淺談國有企業(yè)職工住房管理模式的轉(zhuǎn)換

馬婧婧 張恒

【摘要】伴隨新時代中國社會主義經(jīng)濟的發(fā)展，國有企業(yè)傳統(tǒng)住房建設和銷售模式不斷暴露出各種矛盾與問題，本文主要對國有企業(yè)住房管理現(xiàn)狀進行歸納分析，并對住房管理存在的問題提出解決思路。

【關鍵詞】國有企業(yè);住房管理模式;轉(zhuǎn)換

多年來，國有企業(yè)在職工住房建設上投入了大量的財力和物力，不斷摸索和創(chuàng)新住房管理的新方法、新舉措，將許多社會化住房管理模式有效運用到房產(chǎn)管理工作當中，為解決職工住房問題、改善職工住房環(huán)境做了大量的工作。但是，很多國有企業(yè)住房管理模式還是沿用了計劃經(jīng)濟時期福利性質(zhì)的模式，負責住房建設、物業(yè)管理等全部費用。建房越多，企業(yè)的包袱就越重，使得企業(yè)陷入了背不起、放不下的被動局面，暴露出很多問題;同時住房商品化的宣傳不到位，“論資排輩”的選房模式依舊存在，使得住房管理面臨著很多矛盾與困難。

一、國有企業(yè)職工住房管理存在的問題

（一）建設周期緩慢、銷售論資排輩

在我國改革開放40余年歷史上，原住房分售主要采用計劃經(jīng)濟體制下的行政撥款和排隊打分的方式。住房管理資金基本上都是從其他途徑撥款，不但在住房維修上存在逐級上報、服務滯后的現(xiàn)象，也無法保證住房的擴大再生產(chǎn)，形成不了自我循環(huán)、自我發(fā)展的良好機制，影響了國企住房建設的供給;而低租金低房價的住房價格與住房本身價值相背離，忽略了價值規(guī)律的作用，卻大大刺激了職工對住房的需求欲望，促使了不正之風的形成，遺留下很多無法解決的問題;排隊打分的方式違背了按勞分配的原則，致使很多真正需要住房的職工，特別是新青年職工選不上住房，形成了嚴重的住房分售不平衡的狀態(tài)，也成為企業(yè)住房管理上的一個突出問題。

（二）消費觀念滯后、供需矛盾突出

傳統(tǒng)的住房分配體制逐漸暴露出的弊端，直接導致了住房供求矛盾的尖銳化。長期以來，國有企業(yè)的住房作為實物福利由單位分配給職工，遠低于市場價格的房價尤其是象征性的房租，連住房維修費用都不夠，卻大大刺激了職工從企業(yè)獲得住房的需求，加上論資排輩的分配方式，進一步激化了沒有購買單位住房的職工因為享受不到這種“福利”，而造成的不滿情緒，增大了利益不平衡的問題。國有企業(yè)經(jīng)過這些年不間斷地新房出售和騰退舊房出售，目前已經(jīng)沒有可批量出售的房源了，但是，這種不受支付能力制約的福利體制，促使著職工依舊龐大的住房訴求。

（三）建設手續(xù)不全、產(chǎn)權(quán)矛盾尖銳

近年來，隨著房地產(chǎn)市場的急劇升溫，國家對住房的管理越來越嚴格，越來越規(guī)范，一系列政策的出臺，對國有企業(yè)房產(chǎn)管理各種問題的發(fā)生起到了催化劑的作用。由于住房政策的要求和變化而產(chǎn)生的問題，對于企業(yè)房產(chǎn)管理幾乎是無法解決的。但是，住戶要求辦理房屋所有權(quán)、進行房屋買賣等訴求與日劇增，由此而產(chǎn)生的矛盾也越來越突出。

（四）管理水平低下，維穩(wěn)壓力巨大

目前，大多數(shù)的國有企業(yè)都經(jīng)歷過合并重組，每家企業(yè)的住房管理模式都不一樣，合并之后住房體制的改革，必然會顛覆職工固有的思維模式，造成矛盾集中爆發(fā)、新舊問題交替迸發(fā)的現(xiàn)象。一些企業(yè)歷史上對房產(chǎn)管理重視程度不夠，住房改革缺乏連續(xù)性，沒有固定政策和模式，管理方式屬于“一事一議”的斷續(xù)模式。企業(yè)的合并重組和住房管理方法的不妥當、處理問題的不及時，加劇了住房改革的復雜化和擴大化。

