“金融借貸+長租公寓”模式生態鏈的法律制度構建

王楷 吳學敏

摘 ? 要：“金融借貸+長租公寓”模式為金融市場與房屋租賃市場內在價值的結合，其本質為一種金融融資模式的創新。作為該融資模式核心參與者的房屋租賃中介公司，與出租人、承租人和第三方貸款平臺之間因合同義務履行而產生代理問題，且中介公司由于其自身的信息優勢和話語權，加之政府部門的缺位和監管制度的缺失等外在因素，使其極易對其他利益相關方實施機會主義行為，這也是這一融資模式重大法律風險的內在根源。為規制這一融資模式的法律風險，最大化其內在價值和外在意義，應以監管策略為主要手段，轉變監管理念和措施，制定約束代理人的事前規則和事后標準，完善市場準入和退出等附屬監管條件，以促進“金融借貸+長租公寓”生態鏈的建設。

關 ?鍵 ?詞：長租公寓;融資模式;金融借貸;生態鏈;機會主義;監管策略

中圖分類號：DF438.2;DF411.91 ? 文獻標識碼：A ? ?文章編號：2096-2517（2019）05-0052-07

DOI：10.16620/j.cnki.jrjy.2019.05.007

一、引言

2018年8月20日，杭州某網絡科技有限公司（以下簡稱“杭州某公司”）因經營不善導致資金鏈斷裂，宣布停止運營。在該事件中，約有4000余戶租客受此影響，面臨既要償還貸款又被房東要求搬離的尷尬困境， 即便其向多個部門進行投訴反映，但收效甚微。此外，資金鏈斷裂亦造成大部分出租者未收到房租，出租群體之法律權利亦未得到有效的保障。無獨有偶，隸屬于上海某信息科技有限公司的上海公寓同樣出現類似事件，眾多承租人采用圍堵等激烈方法討要說法， 造成了嚴重的社會影響，由此“長租公寓”被推向輿論暴風雨的最中心。

為緩解高房價與新就業人群資金短缺之間的矛盾，解決大中城市新就業人群的住房問題，進而推動租賃市場的健康發展，“長租公寓”被引入市場[1]。在這些事件發生之前，“長租公寓”曾被贊譽為金融市場新的投資風口， 被寄予了極大的希望。2017年7月18日，證監會、住建部等九部委在《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》 中明確了對住房租賃的大力推進態度，即應“加大對住房租賃企業的金融支持力度，拓寬直接融資渠道，支持發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券及資產支持證券，專門用于發展住房租賃業務，鼓勵地方政府出臺優惠政策，積極支持并推動發展房地產投資信托基金（REITs）”。但現實發展卻與政策預期背道而馳，被寄予厚望的“長租公寓”模式在極短的時間內從盛贊的風口被推向了輿論批評的中心。本文以杭州某公司事件為例，從“金融借貸+長租公寓”運營模式出發， 厘定其背后的法律關系和本質屬性，分析該模式所暴露之法律風險及產生根源，在肯定“金融借貸+長租公寓”模式合理性的基礎上，就其生態鏈建設之法律制度構建提出相應建議， 以期“金融借貸+長租公寓”這一新業態租賃創新模式不被異化，真正助力于房屋租賃市場的健康發展。

二、“金融借貸+長租公寓”模式之本質：融資模式的創新

（一）“金融借貸+長租公寓”模式的法律關系分析

明晰“金融借貸+長租公寓”模式之本質，須先厘定其具體所涉法律關系。以杭州某公司為例，“金融借貸+長租公寓”模式共涉四方當事人，即杭州某公司、房屋出租方、承租人以及第三方貸款平臺。如圖1所示，該公司以高于市場價的方式從出租者獲取出租房源，并每月向出租者支付租金①;然后以低于從出租者獲取房源的價格以押一付一的方式轉向承租人出租房屋，承租人向該公司指定的第三方網絡貸款平臺還貸作為房租支付②; 該公司則與貸款平臺約定一次性獲得房屋租賃合同所確定的房屋租賃期之房租，除承租人每月向該平臺支付相應的貸款本金外，利息則由公司予以支付。簡而言之，該公司的實際運營模式為“獲取房源——貸款租賃——再獲取房源”，即“金融借貸+長租公寓”[2]。

