“一城一策”持續精準發揮作用

金姬

又是一年中報季，幾家歡喜幾家愁。

截至8月30日晚間，A股133家房地產行業上市公司2019年半年報全部披露完成，其中119家為房地產開發企業。與此同時，H股上市的189家房企也已陸續披露了2019年中期業績。

《新民周刊》發現，隨著政策強調“房住不炒”，融資持續收緊，房地產市場的行情正在轉冷，這也體現在房企的2019中報上。盡管從營業收入這一數字看，房地產企業，特別是頭部房企依然保持增長，但銷售額增速卻都呈現出下降態勢。而中小房企往往凈利潤同比明顯下滑，凈負債率比去年底明顯上升，到位資金增速放緩，經營現金流吃緊。

由此可見，在“一城一策”持續發揮作用的中國房地產市場愈加明顯，而房企之間的分化也愈演愈烈。房企傳統的“好日子”已經到頭，“緊日子”不期而至。

多家房企凈利潤下滑

根據2019年中報，凈利潤同比下滑的房企中，下滑最為嚴重的是港企太古地產（母公司太古集團因為國泰航空而名利雙失），凈利潤從2018年同期的202.05億元減少至今年上半年的89.73億元。

此外，旭輝控股、九龍倉、華南城、朗詩綠色、花樣年、中泛控股、力寶等港股房企凈利潤同比均出現不同幅度的下滑。

以A股119家房企數據為例：合計營業收入為9156.7億元，同比2018年同期上漲了26.7%。合計凈利潤達到了869.8億元，凈利潤率為9.5%。這些A股上市房企中，2019年上半年凈利潤下滑的多為中小房企，如中交地產、中洲控股、深振業、萬通地產、天津松江、合肥城建、花樣年、美好置業等房企;也有像中航善達等逐步退出地產開發進行轉型的房企。

值得注意的是，大多千億級房企的業績還算不錯——萬科、碧桂園、融創2019上半年的營收均保持超過30%的增速，凈利潤增速也在20%以上。其他標桿房企上半年盈利也頗為亮眼，融創中國、陽光城、金科股份等房企2019上半年凈利潤增速均高于40%。

中原地產研究中心指出，從披露的中報來看，銷售金額依然刷新紀錄，但大部分企業的利潤率都有所下降。

以價換量，關注回款率

經歷了連續三年創紀錄的銷售后，進入2019年，全國房地產市場銷售面積一直處于負增長狀態。今年前6月，商品房銷售面積同比下降1.8%，降幅比前5月有所擴大。

2019中報顯示，包括碧桂園、保利地產在內的多家房企，回款率均實現不同程度的增長。最先喊出“活下去”的是龍頭房企萬科，作為房地產行業的領軍人物，萬科董事會主席郁亮一番“只有獲得回款才是真正的銷售”的言論，把回款和回款率推到了臺前。

隨著政策強調“房住不炒”，融資持續收緊，房地產市場的行情正在轉冷。

“手中有糧，心中不慌”，行業大佬已表現出銷售回款對于企業生存發展的重要性，在其規模之下的各類中小型房企，也把“促銷售、抓回款”作為首要任務目標。因此，不少企業開始“以價換量”——這是短時間內加速去化、回籠資金的最主流、最高效的方式。

7月26日富力地產發布了一份內部文件——《關于要求地區公司確保完成銷售任務的通知》。根據通知內容，2019年下半年富力地產原則上暫停拿地，要以完成項目銷售目標為第一優先級，文中多次提及要“促銷售、抓回款”。

8月13日，在旭輝控股年中業績發布會上，旭輝管理層宣布其上半年銷售回款率同比上漲95%。據旭輝控股總裁林峰透露，“為了回款，旭輝專門成立了回款小組，以回款作為各項考核指標”。

此外，綠城中國、陽光城和華夏幸福等多家房企也強調銷售回款、提高現金回流速度。半年報顯示，上述3家房企今年上半年的回款率分別為88%、80.5%和62%。其中，華夏幸福62%的回款率雖未達到行業高水平，但也較去年同期上升16個百分點。

