為保值增值的手段，在一定程度上刺激了無錫市房地產市場，對于房地產去庫存產生積極的效果，大量外地投資的短期內涌入，也導致了無錫市房地產市場的異動。

3.政府產業政策實施中目的與手段不一致。針對三四線城市房地產庫存量大、去化周期長的問題，從很多學者給出的建議及部分城市實施情況來看，都是嚴格控制土地供給，收緊商品住宅用地供應。由于中國土地產權制度的原因，土地市場的嚴控會導致供給減少，就經濟學一般原理來說，這會導致房地產價格價格上漲，這不是去庫存的目的。

4.去庫存的可持續性不強。城市的發展潛力，短期看金融，中期看土地，長期看人口，這是當前對于城市發展的大家比較一致的看法，不過三、四線城市的經濟發展是長效去庫存的根本。一個城市只有存在能容得下勞動力的產業，才會有人口在此長期居留，如果沒有產業支撐，當前的去庫存也只是曇花一現的短期行為，只是把開發商的困境轉移給了普通居民。因此，在積極探索去庫存的各種政策的時候，我們要考慮國家、地區對于相關城市的產業規劃、定位，以及未來城市容量的問題，使去庫存變成一個常態、可持續的產業發展政策。

六、黑龍江省房地產去庫存的對策

房地產去庫存是典型的產業政策，針對黑龍江省當前房地產去庫存的實際情況，借鑒其他省份和城市的做法，我們應該從供給側和需求側兩個角度做出產業政策方面的調整。

（一）房地產供給政策

1.金融方面，對房地產存量較大區域的房地產開發企業的開發貸款進行管控，增加開發企業的開發貸款利率和空置開發貸款總規模。

2.增加房地產開發企業自有資金比例，土地方面控制建設用地投放規模。

3.可以探索商品房空置稅政策，如果房地產開發企業在房地產產品投入市場后一定時期內達不到相應比例的吸納率，則對企業征收空置稅。

4.對房地產開發企業進行信息和行業指導，對產業發展的趨勢進行大勢研判，讓企業充分認識到我國目前房住不炒的形勢，降低對房地產開發目標收益率的預期。

（二）房地產需求政策

去庫存最重要的是在短期內增加房地產需求，把潛在需求轉化為有效需求，可以從以下幾個方面入手。

1.放寬房地產消費金融政策。可以在短期內，放寬商品房的貸款首付比例，對于公積金貸款條件進一步放寬，在一定程度上放寬二手房貸款首付款比例和條件，降低或保持相對較低水平的商品房貸款利率。

2.落實人口遷入政策。實施更具有吸引力的落戶條件，吸引大中專學生、各類專業技術人員、農民工到本地購房落戶。在地理位置和氣候以及經濟發展情況落后的情況下，拿出有吸引力的條件需要各地政府從未來發展趨勢，相對較低的房地產價格等角度出發，真正讓利于來落戶的各類人才。

3.多角度增加城市原有居民的二套房購買意愿。吸引城市中心原有居民到新區買房，加大環境、公共服務等方面的建設和宣傳力度，改變人們的居住消費觀念，加強人們到新區居住的意愿。

上述政策實施過程中，應該進行隨時的監控和調整，產業政策一般都是短期政策，在執行過程中如果運用不當將會造成其他城市出現的房價大漲的情況，這并不是我們制定政策的初衷。因此，我們要做好對于房價上漲過快區域的房地產價格限制工作。

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