聚焦于該復雜模式背后的法律關系，“金融借貸+長租公寓”主要涉及兩種法律行為，即房屋租賃行為和資金借貸行為。具體剖析如下：第一，從房屋租賃行為來看，杭州某公司、出租人、承租人三者實為委托代理合同的三方當事人。公司以約定價格出租者獲取房源再進行出租，實質上類似于中介機構的角色，是房屋出租人的委托代理人，理論上應代理其進行房屋的出租和收取租金。承租人作為整個委托代理關系的外部相對人③，與代理人杭州某公司簽訂房屋租賃合同，實則與被代理人（本人）出租人構成房屋租賃關系。第二，從資金借貸行為來看，杭州某公司、承租人和第三方貸款平臺三者實為貸款委托合同的三方當事人。在實際操作中，杭州某公司與承租人簽訂房屋租賃合同之時，承租人通常被要求簽訂一份同意書，內容為委托杭州某公司以承租人信息和名義向第三方網絡貸款平臺（主要是“51返唄”）申請并收取貸款④，其實質是一份貸款委托合同。第三方貸款平臺作為整個委托貸款關系的外部相對人， 后與杭州某公司簽訂借貸合同，實則與被代理人即承租人構成資金借貸關系。總之，在“金融借貸+長租公寓”模式中，以杭州某公司為代表的中介機構群體發揮主導作用，即通過合同關系的巧妙設計迎合了租房群體的特殊需求，亦實現了對租賃市場的盤活。

值得注意的是，復雜合同設計背后，實則反映了市場中介群體的融資目的。金融市場融資是指資金融入方通過一定的融資手段獲取一定的資金并開展業務，而資金的融出方則可以獲得在投資本金之外一定的額外收益。很明顯，“金融借貸+長租公寓” 模式符合上述金融市場融資的各種特征。具言之，一方面，中介公司作為資金融入方以房屋租賃為工具、以資金借貸為渠道獲取資金，擴展租賃業務范圍;另一方面，承租人作為資金融出方享受在租金、利息和便捷度等方面的優惠措施，其本質實為一種金融融資模式的創新。

（二）“金融借貸+長租公寓” 模式推行的必要性：促進市場融合與房屋租賃市場發展

“金融借貸+長租公寓”的存在激活了市場上分散在個人房東手中的房源，成功地讓一個信息嚴重不對稱的市場成為了信息相對對稱的市場[3]。將金融與長租公寓相結合，以金融助推房屋租賃市場的發展，既是金融市場的一大創新，又可以解決房屋租賃中介公司融資難的困擾，在金融市場內部和整個社會層面都極具價值。一方面，長租公寓具有穩定性和安全性， 而金融市場的流動性和風險性更大，金融與長租公寓兩者相結合，可以更好地實現流動性與穩定性的結合， 安全性與風險性的協調，既減少了金融市場的風險，又增加了租賃市場的靈活性。這是該模式所具有的內在價值。

另一方面，長租公寓作為民生工程與金融結合的社會意義更為重要。第一，緩解了高房價與低收入之間的矛盾。“長租公寓”主要面向的是剛就業群體或者一些低收入者，其收入與購買住房之間存在巨大的矛盾，長租公寓實為一種長短期皆可的過渡性選擇。以租賃的形式緩解購房的壓力，以金融貸款的方式實現租金的繳納，加之“押一付一”這樣的支付形式和免除利息的優惠，可以在很大程度上緩解以上人群的資金壓力、紓解困境。第二，幫助企業融資，提供更好的服務。房屋中介公司從出租者手中獲得房源，為了獲取差價和服務費，通常對房屋進行相應的裝修和管理， 提升原有房屋的舒適度， 承租人可獲得性價比更高的服務和價值享受。此外，中介公司通過金融手段融資亦可獲得大量的資金， 幫助企業更好地進行戰略布局和投融資。第三，利于房屋出租者便捷出租，并能獲取穩定回報。在某種程度上，“金融借貸+長租公寓”模式真正實現了出租者和承租者之間的信息交流。

