高等院校房改房的增量改革模式

唐照　汪志誠

摘 要 武漢大學(xué)是教育部直屬的985高校，在大力建設(shè)中國特色、“雙一流”高校的背景下，同樣面臨著教職工住房供需不平衡問題。如何充分利用已有政策，積極回購已售公有住房，武漢大學(xué)集思廣益，多措并舉，在廣泛征求教職工意見的基礎(chǔ)上，結(jié)合學(xué)校實際，2017年制定出臺了《武漢大學(xué)已售房改房回購實施細(xì)則》，對已售公有住房回購做了有益探索和嘗試。

關(guān)鍵詞 房改房回購 增量改革 法治保障

中圖分類號：F293.31文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

1武漢大學(xué)已售公房管理現(xiàn)狀及問題

房改初期，學(xué)校教職工購買公有住房主要為了解決居住問題，沒有人把已購公房當(dāng)作一筆巨大的財富，也沒有人去關(guān)注房屋的產(chǎn)權(quán)變更事宜。但隨著時間推移，大批已購公房另作他用，加大了校園內(nèi)人員流動和安全隱患，加大了管理的難度，同時，在學(xué)校本來住房供需缺口較大的情況下，更加難以合理調(diào)配現(xiàn)有資源以達(dá)到更好的服務(wù)教師、教學(xué)的目的。此外，城市房價飚漲，房屋的財富價值越來越明顯，也使得教職工日益關(guān)注已購公房上市的情況。已購公房私下流轉(zhuǎn)，衍生了校園文化構(gòu)建、校園安全、物業(yè)管理等方面的問題。

2武漢大學(xué)對已售公有住房回購的嘗試

為了緩解學(xué)校引進(jìn)人才住房需求和教職工日益關(guān)注已購公房上市的情況，武漢大學(xué)積極探索高校公有住房回購的有益做法，2017年印發(fā)《武漢大學(xué)已售房改房回購實施細(xì)則》，對已售公有住房回購做了初淺有益探索和嘗試。

2.1遵循公平原則，集思廣益制訂回購辦法

一是調(diào)研兄弟高校，學(xué)習(xí)先進(jìn)經(jīng)驗，起草回購辦法?！八街梢怨ビ瘛保甯咝；刭徆凶》康默F(xiàn)狀和其他同行的經(jīng)驗做法，是武漢大學(xué)開展回購工作的必要前提。專職負(fù)責(zé)人員曾多次前往數(shù)所高校調(diào)研、采訪、記錄，為起草武漢大學(xué)回購已售公房的具體辦法汲取有益經(jīng)驗。

二是召開職能部門專題會和教職工代表大會，聽取各方意見，修訂辦法。在回購辦法起草的過程之中，我校多次召開職能部門專題會，分析研究利弊得失;同時，召開教職工代表大會審議，多方面聽取共建共享者的心聲，多次修訂回購辦法，從而使其貼近本土化、彰顯人性化、突出民主化。

三是報校長辦公會審議通過回購辦法。經(jīng)過廣大教職工和職能部門的同心協(xié)力，新的回購辦法提交至校長辦公會審議。通過校領(lǐng)導(dǎo)的全面把控和綜合考量，回購已售公有住房的辦法最終落地，成為學(xué)校執(zhí)行回購政策的行動指導(dǎo)。

2.2關(guān)于回購已售公有住房的范圍

回購已售公有住房范圍，涉及住房的性質(zhì)、質(zhì)量、權(quán)利關(guān)系等?！痘刭忁k法》規(guī)定：回購的范圍是指售房人在學(xué)校出售公有住房時，按照房屋的成本價格購買的住房。售房人有下列情形之一的，不在回購范圍：回購房屋已抵押、封存或房屋產(chǎn)權(quán)屬性不清的;房改房出售給學(xué)校后該家庭形成新的住房困難的。以上表明，原來標(biāo)準(zhǔn)價購買的部分產(chǎn)權(quán)住房不能回購;存在住房財產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系不清、有著法律限制的情形、存在住房售后困難風(fēng)險的，這類房屋不在回購范圍?；刭彽姆课萦兄|(zhì)量限制，《回購辦法》規(guī)定，回購后的住房，納入學(xué)校周轉(zhuǎn)住房統(tǒng)一管理，用于引進(jìn)人才使用。這就表明，符合用于引進(jìn)人才使用條件的周轉(zhuǎn)住房才能回購，反之亦然。

2.3關(guān)于已售公有住房的回購價格

《回購辦法》規(guī)定，售房人將房屋出售給學(xué)校，雙方在市場評估價的基礎(chǔ)上，協(xié)商確定成交價格。房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由學(xué)校與售房人通過抽簽或協(xié)商共同確定，評估費用由售房人和學(xué)校各負(fù)擔(dān)50%。根據(jù)湖北省和武漢市已售公有住房上市交易相關(guān)規(guī)定，房屋上市出售時，售房人交納有關(guān)稅費后，收益歸個人所有。

