住宅小區地下車庫車位權屬問題研究

迪麗達爾 烏斯滿江

摘 要：近年來，我國經濟飛速發展，私人汽車數量大幅增加，停車位數量也隨之增加，但因為權屬不清、建設力度不足等種種原因，我國車庫、車位建設工作相對滯后，由小區車庫、停車位引發的糾紛層出不窮，開發商與小區業主在小區車庫、車位權屬問題日益突出。本文針對以上問題，對住宅小區地下車庫、車位的法律屬性、權利歸屬等進行剖析，對我國處理住宅區地下車位、車庫權限歸屬糾紛提出幾點建議。

關鍵詞：地下車庫車位;權利歸屬;建筑物區分所有

隨著社會經濟的飛速發展，我國居民人均擁有汽車的數量猛增，同時，還出現了住宅區難以停車的問題。自發布《物權法》后，車庫權限歸屬的問題得到了處理解決，但在具體操作過程中仍存在一些問題。

一、住宅小區地下車庫、車位概念及法律屬性

1.地下車庫、車位概念

車庫即為建造在住宅區范疇內的擁有獨立空間放置車輛的附屬建筑物，分為地上車庫與地下車庫。車位是指以一定的標志劃線分割形成的用于停放車輛的位置。地下車庫與車位即為住宅區地下空間為放置機動車構建的封閉式空間。

2.地下車庫、車位的法律屬性

地下車庫與車位的法律屬性即為，地下車庫和地下車位能否成為物權客體。但物權客體是物，地下車庫與車位可否歸屬于民法中的“物”與物權客體的關鍵就是，地下車庫與車位可否變成“獨立個體”。

（1）地下車位、車庫是否屬于建筑物的從物。有一種觀點為，按照地下車庫與車位功能，住宅區配套設備應當與業主方停放車輛的需求相符，因而從屬建筑物依附于主體、并非獨立存在的。筆者認為，該觀點是片面的，從物不全都是主物的構成要素，但為主物可發揮效用，一般和主物一起使用，和主物一起歸屬于某個體所有的物體。從物依附輔助主物，因而從物應和主物結合才能發揮價值。地下車庫、車位與主體建筑物分離，對停放車輛的功能并無太大影響。從中不難發現，地下車庫，房屋與車位間不存在主從關系，地下車庫與車位不屬于房屋從屬物，轉移房屋所有權不等同于轉移地下車庫和地下車位的所有權。

（2）地下車庫、車位是否屬于添附物。部分觀點表明，住宅區商品房業主也購置了住宅區地下車庫。我國法律規定，土地使用權擁有人也擁有地上建筑物。作者以為上述觀點存在疑點，第一，不動產附合不能融合多種不動產，也不能用在物屬于同一物權人身上，添附僅能表現為其中一方是動產的情況下;第二，“房地一體”模式限定擁有房屋所有權與建設用地使用權的是同一個個體，但市場交易紛繁復雜且變化多端，房屋所有權與建設用地使用權不屬于同個個體的情況;第三，《中華人民共和國物權法》第136條承認了土地分層利用制度。

（3）地下車庫、車位是否可以作為建筑物區分所有權的專有部分。這是大部分學者所贊成的觀點，小區地下車庫、車位的特殊地理位置決定了其適用建筑物區分所有權理論。地下車位與車庫存在獨立物性質，能夠當成建筑物專有部分而變成建筑物劃分所有權的客體。住宅區各地下車庫間可能無須存在有形合理的間隔墻，倘若客觀條件下能判斷界限，就能表明構造獨立。除此之外，地下車庫與車位的功能是放置小區機動車，和營業居住用的建筑物不同，因而相較于住宅區其他建筑物，使用功能也獨立。住宅區地下車位與車庫的法律獨立性，可否能登記變成住宅區特定業主所有客體，還沒有具體說明與限制，這僅能表明，我國不動產登記機制還需優化健全，不能因而不承認其存在獨立性。

二、地下車庫、車位權利歸屬

1.業主所有說

有些學者的觀點是，車庫歸屬權可以根據土地使用權來劃分，其理論基礎是土地使用權自房產買賣合同簽訂時就予以明確，業主采購房屋就相當于擁有了該部分的專有權。作者認為該觀點值得深思，第一，小區在已建房屋下獨立建設地下車庫和車位，業主購買房屋后應當同時享受地上空間使用權與地表空間使用權，但現行法律規定里沒有明確地下空間利用權的使用范疇，所以也不能據此進行推理。第二，由于我國人口基數大、土地資源缺乏，高層建筑的地下車庫車位與居民需求不相符合，若明確小區地下車庫車位為業主方共同所有，則對沒有車輛或者不使用車庫的業主而言，其權利與義務不相等同。

2.開發商所有說

持有該觀點的學者認為，投資受益市場化準則應該反射于同個主體之上，換句話說，假使開發商同時在地下車庫和車位中斥巨資，那么開發商應該擁有該小區地下車庫與車位的所有權。作者認為，修建小區時開發商的確承擔了其連帶的地下車位和車庫的部分投資風險。開發商僅能在小區車庫與車位建設結束后，按照約定需求在建筑劃分區域內計劃停放車輛的車庫與車位的享有權，而享有權的約定準則還需要進一步優化。