三、“金融借貸+長租公寓”模式法律風險之根源： 中介公司的機會主義行為

（一）“金融借貸+長租公寓”模式面臨的法律風險

以杭州某公司為代表的“金融借貸+長租公寓”模式中，房屋中介公司作為核心紐帶，以獲取房源為融資工具，通過承租人向第三方貸款平臺貸款并交由房屋中介公司運營和代為支付租金，使承租人獲得租金價格、交付期限和比例等方面的優惠作為投資回報， 是金融市場與房屋租賃市場的結合，其本質為金融市場融資行為，是一種金融融資模式的創新。但是，復雜的合同設計背后往往隱藏著雙方當事人力量不均衡、地位不平等的事實，中介公司主導的“金融借貸+長租公寓”模式同樣使承租人、出租人、第三方貸款平臺面臨多方面的法律風險。

具體言之，在“金融借貸+長租公寓”模式下，承租人采用貸款的方式一次性交付合同所約定之租賃期限內的房租，轉由中介公司進行運作并每月代為支付房租，若中介公司將承租人交付的租金據為己有或者用于公司的盲目業務擴張，都易造成資金鏈的斷裂。一旦中介公司陷入資金困境，產生的社會負效應將是不容忽視的：第一，中介公司無法代替承租人交付房租，承租人將面臨來自于出租者的訴訟并不被允許繼續居住①， 同時還需償還第三方貸款平臺的借款[4]。第二，中介公司的無力償債將使出租人租金無法收回。杭州某公司事件的直接原因就是資金鏈斷裂導致無法正常按期支付出租者房租，兩者之間的委托代理關系無法繼續維持，出租者開始向該公司進行追債，而其無力償債最終選擇破產。第三，承租人的利益受損將波及第三方貸款平臺的貸款收回。在上述事件中，“51返唄” 等第三方貸款平臺因為杭州某公司的破產，不允許承租人繼續居住，承租人自然也不愿意繼續向第三方貸款平臺繼續還款[5]。

但需要指出的是，一旦眾多潛在法律風險成為現實，承租人所面臨的受侵害程度將遠高于其他兩方。首先，承租人不僅財產權受到侵犯，居住利益、知情權等同樣面臨威脅。其次，承租人的風險是由中介機構資金問題直接導致的，而第三方貸款平臺遭受的法律風險則是由于中介機構的機會主義波及所致， 此兩種法律危險的產生路徑存在差別，危害發生的可能性亦有所不同。最后，長租公寓所針對消費群體較于傳統金融消費者更為脆弱，多為剛就業群體，其一方面收入微薄，另一方面對金融市場風險的防范能力較低， 易引發嚴重的社會問題。因而，在“金融借貸+長租公寓”模式中，承租人更應該受到傾斜的法律保護。

（二）法律風險之根源：中介公司的機會主義行為

1.機會主義行為的內涵

“機會主義行為”首先產生于公司治理語境中，緣于利益相關者之間的利益沖突，既包括控股股東和高管等公司“內部人”之間的利益沖突，也包括小股東或債權人等“外部人”之間的利益沖突，而這些沖突都具有經濟學家所稱之“代理問題”或者“本人—代理人”問題的特征。換言之，從公司治理和經濟學視角觀之，代理問題即是公司利益相關者之間的利益沖突問題。亦有學者認為在更為寬泛的視角下，幾乎所有的一方（代理人）承諾向另一方（委托人） 履行義務的合同關系中都可能存在代理問題[6]。究其原因，在于掌握更多信息、擁有更多話語權的一方當事人為了自身利益對另一方當事人實施機會主義行為①， 即一方當事人履行義務時偏離履行義務本身而實施有損另一方當事人利益的行為。

如上所述，“金融借貸+長租公寓” 模式實質是一種融資模式的創新，背后法律關系實則包括兩層委托代理關系， 即委托代理租賃與委托代理貸款。相應的，作為代理人的中介公司與作為委托人的承租人、作為代理人的中介公司與作為委托人的出租人便存在直接的利益沖突問題。 值得注意的是，中介公司作為房屋租賃和資金借貸的關鍵一環，在房屋租賃和資金借貸法律關系中均起著重要的紐帶作用。首先，中介公司具有獲取信息優勢。在房屋租賃合同法律關系中， 中介公司掌握比出租人、承租人更多的信息， 在資金借貸合同法律關系中，中介公司亦掌握著客源信息（承租人信息）和第三方貸款平臺信息。其次，客觀上中介公司掌握比承租人等利益相關方更多的話語權和控制權，其控制了房源與承租人的租金（實際上是承租人采用貸款方式一次性付清）。因此，作為理性人的中介公司為了自身的利益，便存在動力對諸如承租人等利益相關方實施機會主義行為，從而損害其他利益相關方的利益。

