商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的困境和出路初探

（浙江省長(zhǎng)興縣商業(yè)（集團(tuán)）總公司，浙江湖州 313100）

根據(jù)現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展情況來看，社會(huì)經(jīng)濟(jì)與商業(yè)地產(chǎn)之間的關(guān)系十分緊密，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展能帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)獲得項(xiàng)目投資，煥發(fā)新的活力，而商業(yè)地產(chǎn)的活躍與金融流動(dòng)，也可幫助增加社會(huì)財(cái)富和社會(huì)效益。就比如北京新光天地來說，根據(jù)目前來看，若只是純粹的模仿新光天地商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展形勢(shì)，根本無法滿足現(xiàn)代社會(huì)的發(fā)展需求，這一點(diǎn)也是當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r逐漸下滑的重要原因。因此，需要正確對(duì)待社會(huì)經(jīng)濟(jì)與服務(wù)管理之間的依存關(guān)系，從而推動(dòng)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)在當(dāng)今社會(huì)時(shí)代下的創(chuàng)新與順利轉(zhuǎn)型。

1 商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的現(xiàn)實(shí)狀況

我國(guó)城市化進(jìn)程工作的逐漸推進(jìn)，讓我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)漸漸飽和。從2012年金融危機(jī)以來，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)中融入了大量的資本，讓整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)又煥發(fā)新的生機(jī)。同時(shí)，為了推動(dòng)我國(guó)城市化進(jìn)程工作的開展，全國(guó)各地出現(xiàn)了很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，既便商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)看起來利潤(rùn)豐厚，但是由于商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格與居民人均收入之間的差距非常明顯，致使商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)不容樂觀，尤其是在當(dāng)下互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況下，實(shí)體商業(yè)地產(chǎn)銷售的水平年年下滑，很多地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)商戶不得不被迫轉(zhuǎn)行。本文對(duì)當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方向和經(jīng)濟(jì)管理模式進(jìn)行了研究，并發(fā)現(xiàn)我國(guó)當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)遭遇阻礙的幾個(gè)重要問題。

1.1 地產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理缺乏規(guī)范

由于地產(chǎn)商業(yè)每次投資資產(chǎn)很多，且涉及范圍廣，導(dǎo)致在其運(yùn)營(yíng)過程中需花費(fèi)大量的人力來進(jìn)行有效監(jiān)管，尤其是在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程中，高層管理人員的分工與結(jié)構(gòu)對(duì)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)有重要影響。而當(dāng)前地產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)過程中，大部分地產(chǎn)行業(yè)依舊是由最大投資商作為所有決策的主導(dǎo)者，對(duì)任何決策擁有一票否決權(quán)，從而致使地產(chǎn)商業(yè)行業(yè)的決策效率無法提高，信息資源短缺等。比如，萬科在珠海市商業(yè)黃金地段有一個(gè)某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，該地產(chǎn)周圍全是高級(jí)寫字樓、大型超市、免稅商場(chǎng)和國(guó)際大牌旗艦店，該商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目本來是該地著名的高級(jí)旅館，其馬路對(duì)面就是老牌商務(wù)區(qū)。因此，該商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的地理?xiàng)l件相當(dāng)理想，自然條件也十分優(yōu)越。萬科將原來的旅館拆掉后將該地規(guī)劃為城市綜合體。但是經(jīng)過開發(fā)完成后，該地的住宅銷售十分緊俏，可謂是供不應(yīng)求，但是其商業(yè)項(xiàng)目卻沒有任何起色，選擇在該地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃的商家逐漸減少。由此表明，地產(chǎn)商業(yè)開發(fā)不能局限于固定的住宅開發(fā)的思維模式，也不能依靠自身悠久的品牌歷史和綜合實(shí)力，就讓商家對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生追捧的意愿。因此，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還需重視地產(chǎn)商業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理。

1.2 借貸方式和融資能力有待加強(qiáng)