二、國有企業(yè)職工住房管理模式的轉(zhuǎn)換思路

國有企業(yè)職工住房改革的遺留問題，追根溯源，主要是由于計劃經(jīng)濟的慣性思維，在企業(yè)已經(jīng)實行住房貨幣化的條件下，總是不自覺地退回到計劃經(jīng)濟的模式上，造成了政策前后無法順暢銜接。加之市場住房價格快速上漲，內(nèi)部價格與之存在很高的價差，致使職工依靠企業(yè)、依賴企業(yè)的思想進一步加劇，也助推了職工因住房供需矛盾發(fā)生鬧訪、纏訪的問題愈演愈烈。可見，實現(xiàn)國有企業(yè)住房商品化、社會化是非常重要的也是必然的。

（一）拓寬建房渠道，引入建房新模式

針對國有企業(yè)建房成本高、建房周期長等問題，在住房開發(fā)模式的選取上可采取代建方式，即企業(yè)通過與政府代建部門或是房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂委托建設合同，發(fā)揮各自的專業(yè)優(yōu)勢，保證住房建設的質(zhì)量與效率。由于此種開發(fā)模式是從降低開發(fā)成本，提高建設合理效率的角度出發(fā)，所建住房不能進入市場出售，所以不存在高利潤回報，反而會促使建房者以快速的住房建設滿足合作建房者的住房需求，解決了企業(yè)建房過程中許多瓶頸問題。

（二）引導觀念轉(zhuǎn)變、拓展供給渠道

在企業(yè)完成住房貨幣化改革后，職工就應當從市場上購買住房。經(jīng)濟條件好的可以選擇商品房，經(jīng)濟條件不好的，可以申請政府保障性住房。以近幾年經(jīng)濟適用房、公共租賃住房申請條件來講，是幾乎可以解決國企改革過程中存在買斷職工、集體職工、配偶無工作的單職工、退休職工等無房或面積不達標的問題，而這一部分人員也正是企業(yè)住房訴求最多的群體。即使未申請到住房的家庭，政府也會進行相應的貨幣補償。所以說，市場上的住房供給是可以基本解決國有企業(yè)職工的住房問題。

（三）強化住房管理，規(guī)范透明操作

住房作為個人消費品，應當借助商品貨幣關系，由勞動者通過個人收入獲取，納入按勞分配的范疇。國有企業(yè)職工住房銷售應該遵循客觀經(jīng)濟規(guī)律，制定出符合市場定位的房價和租金，從傳統(tǒng)的住房分配體制向商品化轉(zhuǎn)換。只有采取經(jīng)濟手段，配合監(jiān)察管理，才能真正消除不正之風的問題，促進廉政建設。只有與市場同步，才能轉(zhuǎn)變員工的消費觀念，根據(jù)自己的經(jīng)濟狀況在單位或者市場上自由選擇住房。市場化的住房管理模式，不僅能夠?qū)崿F(xiàn)住房資金的投入與產(chǎn)出的良性循環(huán)，減輕企業(yè)在住房建設上的壓力，還能緩解住房供需矛盾，調(diào)動員工投入生產(chǎn)的積極性。

（四）社會化管理、市場化運營

要想實現(xiàn)住房商品化和社會化，需要打破舊的住房行政管理和分配體制，必須以市場經(jīng)濟的原則和方法指導住房改革，由競爭性的市場機制推進住房改革，將住房建設、分售、維修、售后管理等社會職能從國有企業(yè)中劃轉(zhuǎn)出去。加強目前房管部門的社會化職能，培育特色房產(chǎn)業(yè)務，讓資源和數(shù)據(jù)有效結(jié)合起來，提高自身議價能力引進投資方，成立住房股份企業(yè)，讓房管業(yè)務真正做到社會化服務、專業(yè)化管理、市場化經(jīng)營的運作模式。

作者簡介：

馬婧婧（1984-），女，漢族，甘肅蘭州人，碩士，經(jīng)濟師，研究方向：國有企業(yè)住房管理。