房地產還有“金九銀十”嗎？

李永華

《中國經濟周刊》首席攝影記者 肖翊 攝

近日，國家統計局網站發布2019年9月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。國家統計局城市司首席統計師孔鵬解讀統計數據時表示，新建商品住宅銷售價格環比漲幅微升，二手住宅銷售價格漲幅基本持平。

具體數據顯示：9月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲4.6%，漲幅比上月擴大0.4個百分點;二手住宅銷售價格同比上漲0.1%，上月為下降0.2%。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲9.3%和4.7%，漲幅比上月分別回落0.6和0.8個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲8.4%和5.0%，漲幅比上月分別回落0.6和0.8個百分點。

一二三線城市表情各異，各房企“有人歡喜有人憂”。9月24日，萬科董事局主席郁亮說，“金九”成色不足，“銀十”不一定有。

統計數據和市場種種跡象表明：我國房地產市場呈現大分化格局，地產調控的方式從此前主要管住需求端，延伸至嚴控融資端，市場的水龍頭正在擰緊，市場整體正朝著“房住不炒”的總定位回歸。

嚴控融資端，“對房地產的貸款從來沒有這么緊”

政策調控是我國房地產市場發展的關鍵變量。“房住不炒”的定位之下，各地因城施策，從限購、限地價、限售價到限企業購房，乃至嚴格限定精裝修房屋所用材料的價格與品牌，每個城市的政策均有所不同，管控的細化程度也不一樣，但均是“嚴”字當頭。

7月30日，中央政治局會議重申“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。

相對于此前的調控政策，今年房地產調控政策最大的不同應該是對地產融資的全面收緊。

今年6月的陸家嘴論壇上，銀保監會主席郭樹清指出，房地產業過度融資，不僅擠占其他產業信貸資源，也容易助長房地產的投資投機行為，使其泡沫化問題更趨嚴重。

全國房地產商會聯盟主席顧云昌接受《中國經濟周刊》記者采訪時說，盡管降息降準，總體上增加流動性，但是關閉了向房地產大量輸送資金的渠道，是為了防止進一步刺激房地產增長以及形成新的泡沫。

建設銀行廣州某支行行長告訴《中國經濟周刊》記者，今年，銀行對各實體企業，特別是中小企業的信貸支持力度非常大，很寬松;但是，“對房地產的貸款從來沒有這么緊”。

冷暖自知。8月22日，富力地產半年度業績會上，富力地產董事長李思廉直言，“短時間內融資條件較緊，信貸環境趨緊”。同一天，融創中國董事長孫宏斌談及融資形勢時表示，“中央的控制會更嚴更快，這次融資收緊是史無前例的”。

10月8日，房貸新規開始執行，意味著房地產定向加息

個人房貸同樣收緊。

根據央行新規，自10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR，二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點。

9月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，1年期LPR為4.20%，5年期以上LPR為4.85%。相對于8月20日第一次公布LPR，1年期LPR下調5個基點，5年期以上LPR保持不變。眾所周知，房貸基本上都在5年以上。

顧云昌認為，其他貸款利率在下降，房地產貸款利率不變，說明房地產利率打折的時代已經過去了，“這樣的情況下，我有另外一句話講，房地產利率不打折，利息不打折，那么開發商的房價要打折。”

數據印證著他的觀點。從國家統計局9月數據來看，統計范圍內的70個大中城市房價漲幅整體回落，新房價格環比上漲的城市數量進一步縮減至53個，整體價格平穩。

“金九銀十”真的沒了嗎？

市場壓力在增大，而每年的9、10月份是全國各大房企沖刺全年業績的關鍵時刻，業內稱之為“金九銀十”，如果這兩個月的成色不足，不僅影響當年的全年業績表現，也影響各企業制定第二年經營策略。

今年的“金九銀十”到底怎樣？

在房地產龍頭企業中，萬科從來都是謹慎派。說起9月份的銷售數據，郁亮在萬科2019年度媒體大會上講了一個小細節，凸顯出市場的變化。萬科各城市公司每天晚上10點之前都要將當天的銷售數據上報至總部。市場形勢好的時候，郁亮并不急于當晚看數據。可現在不一樣，“我現在每天晚上10點看當天銷售數據，每天都盯著這件事。老總要報告今天賣得怎么樣，回款多少。”郁亮說。

顧云昌接受《中國經濟周刊》記者采訪時說，全國房地產的交易量上半年每個月都是同比下降的，交易的面積從年初一直到現在每個月都下降。

各大房企全力沖刺“金九銀十”。

中國恒大公布9月銷售額超831億元，刷新單月銷售金額歷史紀錄。新城控股在長沙的一個樓盤國慶期間直降17萬元，優惠后總價138萬元。

克而瑞地產研究中心的數據顯示，9月在推案量上升、促銷力度加大的推動下，百強房企業績較7、8兩月提升明顯，單月權益銷售金額環比增長23.9%，增幅較去年同期提升近11個百分點。

這樣的成績并不壞。不過，顧云昌認為，從全年來看，房地產行業仍在調整，“大概持續到什么時間結束？恐怕今年都是在下行當中，明年看情況。”

房企謹慎拿地，土地成交面積下降但出讓金增長

孫宏斌在融創中國的半年度業績會上稱，整體土地市場處于下行通道，最低點預計是在年底或者明年。

“這兩個月，土地底價成交很正常，流拍的情況也很多。”湖南一家開發商負責人告訴《中國經濟周刊》記者，株洲一地塊連續流拍，價格一次比一次低。

今年以來，土地市場持續降溫。克而瑞數據顯示，8月份，百強房企新增貨值1.1萬億元，而9月該數據僅7000億元，減少4000億元。

中原地產研究中心發布的數據顯示，全國9月有58宗土地成交總價超10億元，其中有25宗地塊以底價成交。

9月30日，上海易居房地產研究院發布的《2019年9月40城土地市場報告》顯示，9月，40個典型城市土地成交溢價率為16.9%，相比8月下降2.4個百分點，已經連續3個月下降。9月，40個典型城市土地成交建筑面積4441.2萬平方米，環比增長1.3%，同比下降12.5%。

值得注意的是，雖然成交面積價格下降，土地拍賣溢價率下滑，但土地出讓金收入卻出現大幅增長。上海易居數據稱，2019年1—9月，40個典型城市土地出讓金收入20447.4億元，同比增加17.2%。9月，40個典型城市土地出讓金收入為2509.3億元，環比增長29.8%，同比增長42.1%。

責編：張偉 zhangwei@ceweekly.cn

編審：郭芳

美編：孟凡婷