因此，“金融借貸+長租公寓” 模式內含法律風險的核心根源，便為中介公司在這種利益沖突中偏離其對其他利益相關方的合同義務本身而實施的機會主義行為。另外根據責任主體履行義務的程度不同，機會主義行為可分為兩種類型：（1）義務的全部不履行，即履行義務時將屬于委托人的全部利益據為己有。具體到“金融借貸+長租公寓”模式中，是指作為委托人的中介公司，為了自身利益，利用其對資金的控制等優勢而將承租人繳付給出租人的租金據為己有。實踐中表現為中介公司背離其與出租人、 承租人之間的合同義務， 攜款而逃;（2） 履行義務的不適當， 即履行義務時偷工減料。“金融借貸+長租公寓”模式中，指中介公司義務的部分不履行或者做出其他損害相關者利益的行為，比如對承租人繳付租金的不適當使用等。

2.機會主義行為的實現：監管缺失

理性人是經濟學的基本假設，機會主義行為的滋生在源頭上無法避免， 需要依靠外部監管的規制。而“金融借貸+長租公寓”模式作為金融創新的典型，監管的滯后是造成弱勢群體權益無法得到保障的關鍵原因。

首先，缺乏對市場融資行為的準入制度。“金融借貸+長租公寓”模式本質為市場主體的融資行為，而作為一種面向眾多承租人的資金籌集行為，其不僅應該像傳統金融市場融資行為一樣受到市場準入制度的限制，更應該受到比傳統金融市場融資更為嚴格的事前市場準入制度的約束。但目前該領域缺乏相應的市場準入制度，不僅沒有設置高于傳統金融市場中介公司的市場準入制度，且沒有等于或者低于傳統金融市場準入制度的標準。這意味著中介公司資產狀況、管理層管理水平、業務員專業素質等參差不齊，沒有統一標準，為這一融資模式的健康穩定運行埋下了法律風險，也是各參與方損失的前置性因素。其次，缺乏對融資行為的市場化監管。 標準的金融市場應該是一個信息對稱的市場，充分的信息披露是保證金融消費者知情權的重要途徑，也是保障金融消費者理性、客觀選擇的重要前提條件。但在”金融借貸+長租公寓”模式下， 政府部門并沒有對這種融資行為進行監管，尤其缺乏對金融消費者知情權和選擇權的適當保護，如要求中介公司進行充分的信息披露，告知承租者相應的風險等，導致眾多中介公司讓承租者在尚且不知情的情況下選擇了此種“被貸款”。另外，缺乏對資金池的監管。中央政府部門曾出臺文件鼓勵大力發展“長租公寓”，緩解對租房的需求，建立健康穩定的房屋租賃市場， 滿足多元化的市場需求。房屋中介公司一方面為爭奪市場份額、搶占市場房源盲目地拓展市場， 另一方面部分中介公司將資金挪作他用，進行高風險高收益投資，導致資金無法快速回籠，最終造成資金鏈的斷裂，甚至破產，這也是杭州某公司“長租公寓”事件爆發的直接原因。但是， 政府部門作為金融市場的監管者和服務者，并未對該融資模式下的資金池進行相應的管理和控制，任由中介公司對所籌集的資金不當操作， 用以在房屋租賃市場進行野蠻的“跑馬圈地運動”，只顧向前拿房不顧向后付租，推動了房屋租賃市場價格的虛假上漲。

正是政府部門在該領域準入監管、事中監管措施的缺失，造成該事件發生后，即便承租人四處反映舉報，卻均遭到冷遇。例如，在央視3·15消費者保護中，承租人先后向住房保障部門、房屋管理局、市場監督管理局和金融辦公室反映，但相關部門認為其職責僅為備案或管理消費者糾紛中合同是否履行或審批相應的金融機構的市場融資行為，對作為非金融機構的中介公司的融資行為無監管職責，沒有權限和法定義務進行管理。因此，明確“金融借貸+長租公寓”模式的融資性質，確立對其事前、事中、事后的全方位監管為當務之急。

