我國房價與經濟基本面的動態演化關系研究綜述

摘 要：房地產關乎國民經濟發展的諸多行業，其穩定、有序發展將直接影響到國民經濟的穩定發展和人們生活的幸福指數。關于房價上漲的原因，國內外學者的研究成果主要形成了兩種不同的觀點。一種觀點認為房價的上漲與經濟基本面有較強的正相關性，尤其受收入的影響，另一種觀點認為房價的上漲已經脫離了經濟基本面，與收入無關，本文將國內外關于房價與經濟基本面的主要觀點進行整理分析。

關鍵詞：房價；經濟基本面

一、引言

房地產作為拉動經濟增長的強大推動力，其對經濟的滲透力和影響作用有增無減，已然成為現代市場經濟中最具活力和影響力的產業部門，房地產關乎產業鏈上下端國計民生的各行各業，其穩定、有序發展將直接影響到國民經濟的穩定發展和人們生活的幸福指數。但隨著我國房地產市場的開放，政府對經濟的刺激投資推動，加之企業經營的投融資環境的惡化，房地產業巨大的利潤空間使其成為投資和投機的主要領域，各種因素的交織導致房價大幅上漲，非正常膨脹的房價隱含著巨大的經濟風險。所以探求導致房價“畸增”的因素和機制并壓制房價不合理增長、尋求宏觀經濟穩定發展是我國宏觀調控的主要目標和基調，同時也是學術界關注的熱點。關于房價上漲的原因，國內外學者的研究成果主要形成了兩種不同的觀點。

二、認為房價與基本面具有較強相關性的國內外文獻

一些學者認為房價與基本面因素具有較強相關性，尤其收入因素的影響作用較強。

（一）國外研究

在既有文獻中，如國外學者Holly（1997）考察英國1939-1994年的房地產市場，將人口、利率、收入和住房存量作為變量，得出房價與收入呈完全的線性關系，收入是唯一決定房價的因素。Riddel（2004）以房地產的需求與供給非均衡模型為基礎考察了美國1967-1998年的房地產市場情況，也指出收入水平和房價長期決定了房地產市場的需求，而房地產市場需求的旺盛又會推高房價。Tasi和Peng（2011）檢驗了臺北的房地產市場情況，也發現收入和房價之間存在著長期的相關關系，同時研究結果也說明臺北房價仍是合理和穩定的。

（二）國內研究

在國內研究中，廣大學者也大都認為收入的影響作用較強，鄒至莊（2010）以耐用消費品的需求與供給為理論基礎，建立聯立方程估計了1987-2006年城鎮住房的需求和供給方程，指出房價快速上漲的原因主要是人均收入和建筑成本的上漲。在非線性研究上，孫巍等（2011）運用2000-2008年季度數據，通過建立門限面板模型，加入資產升值預期和收入水平同時考察了投機性需求與剛性需求對房價的影響，得出2000-2005年房價主要受剛性需求影響，2005年后，投機性需求和剛性需求同時影響房價。陳浪南（2012）采用廣義空間動態面板數據模型，發現我國省級房地產互動存在時間和空間上的滯后，收入、信貸擴張、土地價格和房屋竣工面積對房價有顯著的影響。

以上國內外學者主要從經濟基本面為研究出發點，如人口、利率、收入等影響房價的基本面因素，認為經濟基本面是影響房價的主要因素，并主推收入水平的正向效應，為我們研究提供了一個方向。但同時，在經濟狀況日益復雜的今天，房價的波動因素不僅在于基本面的影響，其他方面的因素也成為學界關注和研究的重點。

三、認為房價由非基本面因素影響的國內外文獻

有學者認為，經濟基本面對房價的支撐作用逐漸減小，房價上漲甚至已經脫離了經濟基本面的影響，主要是由非基本面的因素決定。

（一）國外研究

在國外研究中，Beltratti 和Morana （2009）試圖檢驗是否存在一個影響全球房價周期的共同因素，結果發現，除了日本之外G-7國家的房價在1990s后期都出現高速增長，并且這些增長與基本面無關，而有可能是由未來高房價的預期以及通貨膨脹或貨幣幻覺所引發。Steven P. Clarka（2010）運用協整檢驗試圖考察美國1975-2005年是否存在房地產泡沫，以房地產需求供給傳統理論考慮基本面對房價的影響，研究發現美國的房價與經濟基本面均具有單位根，但是即使考慮了結構因素也不存在兩者協整關系，并且重點提出房價與收入沒有直接相關性，這與Meen（2002）和Gallin（2006）的研究結果相一致。

（二）國內研究

在國內研究方面，周京奎（2005）運用存量-流量模型對中國4個直轄市的房價進行協整檢驗并建立誤差修正模型，表明除北京外其他3個城市的住宅價格與人均可支配收入沒有正向的協整，卻與寬松的貨幣政策有緊密的關系，金融支持助長了投機導致住宅價格上漲。余華義（2010）通過改變傳統的標準房價方程，重點考察房地產調控政策的影響， 35個大城市1998-2008年面板數據的回歸結果顯示，調控前后經濟基本面的回歸系數發生明顯變化，在2002年以前只有人均可支配收入和利率的系數顯著且為正，但在2002年以后收入的解釋力度已明顯下降。段忠東（2010）建立了房價決定與波動的動態資產市場模型，用混合數據模型的估計方法考察加入房價滯后階數前后經濟基本面對房價的影響，結果顯示加入之前收入對房價影響顯著，收入增加10%房價相應上漲5%-6.2%，加入之后基本面中顯著的只有人口和經濟景氣因素。潘海峰等（2018）研究2005年至2016年的省域面板數據，通過空間計量模型測算出，房價能顯著促進經濟的發展，但未測算經濟發展對房價的影響。

綜合以上結論，在研究影響房價的因素上，國內外學者主要圍繞經濟基本面和非基本面兩大方面，為我們研究指出了方向。在理論上，國內外對房價的上漲是否是由經濟基本面來決定的分析已經非常豐富，這對后來者的研究打下了堅實的理論基礎；但從實證結果來看，現有文獻并沒有得到一致的結果。同時，由于國外的房地產發展背景與我國存在明顯不同，國外的實證結果不能完全符合我國的現狀，而且隨著經濟的發展，影響房價的因素也相互交織，在不同的宏觀經濟背景和地域空間狀態下，經濟基本面也不盡相同，其對房價的推動作用到底存在怎樣的動態關系還需要進一步的研究。

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作者簡介：

李暢（1990.09-），女，湖南常德人，碩士，講師，研究方向：金融理論與實踐.