高等院校房改房的增量改革模式

唐照　汪志誠

摘 要 武漢大學是教育部直屬的985高校，在大力建設中國特色、“雙一流”高校的背景下，同樣面臨著教職工住房供需不平衡問題。如何充分利用已有政策，積極回購已售公有住房，武漢大學集思廣益，多措并舉，在廣泛征求教職工意見的基礎上，結合學校實際，2017年制定出臺了《武漢大學已售房改房回購實施細則》，對已售公有住房回購做了有益探索和嘗試。

關鍵詞 房改房回購 增量改革 法治保障

中圖分類號：F293.31文獻標識碼：A

1武漢大學已售公房管理現狀及問題

房改初期，學校教職工購買公有住房主要為了解決居住問題，沒有人把已購公房當作一筆巨大的財富，也沒有人去關注房屋的產權變更事宜。但隨著時間推移，大批已購公房另作他用，加大了校園內人員流動和安全隱患，加大了管理的難度，同時，在學校本來住房供需缺口較大的情況下，更加難以合理調配現有資源以達到更好的服務教師、教學的目的。此外，城市房價飚漲，房屋的財富價值越來越明顯，也使得教職工日益關注已購公房上市的情況。已購公房私下流轉，衍生了校園文化構建、校園安全、物業管理等方面的問題。

2武漢大學對已售公有住房回購的嘗試

為了緩解學校引進人才住房需求和教職工日益關注已購公房上市的情況，武漢大學積極探索高校公有住房回購的有益做法，2017年印發《武漢大學已售房改房回購實施細則》，對已售公有住房回購做了初淺有益探索和嘗試。

2.1遵循公平原則，集思廣益制訂回購辦法

一是調研兄弟高校，學習先進經驗，起草回購辦法。“他山之石，可以攻玉”，摸清高校回購公有住房的現狀和其他同行的經驗做法，是武漢大學開展回購工作的必要前提。專職負責人員曾多次前往數所高校調研、采訪、記錄，為起草武漢大學回購已售公房的具體辦法汲取有益經驗。

二是召開職能部門專題會和教職工代表大會，聽取各方意見，修訂辦法。在回購辦法起草的過程之中，我校多次召開職能部門專題會，分析研究利弊得失;同時，召開教職工代表大會審議，多方面聽取共建共享者的心聲，多次修訂回購辦法，從而使其貼近本土化、彰顯人性化、突出民主化。

三是報校長辦公會審議通過回購辦法。經過廣大教職工和職能部門的同心協力，新的回購辦法提交至校長辦公會審議。通過校領導的全面把控和綜合考量，回購已售公有住房的辦法最終落地，成為學校執行回購政策的行動指導。

2.2關于回購已售公有住房的范圍

回購已售公有住房范圍，涉及住房的性質、質量、權利關系等。《回購辦法》規定：回購的范圍是指售房人在學校出售公有住房時，按照房屋的成本價格購買的住房。售房人有下列情形之一的，不在回購范圍：回購房屋已抵押、封存或房屋產權屬性不清的;房改房出售給學校后該家庭形成新的住房困難的。以上表明，原來標準價購買的部分產權住房不能回購;存在住房財產權屬關系不清、有著法律限制的情形、存在住房售后困難風險的，這類房屋不在回購范圍。回購的房屋有著質量限制，《回購辦法》規定，回購后的住房，納入學校周轉住房統一管理，用于引進人才使用。這就表明，符合用于引進人才使用條件的周轉住房才能回購，反之亦然。

2.3關于已售公有住房的回購價格

《回購辦法》規定，售房人將房屋出售給學校，雙方在市場評估價的基礎上，協商確定成交價格。房地產價格評估機構由學校與售房人通過抽簽或協商共同確定，評估費用由售房人和學校各負擔50%。根據湖北省和武漢市已售公有住房上市交易相關規定，房屋上市出售時，售房人交納有關稅費后，收益歸個人所有。

2.4關于已售公有住房的回購程序

售房人需要將房改房出售給學校的，按以下程序辦理：（1）售房人向學校遞交售房信息，領取并填寫《省房改直管單位房改房交易、抵押登記申請表》。售房人去世的，還需提交經公證處公證的所有合法繼承人的同意書;（2）學校對擬回購的房屋進行初步查證，確認該房在回購范圍內且符合學校需要可以回購，這其中包括專班初審、后勤保障部會審、學校領導簽批;（3）委托房地產價格評估機構對出售房屋進行評估，出具評估報告;（4）售房人與學校簽訂《住房回購合同書》;（5）學校向政府住房管理部門遞交回購房屋有關材料，申請批復;（6）政府住房管理部門批復后，售房人積極配合學校辦理房屋產權轉移手續;（7）房屋產權轉移后，學校通知售房人辦理退房驗收手續;（8）學校向售房人支付購房款，購房款的支付方式與時間以合同為準。

2.5回購已售公有住房必須解決的問題

（1）資金保障。回購的前提之一就是保證有資金支持，缺少這一環，回購就無從談起。武漢大學用于回購房改房的資金，目前有三塊：一是房改時的售房資金;二是學校周轉房租金;三是人才引進住房資金。在執行過程中財（下轉第294頁）（上接第275頁）務需要把好資金的脈搏。

（2）過戶產權。過戶則是回購的關鍵環節，也是核心環節。過戶則面臨著不動產的權屬問題。武漢大學的已售公有住房因歷史原因沒有完整的兩證，而房改備案前面期進行。因此回購的執行與產權過戶之間，還有許多關系需要理清，許多工作需要去做。

2.6關于已售公有住房回購的工作進展

高校已售公有住房的回購，涉及售房戶的利益預期和學校的實際需要，涉及住房政策的執行，這其中有許多利益博弈。回購住房的工作必須做深做細。我校已購公有住房戶中，有許多人表達了售房意愿，我們工作專班一戶一戶的調查了解做工作。符合條件的，協商著按程序辦理相關手續;不符合條件的，說明情況。每一筆的成交都包含了工作人員的大量工作。雖然目前回購住房的市場不是很大，但是我們感到這是加強學校住房管理和住房保障工作的一個方向。我們計劃在總結經驗的基礎上，進一步拓寬工作渠道，打通堵塞樞紐，協同推進已售公有住房的回購工作。

3建議政府搭建統一的高校房改房交易體系平臺

3.1制定高校住房交易管理辦法

高校房改房校內交易體系的建立是一個復雜的工程。建議政府房管部門該協同各個高校制定專門的管理辦法，規范有關交易行為，特別是轉讓和出租行為。其中重點包括：校內上市交易的住房范圍，住房交易的購房對象，住房交易的流程和交易價格的確定方式等。

3.2建立適合高校特點的房改房校內交易平臺

建議由高校房管部門自建自管校內住房交易中心。交易中心兼有管理和服務雙重職能。管理主要是指它在政府有關部門的業務指導下，承擔校內房改房市場準入（租售房源及交易對象合規性的審核）、產權過戶、租賃登記備案、日常秩序維護等方面的管理職責;而服務則是指交易中心要通過提供政策咨詢、發布租售信息，為交易雙方牽線搭橋，撮合成交。

4結語

我們感到，學校回購已售公有住房存在著現實的可能性和必要性，應該積極促成，這對完善高校住房管理制度有著極強的意義。武漢大學的探索，需要在實踐中檢驗和完善。我們要學習兄弟高校的先進經驗，進一步強化教師住房管理服務，為學校教學科研事業發展作出應有的貢獻。