2.4關(guān)于已售公有住房的回購程序

售房人需要將房改房出售給學(xué)校的，按以下程序辦理：（1）售房人向?qū)W校遞交售房信息，領(lǐng)取并填寫《省房改直管單位房改房交易、抵押登記申請表》。售房人去世的，還需提交經(jīng)公證處公證的所有合法繼承人的同意書;（2）學(xué)校對擬回購的房屋進(jìn)行初步查證，確認(rèn)該房在回購范圍內(nèi)且符合學(xué)校需要可以回購，這其中包括專班初審、后勤保障部會審、學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)簽批;（3）委托房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)對出售房屋進(jìn)行評估，出具評估報告;（4）售房人與學(xué)校簽訂《住房回購合同書》;（5）學(xué)校向政府住房管理部門遞交回購房屋有關(guān)材料，申請批復(fù);（6）政府住房管理部門批復(fù)后，售房人積極配合學(xué)校辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù);（7）房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后，學(xué)校通知售房人辦理退房驗收手續(xù);（8）學(xué)校向售房人支付購房款，購房款的支付方式與時間以合同為準(zhǔn)。

2.5回購已售公有住房必須解決的問題

（1）資金保障。回購的前提之一就是保證有資金支持，缺少這一環(huán)，回購就無從談起。武漢大學(xué)用于回購房改房的資金，目前有三塊：一是房改時的售房資金;二是學(xué)校周轉(zhuǎn)房租金;三是人才引進(jìn)住房資金。在執(zhí)行過程中財（下轉(zhuǎn)第294頁）（上接第275頁）務(wù)需要把好資金的脈搏。

（2）過戶產(chǎn)權(quán)。過戶則是回購的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是核心環(huán)節(jié)。過戶則面臨著不動產(chǎn)的權(quán)屬問題。武漢大學(xué)的已售公有住房因歷史原因沒有完整的兩證，而房改備案前面期進(jìn)行。因此回購的執(zhí)行與產(chǎn)權(quán)過戶之間，還有許多關(guān)系需要理清，許多工作需要去做。

2.6關(guān)于已售公有住房回購的工作進(jìn)展

高校已售公有住房的回購，涉及售房戶的利益預(yù)期和學(xué)校的實際需要，涉及住房政策的執(zhí)行，這其中有許多利益博弈?；刭徸》康墓ぷ鞅仨氉錾钭黾?xì)。我校已購公有住房戶中，有許多人表達(dá)了售房意愿，我們工作專班一戶一戶的調(diào)查了解做工作。符合條件的，協(xié)商著按程序辦理相關(guān)手續(xù);不符合條件的，說明情況。每一筆的成交都包含了工作人員的大量工作。雖然目前回購住房的市場不是很大，但是我們感到這是加強(qiáng)學(xué)校住房管理和住房保障工作的一個方向。我們計劃在總結(jié)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步拓寬工作渠道，打通堵塞樞紐，協(xié)同推進(jìn)已售公有住房的回購工作。

3建議政府搭建統(tǒng)一的高校房改房交易體系平臺

3.1制定高校住房交易管理辦法

高校房改房校內(nèi)交易體系的建立是一個復(fù)雜的工程。建議政府房管部門該協(xié)同各個高校制定專門的管理辦法，規(guī)范有關(guān)交易行為，特別是轉(zhuǎn)讓和出租行為。其中重點包括：校內(nèi)上市交易的住房范圍，住房交易的購房對象，住房交易的流程和交易價格的確定方式等。

3.2建立適合高校特點的房改房校內(nèi)交易平臺

建議由高校房管部門自建自管校內(nèi)住房交易中心。交易中心兼有管理和服務(wù)雙重職能。管理主要是指它在政府有關(guān)部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)下，承擔(dān)校內(nèi)房改房市場準(zhǔn)入（租售房源及交易對象合規(guī)性的審核）、產(chǎn)權(quán)過戶、租賃登記備案、日常秩序維護(hù)等方面的管理職責(zé);而服務(wù)則是指交易中心要通過提供政策咨詢、發(fā)布租售信息，為交易雙方牽線搭橋，撮合成交。

4結(jié)語

我們感到，學(xué)?；刭徱咽酃凶》看嬖谥F(xiàn)實的可能性和必要性，應(yīng)該積極促成，這對完善高校住房管理制度有著極強(qiáng)的意義。武漢大學(xué)的探索，需要在實踐中檢驗和完善。我們要學(xué)習(xí)兄弟高校的先進(jìn)經(jīng)驗，進(jìn)一步強(qiáng)化教師住房管理服務(wù)，為學(xué)校教學(xué)科研事業(yè)發(fā)展作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。