零起點(diǎn)，城市更新該從何做起

陳方勇

暴雨初歇，我們來到了廣州。在萬科的舊廠房改造項(xiàng)目創(chuàng)想公社，有同行的履行學(xué)院學(xué)友問了我一個(gè)問題：如果在一個(gè)并不算熱門的三線城市從零開始操作一個(gè)城市更新項(xiàng)目，需要怎樣的能力？是物業(yè)管理方面？還是招商方面？

我的回答是：這些恐怕都只能說是后話，首先你要想的是你要更新的是否是人們所向往的，人們?yōu)槭裁匆ツ愕某鞘校闶菫檎l服務(wù)的，你要賺的是怎樣的錢，為此你是否做好了準(zhǔn)備？

每次參加我們城智履行學(xué)院，有很多是來自我們直覺上還沒到城市更新階段的城市。比如天津、武漢、鄭州這樣的強(qiáng)二線中心城市，量級雖夠但增量不止存量過剩，這樣的城市需要回答的是值不值得的問題，同樣的投入放在哪塊價(jià)值更大？還比如新鄉(xiāng)、濟(jì)寧這樣的三四線城市，這樣的城市面臨的機(jī)會是本地人群的消費(fèi)升級，問題是該用怎樣的方式來實(shí)現(xiàn)這樣的升級？

既然來到廣州，我就問大家：如果是在深圳和廣州之間選，你們會更喜歡哪個(gè)城市？你們認(rèn)為哪個(gè)城市更應(yīng)該去做城市更新？

和我年齡相仿的大多會傾向于廣州，因?yàn)檫@里有文化的傳承還有向往的生活;而年輕一輩如95后則會選擇深圳，因?yàn)槟抢锒际恰巴鈦淼摹彼圆粫磐猓抢锒际悄贻p人所以氣場相投。廣州的城市更新面臨的問題是如何擺平一堆“老破舊”背后的歷史問題，深圳的城市更新面臨的問題是房價(jià)房租再這么高企還怎么留住年輕人。其實(shí)你會發(fā)現(xiàn)，雖然這兩個(gè)城市的氣質(zhì)截然不同，吸引的人群也完全不一樣，但根本問題是一樣的：如何給市場以空間，讓城市有機(jī)會吐故納新？如何讓城市在不斷的自我發(fā)展和城市競爭中始終保持吸引力？

這才是城市更新的意義所在。

有幾個(gè)案例可以來說明問題：

大悅城在商業(yè)地產(chǎn)圈有今天作為體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)代表的特殊地位，要感謝的是從天津大悅城開始的突圍，在那個(gè)商業(yè)最難做的城市催生了神獸寺街、騎鵝公社這樣的街區(qū)化嘗試，進(jìn)而變成大悅城提升商業(yè)死角的一個(gè)獨(dú)門功夫，甚至引領(lǐng)了業(yè)內(nèi)街區(qū)化改造的一個(gè)潮流。

袁家村說他們并不需要靠西安來導(dǎo)流，自己就是目的地。他們在一個(gè)并沒有多少資源的貧瘠土地上，生造出來一個(gè)味道比真的還要真的“假”景區(qū)，而人們明知其為假仍趨之若鶩，不收門票，酒店保持平價(jià)，以最輕資產(chǎn)的方式起步，不擁有資產(chǎn)，卻創(chuàng)造鄉(xiāng)村旅游的奇跡。打開大門讓各路神仙來學(xué)，結(jié)果沒人學(xué)得會，只能請他們?nèi)ポ敵觯F(xiàn)在連帶人講解都成了那里很好的生意！

阿那亞做的就是文旅地產(chǎn)，賣房是他們真實(shí)且最主流的收入，這是所有做文旅地產(chǎn)的開發(fā)商都想實(shí)現(xiàn)的結(jié)果，但他們都沒法達(dá)到阿那亞的境界：賣了房還能跟業(yè)主做朋友，業(yè)主還會變成你的粉絲，不遺余力幫你宣傳，你走到哪他們還會跟到哪！阿那亞同樣出產(chǎn)于并非最理想的環(huán)京度假帶的邊緣，它卻變成幾乎是最好的選擇，以至于他們在金山嶺的項(xiàng)目，其實(shí)只能說是民宿，卻一樣被人追捧，追著投資買單！

這三個(gè)案例并非典型的城市更新，卻都回答了城市更新的本質(zhì)問題：如何讓人產(chǎn)生向往？如何讓人們甘愿為這樣的向往買單，而且是持續(xù)而忠誠的買單？它們印證了一個(gè)事實(shí)：如果你能形成強(qiáng)共鳴的內(nèi)容，城市、地段、距離就都不是問題，招商、運(yùn)營也不會是問題，進(jìn)而投資也會變成一個(gè)簡單問題。

感謝一路跟隨我們行走各個(gè)城市的學(xué)友們，他們讓我們堅(jiān)信在這個(gè)時(shí)代我們每一個(gè)都應(yīng)該去做主動的選擇，沒有機(jī)會是被動等來的，既然選擇出發(fā)，就一定會到達(dá)自己想要去的彼岸！