房地產企業成本分攤與所得稅研究

【摘 要】 房地產行業是我國經濟發展和社會穩定的重要環節，加強企業內部成本管理及所得稅處理是企業高效發展關鍵性因素。本文在探討成本分攤及所得稅處理存在問題基礎上，提出優化策略：強化成本控制基礎、完善會計核算機制、加強會計能力建設、提高信息化水平。以期為房地產企業可持續發展及社會稅收環境規范化奠定理論基礎。

【關鍵詞】 房地產企業 成本分攤 所得稅處理

房地產行業是我國國民經濟體系重要環節，是政府調控市場經濟的主要手段之一。隨著國家對房地產行業調控力度不斷加強，企業經營利潤回落，行業競爭形勢日趨嚴峻[1]。面對房地產行業轉型關鍵時期，控制成本及核算質量成為房地產企業可持續高效發展的關鍵性因素。房地產企業項目普遍周期長、占用資金多、會計核算復雜[2]，更需要加強財務管理和成本核算工作精準度，避免由于會計核算失誤引發的風險。

一、成本分攤

（一）分攤對象。對于單體開發房地產項目的成本核算對象普遍為設計確定的單體工程;開工/竣工時間、地理位置、施工或總承包單位等項目要素一致的可合并為成本核算對象;分期開發的項目按各期成本單獨核算。

（二）分攤原則。房地產企業開發成本的分攤原則主要包括成本分攤配比原則、精準度原則及主次性原則[3]。分攤配比原則是指在會計周期內將各項成本和收入在同一個周期內進行統一處理，精準反映各環節的盈虧情況;精準度原則指對成本分攤過程的各個環節保持謹慎性和精確性以實時修回差距;主次性原則指的是對各環節的事項依據其重要程度進行區別化標準核算。

（三）分攤方法。房地產企業項目的成本分攤可采用占地面積比例分配法、建筑面積分配法、直接成本法、間接成本法、預算估計法等[4]。其中，占地面積比例分配法是根據單體建筑及其配套設施占項目總占地面積權重對成本進行分攤;預算估計法是根據核算對象預算占整體項目預算的比例進行成本核算。

二、所得稅處理

房地產企業所得稅是指將季度會計利潤與預售獲取收入之和減去往期虧損后的余額作為計算基礎得到的所得稅稅額。房地產企業所得稅的核算采取當期所得稅及遞延所得稅，當期所得稅以當期利潤調整后的總額計算所得稅;遞延所得稅采取資產及負債的賬面價值與稅務計稅基礎的差額。

三、存在風險

（一）核算對象混亂。在實際成本分攤的處理過程中，核算對象普遍采取設計概算、設計圖紙或施工圖紙劃分的單元作為確定指標，沒有根據項目具體性質形成成本核算的頂層設計，不嚴格遵循分類核算，增加企業會計成本分攤工作的難度。

（二）周期界定模糊。房地產項目在實際成本分攤過程中，應根據會計核算周期進行分攤，才能保證企業利潤及履行納稅義務的準確性、合法性、高效性，有效避免因成本核算帶來的利潤及稅務風險[5]。但部分房地產企業在實際核算工作中，并未及時開展成本核算工作，導致項目利潤受損并引發財稅風險。

（三）內部控制缺失。部分房地產企業不重視項目執行過程中的成本控制，對稅務風險監管缺乏有力手段，成本管理和分攤不規范，導致成本控制無法發揮效益，造成企業損失。同時，企業內部控制手段的缺失易引發稅務風險，影響企業正常運轉。

（四）頂層設計缺位。房地產行業發展迅速，企業發展正由粗放型管理軌道逐步轉化為細分專業化發展模式，企業對人才隊伍及組織架構的要求越來越高。但很多房地產企業頂層設計缺位，組織架構混亂，成本控制意識不足，管理水平偏低，缺乏工作專業性，影響企業發展。

（五）能力建設薄弱。房地產企業在進行成本分攤和所得稅處理時，由于專業能力受限或稅法意識不強等原因引發較多問題，主要集中在：虛列拆遷補償費或虛構拆遷戶數，同三通一平需增土地成本，虛列或重復列支成本工程量，虛開發票或提高人工勞務支出等造假行為。以上行為涉及虛構成本，存在重大稅務風險，嚴重威脅企業發展。

三、發展策略

（一）強化成本控制基礎。房地產企業應合理搜集并利用行業涉稅信息減低自身財務風險。加強成本控制基礎信息收集工作，與多部門聯系廣泛獲取涉稅信息，為合理高效開展成本分攤工作減低稅務風險奠定決策基礎。

（二）完善會計核算機制。企業內部應加強會計核算的頂層設計，提高納稅及成本分攤規范化意識，優化組織架構及資源分配，充分保障人力資源和資金支持，建立完善核算機制。同時，內部建立監督反饋及責任跟蹤機制，明確成本核算周期規范，避免發生財務風險，保證企業高效發展。

（三）加強會計能力建設。相關財務人員應緊跟政策方針變化，與業務主管部門保持聯系。同時，與內部橫向部門建立溝通程序，保證財務信息的雙向高效傳達。加強人員隊伍的培訓，獲取優秀成本分攤及所得稅處理的優秀經驗，不斷提升財務團隊的專業能力。

（四）提高信息化水平。加強企業內部會計信息化建設，加速信息系統與內部財務控制流程的深度融合，提高會計管理工作的效率。同時，注重信息化安全，確保企業商業機密保密工作扎實推進，保障企業的生產經營安全。

【參考文獻】

[1] 楊秀俊. 房地產行業會計核算中的成本分攤與所得稅處理探析[J]. 中國國際財經（中英文）， 2017（5）：67+141.

[2] 王進軍. 營改增對房地產企業稅收的影響及籌劃對策[J]. 現代經濟信息， 2017（3）：175-176.

[3] 林春微. 房地產企業所得稅匯算清繳工作中的風險管理[J]. 財經界（學術版）， 2014（22）：251-252.

[4] 亢喆. 房地產企業所得稅稅務籌劃的財務運用分析[J]. 財會學習， 2018， 190（16）：158-159.

[5] 梁蕾. 房地產企業新獲取項目經營模式涉稅分析[J]. 西部財會， 2018（2）：34-35.

作者簡介：李真霞（1975.03—），性別：女，民族：漢，籍貫：山東，職稱：中級會計師，單位：海南盈濱島置業有限公司（魯能?？诠荆?，單位郵編：571100。