CCRC養(yǎng)老模式特點及盈利模式分析

卞志成

20世紀末期，我國正式進入老齡化社會，且人口老齡化發(fā)展速度不斷加快，有人調侃這是“銀發(fā)浪潮”，面臨著日益嚴峻的養(yǎng)老問題，我國也展開了對養(yǎng)老產業(yè)模式的探討，加大了對養(yǎng)老產業(yè)的扶持力度。但是，現(xiàn)階段我國的養(yǎng)老模式不夠成熟，來自美國的CCRC養(yǎng)老模式在我國得到了推廣。本文立足于CCRC養(yǎng)老模式特點，對其盈利模式進行了深入的分析。旨在探討我國在CCRC養(yǎng)老模式的應用，有效解決和補充當前困擾中國老齡化的發(fā)展問題，改善我國社會的養(yǎng)老現(xiàn)狀。[1]

一、CCRC養(yǎng)老模式概念

CCRC的全稱是Continuing Care Retirement Community，指的是持續(xù)照料退休社區(qū)。美國老人住宅協(xié)會將CCRC定義成“一個組織對于隨時間而有不同需求的年老居民持續(xù)性提供全面的住宅、生活服務與健康照護服務”，CCRC提倡“原居養(yǎng)老”的理念，是一種現(xiàn)代化的復合式的大型老年社區(qū)。在社區(qū)內老人的健康變化、自理能力等都會有相應的服務，且服務都是持續(xù)性的，能夠實現(xiàn)自理、介助、介護一體化的全生命周期照護服務，讓老人在較為舒適、熟悉的環(huán)境里面愉快生活，從心理慰藉到身體健康都能得到全面的照護服務。老人隨著年齡的不斷增長，生理衰退也在不斷變化，從獨立生活到輔助生活、專業(yè)護理生活的轉變，都可以在CCRC社區(qū)中實現(xiàn)。[2]如美國太陽城是美國最大的持續(xù)照料養(yǎng)老社區(qū)之一，位于佛羅里達州坦帕市郊，占地10平方公里，入住居民平均年齡為75歲，成為美國開發(fā)老年社區(qū)的代表品牌，并已在美國開發(fā)了20多個以太陽城命名的老年社區(qū)，其中占地面積在20平方千米以上的老年社區(qū)有亞利桑那州、加利福尼亞州以及佛羅里達州的太陽城。

二、CCRC養(yǎng)老模式的特點

CCRC養(yǎng)老模式通過對社區(qū)進行整合，利用城市的一些成熟結構，對基礎設施建設進行優(yōu)化，打造了資金較高使用率的發(fā)展模式。CCRC社區(qū)不同于傳統(tǒng)養(yǎng)老護理機構只能滿足老人基本生活和照護需求的現(xiàn)狀，社區(qū)從客戶需求出發(fā)，以定制化康養(yǎng)服務為核心，針對老年人對醫(yī)療、康護、社交、文化、娛樂各方面?zhèn)€性化需求，通過打造康養(yǎng)社區(qū)、康養(yǎng)酒店、康護中心、旅居度假等產品形式，為不同生活環(huán)境、教育背景各異、家庭狀況和健康狀況不盡相同的老年人提供高品質的康養(yǎng)生活環(huán)境和個性化、定制化的康養(yǎng)服務。

（一）CCRC社區(qū)設計更具靈活性、可拓展性

CCRC養(yǎng)老社區(qū)的人群面向自理、介助、介護等不同服務需求的老人，通過將生活、醫(yī)療、休閑進行定制化服務建立個人照護檔案，來滿足老年人多樣化的生活需求，因此在生活環(huán)境設計上需要具有一定的安全性、適老性要求，能夠使老人在生活各方面實現(xiàn)簡易操作，同時各設施要有較高的辨識度和可達性。因此，社區(qū)在設計中體現(xiàn)了便利、實用、無障礙等原則，公共活動空間及居住空間更具有靈活性和可拓展性，需要滿足老人需求和市場的變化。如考慮老年人身體的特殊性，房屋建設與室內設計都、使用了適老化的設計，將適老化理念滲透到了每個細節(jié)，目的在于讓老人不用經(jīng)過專門指導就可以使用室內的任何設施并通過設施設備彌補老人因身體功能衰退帶來的不便，從細節(jié)處提升老人的生活品質。同時，CCRC 社區(qū)規(guī)劃的產品如：房間數(shù)量、戶型還要隨著市場的變化和需求不斷進行調整和迭代。在服務方面，也需要在同一個設施中可以有不同性質的轉換，換言之就是彈性化設計。[3]

圖1 CCRC 社區(qū)設計特點

（二）總體布局更具人性化

在CCRC養(yǎng)老社區(qū)，配置足夠的醫(yī)護人員滿足社區(qū)健康保障、康復及院前急救功能。另外從CCRC的總體布局來看，獨立單元、協(xié)助生活單元和完全護理單元都具有不同的特點，且是根據(jù)入住老人的普遍特征和需求進行專業(yè)設計。比如，在獨立生活單元的布局中會加強建設老人的交流空間，最大化滿足老人們溝通的需求。在協(xié)助護理單元也是以人性化、去機構化作為設計原則同時滿足專業(yè)護理服務功能需要，每層都設立了護理站，給老人提供更加方便、舒適的生活方式，社區(qū)內設有專屬的老年餐廳，為老人提供科學合理的營養(yǎng)膳食疾病餐等。社區(qū)針對一些生活完全不能自理的老人，更是加強了醫(yī)護服務和專業(yè)醫(yī)療設施的建設力度。

