國有企業房地產資源管控與盤活相關措施探討

孟芳

摘 要：當前國企改革及管理制度升級正在不斷加大力度，如何實現國企的資產有序管理，尤其是國有企業房地產資源合理管控與積極盤活成為重點與關鍵。本文重點探討如何通過優化管理與制度建設等來實現國企房地產資源管控與盤活，并提出若干意見參考。

關鍵詞：國有企業;房地產資源;資產管控;資產盤活

一、現階段國企房地產資源管理存在的問題

在市場經濟及行業發展從急速增長轉為平緩穩健的新常態背景下，國企發展也面臨著從外部擴張轉為內部管理效能提升的新的工作要求與局面。現階段國企房地產資源管理的主要問題包括：

（1）資源管理的觀念存在偏差，資產管理不到位。國企財務管理工作存在著重資金輕資產的普遍問題，監管中也只重視存量資產，忽視增量資產;只考核資產規模，不考核資產效益;資產管理方面又更加偏向于購置、修建，而對于合理化配置及使用著力較少。

（2）歷史遺留問題導致資源信息不完備。由于內部企業管理的要求，企業間的拆分、合并、重組等經濟活動頻繁，國企所擁有的房地產權證并沒有及時準確地變更處置，房地產資源在隸屬關系上長期得不到有效梳理，許多歷史遺留問題得不到妥善解決。隨著時間的推移、人員的變換，許多資源信息逐漸缺失，無法全盤掌握企業資源的準確情況，不僅讓具體工作陷入混亂，更加影響企業的發展及社會聲譽。

（3）缺乏資源管理的職能部門。長期以來，雖然國企擁有不少的房地產及土地資源，但在管理工作上卻未能做到專人專管，缺乏獨立的職能部門對其進行統一有效管理，讓管理工作難以形成科學化、系統化與規范化，從而影響管理質量。

二、國有企業房地產資源管控與盤活措施

1.優化管理環境

管理工作的成效高低很大程度上取決于管理環境是否有序與良好。國企房地產資源的管控及盤活工作的管理環境包括了以下三個方面。

（1）優化內部治理結構。治理結構優化不僅是房地產資源管理及盤活的重點，同時也是國企在新形勢下實現企業轉型升級與管理職能優化的重要步驟。必須明確管理權限及分工，通過企業監事會、理事會及職業經理人制度建設，以國家政策和企業利益為出發點進行各項管理制度建設及政策實施。尤其需要強化職業經理人的規范化建設，引入相關管理資質和經驗豐富的優秀企業經理人，簽署管理責任合同，積極引入優秀人才以優化內部管理結構。

（2）建設企業內部控制文化。在企業文化建設中，要大力結合企業房地產資源優化及盤活這一基本思路，將制度與文化建設充分融合，由上而下、由下而上，將管理制度內化為企業員工的主動意識，做到人人參與人人有責。

（3）加強管理意識建設。首先，要從企業最高管理層及領導層強化房地產資源優化管控與盤活意識建設開始，確保能站在更高維度全盤統籌，協調各部門協作能力，以身作則帶動整個企業向著共同的管理目標前進。其次，要將房地產資源優化及盤活這一重要意識與各部門員工本職工作有機結合，避免意識與實踐相脫節，提升員工在本職崗位上對管理制度的執行力。

2.細化與規范管控、盤活各項措施

（1）加強專門化管理機構和隊伍建設。國企房地產資源的有效管控與盤活，必須建立在規范管理及科學的制度建設和有效落實基礎之上。房地產資源管理與盤活也涉及諸多歷史遺留問題，必須將其工作的獨立性與權威性進行有效確立，才能避免不必要的工作干擾與阻撓。在機構人員安排與設置方面，要重視企業實際管理需要、房地產及土地資源管理要求以及市場大環境對企業發展的基本要求等幾個關鍵因素，可參考國內外先進的管理經驗，充實編制與崗位，建立一支與工作要求相適應的包括財務人員、房地產資源管理專門人員以及涉及資源使用及管理主要負責人在內的綜合管理人員隊伍，從人員數量和質量上保證產權管理工作的順利高效開展，確保管理工作符合企業的當前及未來管理需求、適應市場變化發展規律。

（2）規范房地產資源管理。第一，加強房地產資源的統一管理。對企業現有房地產資源在管理工作開始之前進行一次全面盤查與清理。

第二，徹底清查，找到責任人。對于因為歷史遺留問題產權不明隸屬關系不清的，要徹查到底，并找到相關責任人;若無法劃分歸屬的，應將材料整理上報，由企業領導層根據現有國土資源、房屋產權政策、資產管理現實需要及企業長遠發展規劃需要進行二次劃分。

第三，進行房地產資源數據庫建設。在清查與隸屬關系劃分清晰之后，進行房地產資源數據庫建設，對房地產資源進行一對一建檔管理。檔案數據信息要包括房產修建年限、土地購置年限、初次投入成本等基本信息，同時經辦人、使用者、責任人、二次劃分責任人、資源交接相關人等信息也要登記錄入，確保資源在當前管理及未來規劃使用過程中都能夠明確責任、劃分清晰。