我國(guó)大部分的商業(yè)地產(chǎn)商的開發(fā)模式仍覺比較喜歡資產(chǎn)模式，也就是利用自身的資本來增加對(duì)商業(yè)物業(yè)的持有股份，在利用控股的方式來控制，其項(xiàng)目開發(fā)，典型的例子就包括中糧的“大悅城模式”以及萬達(dá)的“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”。這種重視資產(chǎn)投入的方式背后有銀行企業(yè)和金融風(fēng)投公司的大力加持。十幾年來，以阿里為首的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)迅速擴(kuò)張并大面積發(fā)展，讓更多的中小型資產(chǎn)企業(yè)獲得了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的機(jī)會(huì)，這也讓傳統(tǒng)的銀行企業(yè)受到發(fā)展阻礙，從而讓以往的地產(chǎn)行業(yè)資金鏈的供給方式遭到巨大阻力。目前使用“自投自擔(dān)保”的資金產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展形勢(shì)風(fēng)險(xiǎn)不可估量，這種共享經(jīng)濟(jì)讓融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大，從而無法對(duì)風(fēng)控方向進(jìn)行準(zhǔn)確把握。這也制約了我國(guó)以往的商業(yè)地產(chǎn)投資企業(yè)的發(fā)展。

此外，某些商業(yè)地產(chǎn)由于自身地產(chǎn)規(guī)模有限，并不能得到銀行企業(yè)或其他金融機(jī)構(gòu)的投資和貸款。就算這些地產(chǎn)規(guī)模較小的地產(chǎn)商獲得了固定的投資渠道，也會(huì)由于其內(nèi)部沒有健全的經(jīng)濟(jì)管理體系來幫助商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部資金進(jìn)行合理規(guī)劃和運(yùn)用，進(jìn)而致使資金浪費(fèi)或流失，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)后期的建設(shè)工作中，也會(huì)出現(xiàn)由于資金周苦難等問題而虧本或直接破產(chǎn)。

1.3 區(qū)位開發(fā)與定位水平匹配度低

近幾十年來，我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益十分可觀且一直處于中上水平。因此，很多地產(chǎn)商為了迅速擴(kuò)張、盲目選址，對(duì)開發(fā)地段的區(qū)位和水平定位還沒有科學(xué)的考察依據(jù)下就進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，致使我國(guó)各地的商業(yè)地產(chǎn)中總是存在商戶不斷更換的情況，在商業(yè)地段中的商戶品牌影響力不足、銷售水平下降、消費(fèi)者關(guān)注度不夠等狀況時(shí)常發(fā)生。

比如，東莞南華mall商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)就非常具有代表性。東莞南華mall商業(yè)區(qū)位于東莞萬江區(qū)汽車總站旁，該商業(yè)區(qū)投資總額高達(dá)45億元人民幣，其建筑總面積占500,000平方米以上，良好的硬件條件下，該商業(yè)區(qū)對(duì)自身的商業(yè)定位為吃穿住行和游玩為一體的綜合服務(wù)商場(chǎng)。盡管該地區(qū)交通十分便捷，但是由于該地區(qū)處在工業(yè)區(qū)范圍以內(nèi)，致使很多餐飲行業(yè)的商戶和游樂設(shè)備設(shè)施無法進(jìn)駐，再加上租金問題一直存在缺陷，導(dǎo)致該區(qū)域一時(shí)成為“空城”建筑，導(dǎo)致地產(chǎn)商進(jìn)退兩難。因此，地產(chǎn)開發(fā)人員在區(qū)域選址和開發(fā)定位上需要準(zhǔn)確考察周邊環(huán)境、客流量和消費(fèi)水準(zhǔn)等條件因素，避免投資失敗而造成無法彌補(bǔ)的經(jīng)濟(jì)損失。

2 探尋商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的相關(guān)出路

2.1 加強(qiáng)人才引進(jìn)力度，改革原有管理結(jié)構(gòu)