四、“金融借貸+長租公寓”模式生態鏈之制度建構：監管策略的運用

如上所述， 由于政府部門的缺位和制度的缺失，“金融借貸+長租公寓” 模式下中介公司機會主義行為易造成重大的法律風險。但是，這一融資模式本身蘊含著重要的價值和意義，若直接采用“一刀切”式的方法予以全面禁止，實非市場化的選擇， 亦不利于房屋租賃市場的建立和穩定發展。 因此，“金融借貸+長租公寓”模式作為一種新型融資手段，應以建立和完善長租公寓生態鏈為目標，側重保護承租人等利益相關者，加強政府部門的補位，完善監管策略，構建系統完善的、可實施的監管制度。

作為制約代理人機會主義行為的監管策略，主要是指通過立法或者執法機構直接對代理人資格和行為進行規定，以保護委托人利益，包括以下幾個方面：（1）代理人的約束策略——規則和標準，即將監管策略塑造成為要求或者禁止實施某些行為的規則，或者塑造成為一般的標準而授權裁判者事后對代理人遵循標準的情況予以確認;（2） 附屬條件——市場準入與退出機制，即設定委托人與代理人建立代理關系的條件，主要是指代理人的市場準入條件，準入條件對于在公開資本市場中篩選具有機會主義傾向的代理人具有重要意義，而退出機制就是指對于不滿足資本市場條件的代理人的強制退出。

（一）代理人的約束策略：規則制定

1.轉變監管理念，更新監管手段

首先，應當改變以往“一刀切”式的監管模式。出現問題就一律禁止，這不是一種市場化的監管手段，要知疏比堵更符合市場的選擇。加之“金融借貸+長租公寓”模式有市場的需求和建立的必要性，“一刀切” 式的監管模式不利于長租公寓的長久健康發展，更不利于我國房屋租賃市場生態鏈的建立和完善。其次，政府部門應當改變以往事后反應和事后監管的策略，采取積極主動的態度觀察市場變化，準確捕捉市場信息，及時研究政策措施。“金融借貸+長租公寓”模式出現問題以來，政府部門反應不及時，處置落后，這都集中反映了政府部門在監管上的前瞻性不夠。此外，隨著科學技術的發展，大數據、人工智能和區塊鏈等技術在金融市場中逐漸運用和走向成熟。 新型科技在數據收集、資金運用監管和證據保存等方面發揮著傳統監管手段所不能企及的優勢。 政府部門不應固步自封，應積極主動引入科技手段，使得監管方式更加多元化， 借助科技力量提高監管效率和質量。

2.加強對融資行為的監管

對于運用“金融借貸+長租公寓”模式進行融資的企業， 其融資行為應該受到法律或者制度的約束。具體應包括以下方面：一是確保承租人的知情權。企業在進行“金融借貸+長租公寓”模式的推介時，必須向承租人進行充分的信息披露，進行風險的釋明，確保承租人完全了解該模式所具有的風險。二是尊重承租人的自主選擇權。 在充分進行信息披露的基礎之上，應由承租人自主判斷是否選擇以貸款的方式償還房租，并享受相應的“押一付一”等優惠措施。三是嚴禁一切形式“砍頭息”損害承租人利益的情形，必須完整保護承租人通過貸款所獲之利益。只有在保障承租人的知情權和選擇權的基礎上，充分尊重承租人的意思自治，并嚴禁“砍頭息”等不利于承租人的行為，才能使“金融借貸+長租公寓”模式健康發展，長租公寓生態鏈建設獲得源源不斷的動力支持。