（三）集中管理更為便捷

CCRC養(yǎng)老社區(qū)整體建筑多以多層的形式，色彩都是以暖色調為主。養(yǎng)老社區(qū)會考慮開發(fā)成本，整體規(guī)劃布局較為緊湊。社區(qū)建筑的形式多以酒店公寓式的組織結構進行規(guī)劃，低層通常為老年人的公共活動的場所，老人居住區(qū)按護理單元劃分進行管理并設立照護站，照護站周邊設置鄰里中心加強老人之間的聯(lián)系。可以說，集中護理的模式減少了老人的管理成本，也能讓老人得到及時的照顧和護理。

三、CCRC社區(qū)盈利模式分析

CCRC社區(qū)的收入主要來源于一次性的會費和月度繳費收入，費用涵蓋老人居住、設施使用費及按護理需求的服務費，社區(qū)收費通常不會涉及房屋產權交易。所謂會費，指的是入住CCRC社區(qū)的入門費，老人在入住時，需要一次性進行費用繳納，美國的會費在20～100萬美元不等，金額的多少是根據(jù)入住的房間戶型、面積來決定。而月費則是根據(jù)護理的等級來確定。對于可自理的老人來說，收取的費用大約在每月3000美元，而一些協(xié)助護理型老人的月費則是4000美元，完全照護型老人的費用在每月5000～6000美元不等。我國養(yǎng)老產業(yè)處于發(fā)展的初級階段，存在經(jīng)驗不足，不能完全照搬國外的經(jīng)驗，也可能會由于項目初期高額投資而出現(xiàn)回報周期長的局面。因此，我們在考慮到CCRC養(yǎng)老模式的盈利時需要思考以下幾個方面的問題：

（一）普通社區(qū)與養(yǎng)老社區(qū)混合開發(fā)

混合開發(fā)的優(yōu)點在于能夠減少開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)的投入資金風險和壓力，可以讓年輕人和老人生活在同一個社區(qū)，混合開發(fā)的社區(qū)中養(yǎng)老設施較為完善，能夠更好地實現(xiàn)老有所養(yǎng)。

（二）優(yōu)化養(yǎng)老社區(qū)周邊環(huán)境

CCRC養(yǎng)老社區(qū)的地址可以選擇在地價較低的郊區(qū)，有良好的自然氣候和生態(tài)環(huán)境，大量園林景觀和水系可以給老人營造出和諧的居住環(huán)境，距離城市也不會太遠。不僅可以提高周邊資源的有效利用率、增加老人居住的舒適度，還能進一步減少開發(fā)成本投入。

（三）物聯(lián)網(wǎng)推動智能信息平臺建設

互聯(lián)網(wǎng)時代，可以開拓思維，將互聯(lián)網(wǎng)思維運用到老年養(yǎng)老社區(qū)建設中，建立智能化的信息平臺，更好地管理老年人的健康數(shù)據(jù)，從而有效地給老人提供更為科學的健康評估與保健，做到對疾病實現(xiàn)及時控制。同時物聯(lián)網(wǎng)的運用，還能精準控制老年社區(qū)居住環(huán)境的溫度和濕度，保持良好的通風和采暖，提高養(yǎng)老社區(qū)建筑的宜居性。

CCRC模式一方面實現(xiàn)了對老年人的健康管理，滿足了不同年齡段的老年人的生活需求和醫(yī)療護理需求；另一方面通過入門費和月費、年費的形式獲得相應的經(jīng)濟效益。此外還可以通過社區(qū)部分商業(yè)空間以招商租賃形式獲取收益。但是由于CCRC模式在前期設施投入方面比較巨大，因此資金回籠會較緩慢，導致老人入住費用會有所增加，這就需要政府設立相應的養(yǎng)老保險投入給予支持。我國在開發(fā)CCRC養(yǎng)老模式的過程中，還要積極引進先進的管理模式和服務水平，積極塑造社會影響力和品牌形象，打破傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念吸引更多的老人進入社區(qū)居住。

結語：CCRC養(yǎng)老模式體現(xiàn)的是一種全新的養(yǎng)老觀念，滿足了當前養(yǎng)老居住模式的多樣化的需要，我國在引入CCRC養(yǎng)老模式的過程中，除了要借鑒國外先進成熟經(jīng)驗外。還要能夠立足于國內基本國情，顧及我國消費習慣及傳統(tǒng)文化并按照政策倡導突出“醫(yī)養(yǎng)結合”的特點，從養(yǎng)老客戶需求出發(fā)，探索產業(yè)與金融結合構建具有中國特色的CCRC養(yǎng)老模式，從而給我國越來越多的老年人提供更好的養(yǎng)老條件。