第四，重視定期盤查與不定期抽查。對現有房地產及土地資源的清查工作也要確立嚴明的定期盤查與不定期抽查工作，對資源使用過程中出現的違法違規問題要及時查明并處理，避免問題擴大化，給整個企業的管理工作造成影響。

（3）嚴控盤活行為，實現規范創收。房地產及土地資源的有效創收是國企房地產及土地資源管理在新形勢下的重要工作內容之一，創收應該做到靈活多樣，充分利用現有房地產及土地資源，也應該時刻遵守法律法規，避免出現不規范行為。

第一，對盤活對象進行嚴格考察與劃分。凡屬于未閑置資產或仍在后期需要承擔經營職能及服務職能的房地產資源不可作為盤活對象，避免后期管理失序，造成管理混亂。此外，對于有國有劃撥土地存疑的，應切實查清產權歸屬，切忌盲目規劃。

第二，對可盤活資源進行有效分類。如辦公樓宇、廠房、宿舍、空置土地資源等，有效分類有利于制定更具針對性的盤活計劃：對優良閑置房地產或大型資產可策劃有針對性的適租對象或者目標客戶進行招租;針對出租困難的房地產要主動出擊，利用多種載體發布租賃信息或主動聯系意向客戶，擴大招租的受眾面，實現價值創造最大化;長期閑置或低效運營的資產通過產權流動、重組發揮效益，如對無使用需求的土地在充分理清產權歸屬的情況下，酌情進行出租出售或轉讓。由于國企所有土地規模普遍較大，為了便于統一管理，出租出售或轉讓活動應采用公開招投標方式進行，嚴格按照相關政策法規及企業內控要求，通過資產評估和預算管理來實施資產收益的收繳，避免經辦人與投標方暗箱操作，確保盤活行為能夠為企業創造最大化價值。

第三，建立多渠道、多形式的盤活方案。在房地產資源及土地資源對外出售出租或轉讓過程中，也應當充分考慮企業自身發展需要和實際情況，通過轉出行業意向設計，在篩選具有接收資格企業的同時，有針對性地挑選能夠借助出售出租或轉讓資源，使其與企業本身建立良好合作關系或幫助企業進行產業及營運項目拓展的優質企業，從而借助資源盤活，為企業本身的經營運作開拓更廣闊市場空間。例如在政府宣貫縮減“三公”費用政策的大環境下，關停部分位于繁華地段、房屋狀況良好，但長期處于虧損狀態的酒店等，轉型改造為辦公樓宇用于關聯單位集中辦公或對外出售與租借，從而借助就近優勢盤活資產，整體上節約了生產管理費用，提高了經營效益。

第四，多種經營，創新經營。在房地產利用與盤活方面，企業本身也應該進一步開闊眼界，不必始終將自身置于單純的房地產出讓方的立場。也可以結合當前市場需求，將限制房地產資源作為一個契機，規劃綜合發展方案，主動牽頭，溝通社會資源及有意向企業進行綜合商業區建設，這樣不僅能夠確保限制資源的有效利用，同時也能夠為國企多種經營、創新經營開辟一條新的發展道路。

第五，加強績效考核與內部審計。制訂獎懲措施、規范績效考核是促進盤活工作積極健康推進的重要輔助手段。獎懲分明的體制才可以形成有效的約束和激勵，敦促企業經營班子將壓力轉化為主觀能動性。鑒于國企的特殊性質，在盤活過程中不僅應當重視創收與效益提升等財務指標考核，同時也必須重視管理綜合能力及社會形象等諸多非財務指標的考核。所以，應當積極引入平衡記分卡機制，構建以財務指標為基礎，兼顧員工學習成長、內部管理秩序提升、市場及消費者滿意度提升的綜合性績效考核體系。用客觀的報表數據支撐的業績水平作為考評依據，克服行政考核下的主觀性，避免“一刀切”的等級工資制度下的“不公平”。此外，在盤活工作開展過程中加強常態的主管單位監督和第三方審計，規范管理層及操作層的言行十分必要。

3.推進企業管理信息化建設

現代企業管理質量提升離不開信息技術的有效應用，國企房地產管理與盤活更需要緊跟市場發展需要，貼合企業自身運作需要以及各部門具體生產經營需要。通過企業計算機輔助管理網絡的建立與完善做到集中管理，打通資產基本情況、合同執行情況、往來款項結算情況、涉稅事項等多個重要環節，每項信息定期追蹤與更新，確保信息真實有效，避免時間過長造成賬實不符。實現業務管理的規范性管理、流程化管理，提升部門間信息傳遞速率，幫助管理部門各個崗位上的人員有效獲取準確信息，管理及監控跨區域房地產的日常運營情況、財務收支情況，有效解決空間差異問題上所帶來的時間瓶頸，真正有效地推進房地產及土地資源的管控與盤活的流程驅動，快速形成管理層所需要的關鍵業務數據，輔助領導決策，為企業帶來穩定持續的價值收益。

參考文獻

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