3.加強對資金池的監管，完善配套措施

杭州某公司事件爆發的主要原因在于資金池的不規范使用，因此資金池的監管是“金融借貸+長租公寓” 模式得以完整有序進行最為核心的環節， 須從以下幾個方面進行有效的監管和控制： 一是實行準備金或者備用金制度。“金融借貸+長租公寓”模式下中介公司獲得的資金池是承租人預先繳納的房租，對于這一部分資金，中介公司必須提取適當的準備金或者備用金，以防止不適當的業務擴張給企業帶來的資金壓力，最終造成企業資金鏈斷裂。二是加強對業務擴張行為和資金池具體使用的監管。一方面限制企業利用資金池盲目擴大業務范圍， 禁止在房屋租賃市場野蠻的“跑馬圈地運動”， 即以過度高于市場平均水平的價格獲取房源;另一方面也要限制房屋中介公司利用資金池進行不適當的高風險投資，因為高風險投資失敗的承受者仍為承租人等。但是，也應當允許房屋中介公司進行適當比例的、 可轉換性高的不動產或者動產投資，以便于放活企業資金池，資金不被閑置。資金池是企業的命脈，也是“金融借貸+長租公寓”模式的命脈，必須將資金池的風險降到最低。

（二）代理人的約束策略：準則實施

法律對策只有在其被普遍遵守的情形下才有意義。規則的作用在于事前或者事中直接的監督和控制，而準則的目的則在于基于某項標準是否被遵守而進行事后的評判。其主要是由監管機構和法院來進行。

在“金融借貸+長租公寓”模式下，行政執法機構和法院應當根據中介公司需遵守的策略和其行為的符合度具體判定其是否違法甚至犯罪。除此之外，具體判斷的準則還應當根據市場行為予以適當的調整和變化，避免僵化。當然，準則的實施對于法院和監管機構的熟練程度和信息掌握方面的要求更高[6]。

（三）附屬條件：建立市場準入制度

為了建設健康、長遠的長租公寓生態鏈，必須首先從源頭上確保房屋中介公司為合格的金融市場主體，將劣質企業限制在門檻之外，將優秀企業引入市場之內，才能真正發揮金融和房屋租賃市場的優勢結合，使這項民生工程真正落地和服務市場需求[7]。市場上現存的不合格中介公司大致有以下兩種：一是利用“金融借貸+長租公寓”模式圈錢后攜款潛逃;另一種則是在利益的誘惑之下進軍“長租公寓”市場的中小公司，其資質遠不能承擔“長租公寓”如此的大項目、大工程。因此，必須禁止第一種公司進入“長租公寓”市場，同時對中小公司進行資質審查，實行市場準入制度，將不合格的、資質不符的企業排除，通過發放牌照的形式提高涉足“金融借貸+長租公寓”項目的企業質量，確保一批有資金和管理人才的企業進入長租公寓市場。當然，也可以考慮引入部分國有企業先行先試，待各項配套措施和制度完善之際再向其他市場主體進行開放。

（四）附屬條件：實行市場退出和禁入制度

“金融借貸+長租公寓”融資模式既要保證入口，也要打開出口，市場準入制度解決的是入口的問題，而出口的問題則需要退出和禁入制度予以解決。 打開出口依賴于建立完善的市場懲戒制度，即將嚴重違反市場秩序和規則的企業清除出“金融借貸+長租公寓”的市場，并禁止其再行進入，實行一票否決制;對于部分輕微違反監管制度和措施的企業，也要及時予以公布和處罰，并追究相關責任人的責任。此外，政府部門也應該明確自身職責，明確由金融辦公室等金融工作部門依法予以監管和審批，真正做到保證“金融借貸+長租公寓”市場中企業的優質性，保證長租公寓生態鏈健康發展。

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Abstract： The model of long-term rental apartment is the combination of the intrinsic value of financial market and rental market. Its essence is the innovation of financing. Intermediary companies， as the core participants of chain， have the contract relationship with the lessor， lessee and the third party， and the most important thing is that there are agent problems among them. In addition， the intermediary companies have the information superiority. So， the lack of government policy makes it extremely easy for the Intermediary companies to conduct opportunism behavior， which is the inner cause of the legal risk of the rental apartments. In order to regulate the risk and maximize the value of the financing model and promote the development of the ecological chain of long-term rental apartment， it is suggested to use the regulatory strategies， change the regulatory concept， formulate prior rules and punishing rules to regulate the Intermediary companies and improve the existing market access regulation.

Key words： long-term rental apartment; financing mode; financial borrowings; ecological chain; opportunism behavior; regulatory strategies

（責任編輯、校對：李丹）