對你買房影響有多大？

《中國經濟周刊》記者 胡巍 攝

“到明年1月，我就連續繳夠5年社保，有在北京購房的資格了。如果到時房貸利率波動太大，我應該會盡早買房，以免夜長夢多;如果利率穩定，房價也穩定，我可能會到處多看看房，多攢一點首付，明年年底再買。”小李32歲了，北漂近5年，正考慮明年在北京買下人生的第一套住宅。

任何可能影響購房成本的因素出現，都會令小李這樣的剛需購房者提心吊膽。“房價最好是跌，但千萬別再漲了。對于我們而言，只有買得起和買不起的兩種房子，基本不存在選擇房屋品質的空間。”

根據央行8月25日的公告，10月8日起新發放的商業性個人住房貸款利率，以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。而此前，房貸利率是在基準利率的基礎上通過上浮或打折形成。

對于小李們，這一利率新政會帶來怎樣的變數？

“換錨”后，月供變化影響有限

“一般來講，房貸利率與房價呈反向變化規律，即，如果房貸利率提高，則購房人還款負擔加重，會減少購房需求，若住房供給不變，則房價會下降;如果利率降低，則還款負擔較輕，會增加購房需求，若住房供給不變，則房價會上漲。” 北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池簡單概括了利率和房價關系的一般規律。

新政只有切實改變了房貸利率，才會使樓市行情發生變化，多位接受《中國經濟周刊》記者采訪的樓市觀察人士表達了同一觀點。

從近日的公開信息來看，利率定價方式雖然改變，但現實中利率本身變化不大。坊間輿論指出，許多北京購房者月供增加10多元，有人打比方，“可能還不夠坐一次出租車的”。

房貸利率變動情況

數據來源：諸葛找房數據研究中心編輯制表：《中國經濟周刊》 采制中心

新政落地后，諸葛找房數據研究中心梳理并向《中國經濟周刊》提供了包含北上廣深在內的15個城市房貸利率變化數據，其中：4個一線城市首套房貸款利率波動均在0.01個百分點以內，除上海外，利率均微微上浮;其他11個城市，首套房貸款利率波動也大多在0.01個百分點以內，其中合肥沒有變化，變化相對較大的寧波，利率也僅上浮了0.26個百分點;二套房貸款利率變化也不大。

中原地產首席分析師張大偉介紹：“目前看，各地房貸利率基本平穩，出現明顯波動的不多，大部分銀行依然正常放款，利率微調很少。從全國主要的一二線城市看，利率水平相比2019年二季度有輕微波動，但80%以上城市依然是維持在過去兩年的最低利率。大部分城市的房貸利率、放款周期基本平穩，有輕微波動，但主流是平穩。”

10月8日，《中國經濟周刊》記者走訪了北京兩家知名房產中介公司的多個門店，工作人員均表示利率新政目前幾乎沒有影響市場。“通常，如果有影響房價的重要情況出現，我們內部都會組織培訓，以便向購房者解釋，比如2017年北京樓市調控的317新政公布時。但針對這次利率新政，我們沒有任何培訓。”多位中介人員介紹了幾乎相同的情況。記者還發現，個別中介人員對利率新政了解得也不算多。

“變化之一是，如果你今天買房，那貸款的制式合同肯定是要換內容的。”但由于記者走訪的多個門店當日均無按揭買房的交易記錄，中介人員也未能描述貸款合同的具體變化。

一直以來，都有樓市觀察人士呼吁降低首套房貸款利率的聲音存在。他們認為首套房購買幾乎不存在炒房現象，如果房價下跌，而省下的錢最終又因利息上漲而被銀行“收割”，剛需購房者所得的實惠相對有限。

利率新政對樓市的長期影響

多位樓市觀察人士或銀行人士向《中國經濟周刊》記者表示，利率新政出臺后，LPR雖然每月一變，但波動不會太大。

諸葛找房數據研究中心分析師岳蒙蒙說：“房貸利率‘換錨是房貸利率定價機制的調整，但也要服從房地產市場調控的大局，確保房地產市場平穩發展。所以在新政房貸利率制定上，由市場制定出最低的基準，各地再根據當地市場實際情況在LPR的基礎上靈活浮動，把市場和政府調控有機地結合起來。雖然新政下LPR每月一變，但當前房地產市場環境整體偏緊，短期房貸利率也不會降低，銀行可以通過改變基點加減數來維持利率穩定。”

“貸款利率與LPR掛鉤，不要認為這一改革是專門沖著房地產來的。” 景暉智庫首席經濟學家胡景暉認為，利率市場化是金融改革的趨勢，房貸利率新政僅是整個改革當中的一部分。從目前情況來看，銀行對住房按揭貸款沒有指標，降低房貸利率的可能性很小，開發商接下來的首要任務還是降價賣房。LPR改革非常成功，利率市場化的同時又間接起到了降息的作用，其目的就是為了發展實體經濟，為中小微企業和民營經濟獲取廉價的資金。