商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作需要較強(qiáng)的專業(yè)性和經(jīng)驗(yàn)性，從以往的數(shù)據(jù)資料顯示可以看出，一個(gè)項(xiàng)目能否成功主要是看在前期決策方面是否科學(xué)合理。所以，在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作中，需強(qiáng)化人才培訓(xùn)，及時(shí)引進(jìn)優(yōu)秀人才，并聘用行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)顧問進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，幫助商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理提高可靠性。就比如揚(yáng)州國(guó)際珠寶城投資建設(shè)失敗的主要原因就是缺乏優(yōu)秀的管理人才。在事后進(jìn)行原因分析時(shí)可以看出，該項(xiàng)目從高層管理人員到人力資源部門的領(lǐng)導(dǎo)都未對(duì)人才的重要性引起足夠的重視，在地產(chǎn)開發(fā)過程中幾乎每周都要進(jìn)行人員招聘，不但沒有認(rèn)識(shí)到優(yōu)秀員工對(duì)項(xiàng)目開展的重要性，也沒有認(rèn)識(shí)到對(duì)已有的優(yōu)秀人才進(jìn)行合理運(yùn)用和珍視，從而導(dǎo)致了該項(xiàng)目進(jìn)退兩難并最終失敗。同時(shí)，還要對(duì)傳統(tǒng)的管理結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化與改革，幫助企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理人員完成工作考核，強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)管理隊(duì)伍，實(shí)現(xiàn)對(duì)員工的有效監(jiān)控，避免在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中出現(xiàn)“裙帶關(guān)系”。另外，還要對(duì)已有的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理隊(duì)伍進(jìn)行按時(shí)培訓(xùn)和考核，確保經(jīng)濟(jì)管理人員具有豐富的理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，幫助商業(yè)地產(chǎn)儲(chǔ)備優(yōu)秀的管理人員。

2.2 增強(qiáng)資本運(yùn)作與風(fēng)控能力

不論是前文所說的重資產(chǎn)模式還是輕資產(chǎn)模式，在發(fā)展過程中都得有相應(yīng)的資本投入和時(shí)間成本投入，利用輕資產(chǎn)模式的商業(yè)運(yùn)作，能夠幫助地產(chǎn)商有效解決資金困難的難題，從而獲得高速發(fā)展。此外，還可建立健全完善的風(fēng)險(xiǎn)控制模式，對(duì)地產(chǎn)開發(fā)的租金回報(bào)率、資金成本把握等實(shí)現(xiàn)合理控制，從而規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，讓整體的投資回報(bào)率大幅增加。

2.3 科學(xué)選定區(qū)位，迎合當(dāng)?shù)叵M(fèi)觀念

當(dāng)一個(gè)行業(yè)迅速發(fā)展并取得突破性進(jìn)展時(shí)，很多投資人員會(huì)盲目跟風(fēng)，出現(xiàn)投資決策失誤的情況。在進(jìn)行投資過程中，應(yīng)該根據(jù)自身?xiàng)l件判斷當(dāng)前優(yōu)勢(shì)情況是否符合投資標(biāo)準(zhǔn)，避免盲目樂觀。例如，上海虹橋購(gòu)物樂園的自身定位是高檔購(gòu)物中心，該地段的交通發(fā)達(dá)、租金低廉，由此看來非常適合投資。但是，當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)觀念是高檔消費(fèi)場(chǎng)所應(yīng)該位于市中心的位置，而不是上海虹橋購(gòu)物樂園所處的偏離市中心地區(qū)，由此看來消費(fèi)者并不為開發(fā)商的投機(jī)取巧買單。所以，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中必須清楚自身商場(chǎng)定位，符合城市發(fā)展需求和人們的消費(fèi)需求，從而確保消費(fèi)者有意愿消費(fèi)，幫助商業(yè)地產(chǎn)開放商獲得利潤(rùn)。

當(dāng)前互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展對(duì)實(shí)體商業(yè)地產(chǎn)的沖擊十分巨大，因此商業(yè)地產(chǎn)的資金與管理模式應(yīng)順應(yīng)改變和轉(zhuǎn)型，減緩?fù)顿Y者與房產(chǎn)消費(fèi)品之間的矛盾，幫助商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的沖擊下找到合適的發(fā)展方向。

3 結(jié)語

總而言之，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中必須重視其資金管理，幫助提高商業(yè)地產(chǎn)的管理效率。此外，在互聯(lián)網(wǎng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響下，商業(yè)地產(chǎn)還需不斷優(yōu)化改革，及時(shí)轉(zhuǎn)變發(fā)展方向，幫助商業(yè)地產(chǎn)提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，從而促進(jìn)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。