湖南省住房制度改革和長效機制研究

楊新鳳

摘要：文章對湖南住房市場進行分析，對相關經濟數據整理建立起多元線性回歸模型，探尋湖南省住房制度改革的長效機制。

關鍵詞：住房;制度;長效機制

一、引言

中央經濟工作會議提出要明確住房制度改革方向，以滿足新市民的住房需求為主要出發點，以建立“購租并舉”的住房制度為主要方向。國內關于住房制度改革機制與對策的研究成果，一是住房價格波動具有周期性。二是都大體認為住房投機過度，過度寬松的的金融環境是導致當前住房泡沫的原因。三是在都認為對住房要加強監管，政府要積極發揮調控作用。四是都進行了大量的實證研究，普遍都采用計量方法進行因素分析。

二、多元線性回歸模型的建立

根據理論敘述與生活常識，選擇的變量及其指標表示如下：

Y——商品房平均售價（元）

X1——城鎮人均可支配收入（元）

X2——城市人口密度（人均平方公里）

X3——住房開發投資額（億元）

μt——隨機誤差項，代表其他無法用數字表示的因素

一般模型為：

Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+μt

三、計量模型參數估計、檢驗和修正

1. 參數顯著性檢驗和整體顯著性檢驗

通過建立的數據源，用EViews 8軟件進行OLS回歸估計。

得出回歸參數方程為：

Y=-14142.59+0.195657X1+27.65259X2

-0.120355X3

（4024.46）（0.070739）（7.419448）（4.418007）

N=15 F=456.5695 R2=0.992033

根據Prob<α，統計是顯著的;Prob>α，統計是不顯著的原理來進行判斷分析。

整體顯著性檢驗：給定α=0.05，由方程和上面圖表可以看出Prob（F-statistic）為0.000000，值很小，因此整體參數是顯著的，說明回歸方程顯著，即X1、X2、X3聯合起來對商品房平均售價有顯著影響。

參數顯著性檢驗：給定α=0.05，看出參數顯著和不顯著。

例如Prob（X1）=0.0184<0.05，統計顯著說明城鎮人均可支配收入對于商品房平均售價有顯著性的影響;Prob（X2）=0.0033<0.05，統計顯著說明城市人口密度對于商品房平均售價有顯著性的影響;Prob（X3）=0.9788>α=0.05，統計不顯著說明住房開發投資額對于商品房平均售價沒有顯著性的影響;

2. 多重共線性檢驗——利用缺某一解釋變量的擬合優度檢驗

整體參數檢驗的結果為R-squared=0.992033

缺少X1（城鎮人均可支配收入）

求得 R-squared=0.9864

缺少X2（城市人口密度）

求得R-squared=0.9819

缺少X3（住房開發投資額）

求得R-squared=0.9920

綜上所述，可以得出缺少解釋變量X3時的擬合優度（0.9920）與所有解釋變量回歸時的擬合優度（0.992033）非常接近。所以X3與其他變量的線性組合相關，則說明模型中增加解釋變量X3后，X1、X2的線性相關的程度并未明顯的增加，可以知道X3是引起多重共線性的變量。

3. 刪除不必要的共線解釋變量

將因變量Y分別對X1、X2、X3作簡單OLS回歸，結果如表2所示。

由表2可以得出：X2的擬合優度最大（0.9740），X3的擬合優度最小（0.9623），因此將X3剔除。X1和X2進行回歸

所以保留X1、X2，最后修正嚴重的多重共線性影響的回歸方程結果如下所示：

Y=-14055.55+0.19407X1+27.4992X2

（2342.718）（0.037259）（4.626580）

N=15 F=747.0629 R2=0.992033

4. 異方差檢驗——懷特檢驗法

Y=-14055.55+0.19407X1+27.4992X2

對原模型用最小二乘法進行估計求出殘差Resid2

用懷特檢驗法求得輔助方程的R2=0.28096

在原假設下nR2=4.2144<χ2（5）=11.07

則隨即誤差項之間不存在異方差性。

綜上所述，我們最后修正后的模型如下：

Y=-14055.55+0.19407X1+27.4992X2

（2342.718）（0.037259）（0.4626580）

N=15 F=747.0629 R2=0.992033

其含義是：在其他條件不變的情況下，城鎮人均可支配收入每提高1元，商品房平均售價會提高0.19407元。在其他條件不變時，城市人口密度每增加1元，商品房平均售價會升高27.4992元。

四、結論及建議

通過實證研究得出：影響湖南省住房制度改革的主要因素包括四大方面。住房的特性：住房包括土地、建筑物和其它地上定著物三個部分，同時又是實物、權益和區位三者的綜合體。影響住房需求的因素：消費者的預期，就是對未來住房市場前景和住住房制度格的估計、預測。影響住房供給的因素：住房開發投資額的增加，會直接刺激住房業的發展。政策，利率等一些其他因素。

（一）鼓勵建立新型衛星城，以緩解城市人口壓力

隨著城市化進程的加快，人口數量也在逐年增長，大量農村人口及外來人口涌入城市，致使城市人口密度急增，而相對緊缺的住房資源，推動著地區的住房制度的上升。所以應根據各地區需要及城市發展規劃，建立新型“衛星城”，控制城市的過度擴展，疏散過分集中的人口及工業，以降低人們對城市住房需求，緩解住房壓力。

（二）引導合理有效需求，抑制市場投資投機需求

對住房的投資及投機活動，大量的炒房行為，大大虛增了對住房的有效需求，致使住房市場出現過熱的現象，使住房制度趨于非理性上漲。政府實施的“限購令”、提高首付款比例等措施，在一定程度上壓制了投機者的需求，保障了中低收入者的購房利益。同時，政府應引導對住房的合理剛性需求。另外，政府應進行房產稅改革，通過增加持有環節的稅負對住房投機、投資需求產生雙重影響。

（三）適度控制對住房的信貸規模

鑒于信貸規模對住房制度產生較大的正效應，所以政府應合理控制信貸規模，實施適度緊縮的貨幣政策，上調貸款利率及準備金率，控制金融機構的貸款規模，減少在市場中流動的貨幣量。

（四）加大對保障性住房的投資，促進住房市場健康發展

面向中低收入者，滿足人們對住房的合理需求，政府應支持開放商多推廣經濟適用房、廉租房、公共租賃房等保障性住房的建設。供給保障性住房，變相給中低收入者購買提供補貼，解決購房難，促使住房市場可持續健康發展。

參考文獻：

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[2]陳成文，黃誠，秦繼偉.住房體制改革與改善民生——以幾種典型低收入群體為例[J].湖南師范大學社會科學學報，2013（06）.

[3]黃俊峰.保障性住房制度改革中的政府角色研究[J].求索，2012（01）.

*基金項目：湖南省統計局研究項目“加快湖南住房制度改革和長效機制建設研究”（No.2018042）。

（作者單位：湖南現代物流職業技術學院）