3.國家所有說

還有一些學者認為，地下車位、車庫均歸屬于人防工程的一部分，該地下防護建筑能夠對作戰期間隱藏人員與物資、指揮人民防空與醫療救護等進行保證，還能融合地面建筑修建作為防空地下室，所以小區地下車位、車庫應當被認定為國家所有。筆者認為，在實際生活中，小區地下車位、車庫與人防車庫還有一定區別。一般情況下，小區地下車庫車位意味著其作用是車輛停放或其他用途，若是人防工程改造成車庫，不僅要符合人防工程面積準則的要求，還要同小區業主方停車需求相符，人防工程建造期間還要具備同等的防護等級限定，相較于常見的車庫，建造期間需要相應地增加投入的資源。若人防車庫明確歸屬主體為國家，則國家應當負責管理維護，但事實上國家并不能承擔該部分職責。

4.約定所有說

約定所有說認為，小區的地下車庫和車位的權屬問題，應當滿足自治原則與市場經濟化的內在需要。經由開發商和業主方協調，保證小區內的車位和車庫權限歸屬問題得以解決。在該種情形下，開發商與業主方同時具備雙向選擇的權利，開發商銷售房屋時能夠選取產權的出售與保留，但此措施可能會侵害到弱勢一方的權益。

三、解決我國住宅小區地下車庫、車位權利歸屬糾紛的建議

1.完善建筑物區分所有權法律規定

我國不存在劃分地下車庫車位建筑物所有權機制，其權利主體也不清晰，經常會產生不必要的糾紛與矛盾。我國《物權法》第六章中提及建筑物區分所有權制度，但相應的法律條文在實際使用中存有各種問題，如業主和開發商在行使權利時由于對專有部分認識的不一致導致糾紛。因而，整理歸納出建筑物區中的專有地區和共有地區，指引開發商建立滿足法律條文的地下車庫、地下車位，對保證業主方權益、平衡開發商與業主方的權益具有一定的促進效用。例如參照某些地區對地下車庫與車位的處理模式，設置法定停車位、自行增設停車位與獎勵停車位等，與我國現今的法律條文相結合，構成和我國基本國情一致的管理制度。

法定車位的定義為，依附在建筑區分專有權的共用區域，不存在單獨產權，但可以按照分管協議，把共有物供某個個體或者多個個體共同使用。該種車庫是全體業主方共有的車庫，各共有人對各自建筑物區分專有權進行轉移的過程中，也要對共同使用所有權進行合理轉移。

自行增設車位的定義為，根據法律條文，開發商在建筑區域內自主構建停車位，通常情況下，該車位能夠建造在建筑物以外的空地上。如果增設的停車位有構造與利用獨立性，開發商擁有所有權初始登記的申請辦理權，還能擁有權利證書的獲取權。與此同時，能夠基于《物權法》第七十四條第二款約定歸屬準則，自主增加設置的車庫轉變為業主方獨有的一部分。

獎勵增設車位的定義為，方便停放車輛的居民，支持開發商在構建過程中，按照法律規定與獎勵政策規定另外增加設置的停車位置。鼓勵開發商對更多的車位進行開發，有效解決不了促進難以停車，停車位難求等多種問題。

2.健全住宅小區車庫、車位的物權登記制度

地下車位出售后因無法領取產權證書使得不少業主疑慮重重，從住宅區車庫、車位登記而言，我國缺乏統一的法律規定。各個地方部門的法律條文中雖闡述車庫車位登記的部分問題，但登記使用范疇效力與條件各一。根據《物權法》第七十四條規定可知，建筑區域放置汽車的車庫與車位應當先要符合業主方的停車需求。若無法登記處理車庫和車位就不能知曉開發商是否保證了業主方的權利，因而登記制度的建立，有利于確保權利人的合法權益。

法定停車位是住宅區業主方全體共同擁有的，不具備獨立產權，也不能登記獨立產權。但可以根據2008年建設部發行的《房屋登記辦法》第三十一條規定，一同登記申請建筑劃分地區歸屬于業主方共有的公共場地、物業服務用房及設施等。但不明確發布房屋權屬證，僅在房屋登記簿中記錄在案。自行增設停車位與獎勵停車位，不但符合建筑物劃分領域所有權部分專有要素，還可以按照登記公示制度登記辦理權屬獲取相關的專用使用權。

綜上，這一制度的建立有利于保護公民財產權，高效配置社會資源，避免產生不必要的糾紛。

3.建立空間權作為獨立的物權制度

《物權法》表明了使用地下空間的權利，加強優化了建設用地使用權的效力，但不能涵蓋地下車庫與車位土地使用權的類別。空間也就是土地上下某范疇中立體位置，空間權即為空間的利用權與支配權，空間權是能依法保證登記單位空間利用權的一種獨立物權，其登記的權利可以帶來和第三人對抗的效力，登記空間可以產生排他權。所以，空間權能夠和建設用地使用權隔開，把空間權當成是獨立物權，具備必要性與可能性。確定空間權為獨立物權，可以表明權限歸屬，加強保護空間權益，從源頭處理城市停車難的問題。

參考文獻

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5.蔡宗翰、王芳、譚俊、丁奇.北京市住宅小區停車空間權屬與登記問題芻議.中國礦業大學學報（社會科學版），2015（4）.（責任編輯：劉海琳）