胡景暉認為，降息是大勢所趨，但目的是為了振興實體經濟，房地產行業將成為例外，“資金要流向制造業，流向其他新興行業。”他還說：“要筑起一道防火墻，決不能讓資金再流入樓市。房價過高不僅是經濟問題，也可能影響社會穩定。7月30日中央政治局會議再次強調了‘房住不炒，政策是嚴厲的，房地產行業再也不敢亂來了。除了不將房地產作為短期刺激經濟的手段，我認為中長期也不應該再用房地產來刺激。”

張大偉向《中國經濟周刊》記者分析說：“關注房地產行業資金鏈風險成為政策的主要內容。2019年是房地產政策出臺最密集的年份，過去很少提及的房地產金融風險，在今年以來密集提及。中央各部委在2019年以來累計已發布25次講話或政策，要求注意防范房地產金融風險。”

房貸利率變化對購房者有哪些影響？

胡景暉認為，房貸利率并不是影響購房的關鍵性指標，而僅僅是風向性指標。“對于剛需購房者，不會因為每月多還兩百塊錢房貸就放棄剛需。”他分析道，“房地產開發商進入到降價周期，誰先降價誰將獲得優勢，恒大、碧桂園、萬科促銷打折力度名列前茅，所以可以看出，房價才是決定消費者買還是不買的第一要素;影響買房決策的第二點就是房屋品質，包括建筑質量、容積率、配套設施、交通等;第三大決策因素是貸款成數，也就是首付款多少;利率對于購房決策的影響還得靠后。”

“房地產之前有種言論，就是買漲不買跌，但如今的現實是房價降了反而容易賣。因為原理不一樣，買漲不買跌是一種投資心態，但是在‘房住不炒的大前提下，從自住型角度來講，不是買漲不買跌，而是買得起就買，買不起就等。”胡景暉還說。

例外，上海房貸新利率低于LPR

房貸利率新政落地后，上海首套房貸款利率因為低于LPR而受到業內關注。

根據央行此前公布的政策，首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR，二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點。但上海首套房貸款利率卻在LPR基礎上減去20個基點，使最低利率甚至可能比新政前還減少0.005個百分點，即4.65%，而此前銀行執行的是首套最低基準利率九五折，即4.655%。

趙秀池分析：“上海的做法主要是基于穩定利率的考慮。也是為了落實中央因城施策、一城一策、保持房地產平穩健康發展的精神要求。”

岳蒙蒙認為，這一現象反映的是改革要平穩，結合實際給出一個合理的過渡期。“因為上海之前執行的利率是基礎利率的九五折，即4.655%，如果當前執行LPR最低限的4.85%，那么上海房貸利率上行較明顯，勢必加大購房者的購房壓力，對市場產生不利的影響。”

胡景暉說：“在4個一線城市中，上海是樓市調控做得比較好的。在此之前，上海的房貸利率在全國范圍內一直屬于偏低的水平。但是由于土地供應、新區開發、共有產權房屋、房屋租賃等一系列房價調控手段的良好發揮，使上海在房貸利率偏低的市場條件下，依然保持了房價的相對平穩和市場的相對穩定，所以即便利率偏低也是合理的。當然，現在的利率也給政策留下了充足的操作空間，未來如果房價出現上漲異動，房貸利率還可以進一步調高。”

此外，對于未來房地產市場的發展趨勢，胡景暉認為：“中國房地產市場將由新增開發建設為主，走向以存量物業的運營、服務和再交易為主，且農村經營性用地入市，還有很多土地可以利用，中國應該盡快建立起與中國經濟發展相匹配，讓投資者能夠獲得紅利的健康的資本市場。未來中國老百姓的資產配置也將發生很大改變。”

岳蒙蒙提出：“本次利率并軌改革對于降低實體經濟的融資成本有一定的積極作用，對于房地產市場來說，從短期來看，在房住不炒及不刺激房地產市場的政策基調下，執行最低標準的概率較小，各地因城施策，貸款利率也將基本維持穩定。長期看，房貸利率隨LPR下行趨勢的確立，對地產形成長期利好。”

趙秀池則補充，希望有關方面做好房貸利率政策的宣傳解讀工作。“穩預期才能穩房價，才能穩樓市。穩利率同樣是穩預期的重要工作，尤其是此次房價利率定價基準調整不會帶來利率多大變化，要讓廣大公眾正確認知。”

編輯：張燕 zhangyan@ceweekly.cn

編審：郭芳

美編：孟凡婷