根據克而瑞公布的《2019年1-7月中國房地產企業銷售TOP100排行榜》，位列前十的分別為碧桂園、恒大、萬科、保利、中海、融創、綠地、新城、華潤和龍湖。

據悉，中報密集發布之際，傳統的“金九銀十”之戰也提前打響——恒大搶先發起7.8折全面降價促銷;萬科在天津、青島、濟南等地的部分樓盤有促銷舉措。

市場降溫，房企拿地更為謹慎

對于房企而言，2019年上半年的政策調控愈來愈嚴。根據中原地產的統計，2019年1-7月，中央和地方政府共出臺了307次調控政策，這一頻率比去年同期高出了47次，創歷史同期新高。尤其是5月以來，每項政策都很重磅——5月中旬，銀保監會23號文叫停信托為變相不符條件的房地產項目融資輸血;7月初，銀保監會約談部分近期地產業務增量大的信托公司;7月中旬，發改委發布房企外債申請備案登記通知，要求房企發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務;7月底，央行重申“房住不炒”，嚴禁消費貸款違規用于購房，加強對銀行理財、委托貸款等渠道流入房地產的資金管理。

加上融資趨緊、銷售遇冷的市場環境，2019年土地成交量價同比雙雙下跌近30%。數據顯示，2019年1-7月，房地產開發企業土地購置面積9761萬平方米，同比下降29.4%，降幅比1-6月擴大1.9個百分點;土地成交價款4795億元，下降27.6%，降幅與前6個月持平。

從目前房企預告 2019年上半年業績的情況來看，相較于2018年，房地產行業降溫明顯，繼而對房企的利潤沖擊較大。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，土地市場降溫充分體現了當前地產企業的理性，目前企業的戰略可以分為“戰”和“略”。其中，“戰”是指需要在項目銷售方面積極做到位，進而實現更好的資金回籠;而“略”則體現為拿地方面的保守，或者說開發投資的降速。

樓市開啟下行通道，房企如何“過冬”？

據克而瑞研究報告，從目前房企預告2019年上半年業績的情況來看，相較于2018年，房地產行業降溫明顯，繼而對房企的利潤沖擊較大。基于上半年房企整體銷售業績較2018年放緩，以及房企整體的拿地態度相對謹慎，預計2019年下半年房企盈利增速放緩基調或將持續。

此次中報，也揭示了不少房企存在的隱憂——

以香港上市的閩系房企旭輝控股為例，是少數幾個凈利潤下滑的千億級房企。對此，旭輝中報的解釋是“由于少數股東權益增加導致”。此外，融資也愈來愈難。旭輝在中報中表示，中國房地產開發商的融資市場明顯收緊，境內外融資渠道限制增加，債務融資挑戰重重。

中報密集發布之際，傳統的“金九銀十”之戰也提前打響。

另一家閩系房企泰禾自2019年初以來一直通過減價出貨和出售項目股權來解決資金流動性問題。與此同時，上半年泰禾高管變動頻繁，公司副總經理鄭鐘、朱進康、張晉元，財務總監李斌等相繼辭職。多重影響之下，泰禾8月30日公布的2019年半年度報告也勉勉強強——今年上半年，泰禾毛利為32.3億元，毛利率為27.78%，相比去年同期均出現下滑。雖然凈利潤15.65億元比上年同期13.59億元略有增長，不過，2019年上半年利潤中有7.49億元為投資收益，如刨去這一部分，凈利潤大幅下滑。

上海易居研究院認為，后續來看，一線城市由于連續兩年成交量低迷，目前已企穩反彈;東部二線城市中，蘇州今年已多次升級調控政策，南京、杭州、寧波等多城近期房貸利率上調，預計后續還會繼續降溫;其他地區的二線城市和三四線城市的成交量則面臨較大的下降風險。

多家機構分析指出，市場將很快進入下行通道中，房屋交易量和價格下調、土地流拍流標數量增加，將可能成為2019年下半年的常態。由于資金面的收緊，部分中小企業面臨資金鏈斷裂的風險，因此并購機會也將增加。世聯行甚至指出，一些房企如泰禾、新城、華僑城等已開始拋售項目“斷臂求生”，下半年不排除有更多的房企陷于流動性風險。

我們不禁要問：A股和H股上市的房企們，下半年準備好“過冬”了嗎？