社會參與視角下歷史建筑活化利用機制與策略研究
——以福州歷史建筑活化利用示范項目為例

王翊加（北京清華同衡規劃設計研究院有限公司 北京 100085）

王 攀（北京清華同衡規劃設計研究院有限公司 北京 100085）

引言

2008年公布實施的《歷史文化名城名鎮名村保護條例》對歷史建筑的含義進行了規定：“歷史建筑，是指經城市、縣人民政府確定公布的具有一定保護價值，能夠反映歷史風貌和地方特色，未公布為文物保護單位，也未登記為不可移動文物的建筑物、構筑物?！?/p>

相比于成熟的文物保護體系與制度，歷史建筑的保護機制和策略研究仍處于起步階段。由于價值類型、產權情況、資金來源、權責劃分等差別，歷史建筑需采取區別于文物的保護方法[1]。

2017年，住建部在《關于加強歷史建筑保護與利用工作的通知》中提出“在保持歷史建筑的外觀、風貌等特征基礎上，合理利用，豐富業態，活化功能，實現保護與利用的統一”，將歷史建筑的活化利用作為一項重要的工作。

一、常見歷史建筑活化利用模式及其局限性

（一）目前常見的幾種利用模式

在分析利用模式時，我們主要從歷史建筑所有權出發，分析產權人及其他利益相關方的責任、收益。依據鐘洪彬[2]、劉忠剛[3]等人的研究，依照歷史建筑相關法規和政策，目前的利用模式可以歸納為以下幾種（圖1）。

1.產權由政府征收后處理

政府主導下的歷史建筑活化利用存在不同的具體運作方式，包括政府直接出資，或由國有企業、房管集團等政府背景企業為主開展運作的方式。這一模式是當前歷史建筑活化利用中較為主流的做法。政府往往作為實施主體或通過直接補助的形式促進建筑功能置換，這種資金投入具有穩定的特點，且多為公益導向置換，對于歷史建筑的搶救工作至關重要。而資金回報往往體現為以地區第三產業的發展帶動的稅收增長等。

政府可作為業權人直接參與，由政府出資，按照市場評估價值回收建筑產權及使用權。在對其進行修繕后，作為博物館、展示館或行政辦公建筑等公共服務設施進行保護和持續利用?；蛘撸谡y一回收后，政府出資對歷史建筑進行修繕，可以由社會非盈利機構申請合伙運營，政府和專家組監督審議，由政府向運營機構收取象征式租金、提供非經常補助金。

政府收回產權后，也可轉讓給市場。對于區位條件優越、現狀閑置和沒有得到充分利用的歷史建筑，或是在用地整體改造過程中保留下來的歷史建筑，可以在滿足政府制定的修繕標準與利用要求的前提下，利用稅收、資金補貼和開發權置換等相應扶持政策，通過直接轉讓產權的方式引入企業進行收購、策劃、騰遷、整修和利用。

2.不征收產權的自發改造的模式

對于現狀能夠得到有效利用、保存狀況較好的歷史建筑，可以按照政府制定的修繕標準、程序，由所有者出資、政府按照一定比例進行資金補貼或接受社會捐贈等方式進行修繕。其中歷史建筑所有者對于不同需求又有兩種利用方式：

產權人自行改造。由于居住空間狹小、設施不完備，居民為了改善生活條件，往往自發地對建筑進行改造和利用。然而，由于缺乏必要的保護技術以及實用性的目標導向，這種改造往往對建筑風貌造成破壞。

市場化租賃。自發改造的另一種模式是居民通過市場化租賃的方式，將房屋出租給其他企業或個人使用。以市場化租賃的方式，由居民之間達成協議合伙出租改變原有的居住狀態，逐步實現居民的搬遷和房屋的重新利用，屬于“租賃置換”的新模式。

表2 歷史建筑活化利用常見模式中的利益相關主體與責任類型

（二）常見模式的利益相關者分析

歷史建筑活化利用中的利益相關者是指那些與活化利用工作相互影響、并且在活化利用工作中投入資本（物質資本、技術資本、社會資本等）的人、群體或對象。參照弗里曼的分類方法[4]，對利益相關者可從所有權（ownership）、經濟依賴性（economic dependence）和社會利益（social interest）三個角度分類，上文所提及的常見模式中，歷史建筑利用涉及的利益直接相關主體（產權人）主要有政府、開發商、原有產權人（居民，社會團體等），歷史建筑活化利用工作的利益相關主體的利益訴求與承擔責任，如表1、表2所示。

（三）局限和問題及其原因

對利益相關者責任和利益訴求的分析，反映出目前歷史建筑活化利用常見模式的兩個特征。一是利益相關主體利益訴求存在較大分歧，除政府之外的所有權人和經濟依賴的主體以經濟利益訴求為主，公眾和社會團體更關注社會和文化效益，不同類型的利益相關主體缺少共同的利益訴求。

此外，對比利益相關主體的責任分布表，就會發現歷史建筑活化利用工作存在著權責不對等的問題。《歷史文化名城名鎮名村保護條例》對歷史建筑活化利用責任方作出了如下規定：“歷史建筑保護責任人為歷史建筑的所有權人。所有權人應當按照保護規劃的要求，負責歷史建筑的維護和修繕，任何單位或者個人不得損壞或者擅自遷移、拆除歷史建筑。此外，縣級以上地方人民政府可以從保護資金中對歷史建筑的維護和修繕給予補助。歷史建筑有損毀危險，所有權人不具備維護和修繕能力的，當地人民政府應當采取措施進行保護”。按照該規定，歷史建筑活化利用責任集中在政府與產權人身上，按照利益相關者模式來看，有經濟依賴性和社會利益相關的主體責任缺失，這意味著，一方面缺少責任的主體們沒有動力實現自身經濟利益以外的其他類型利益；另一方面，希望實現其他類型利益的主體，因為不能承擔相應責任，因此無法真正參與到活化利用工作的決策環節。

為了解決這些問題，住建部在《關于加強歷史建筑保護與利用工作的通知》中提出要 “鼓勵多元投資主體、社會力量和居民參與歷史建筑保護投入和經營，形成風險共擔、利益共享的投資機制”。

二、福州歷史建筑活化利用示范項目的啟示

2017年福州被公布為第一批歷史建筑活化利用試點城市之一，并選擇了35個活化利用示范項目（見表3），其中有一些示范項目在社會參與歷史建筑活化利用方面積累了成功的案例和經驗。

（一）示范項目活化利用模式匯總

目前福州市歷史建筑、歷史街區的運營模式為：由名城委①全稱“福州市歷史文化名城管理委員會”，以下皆使用簡稱“名城委”。主導、國營公司運作、社會居民參與，名城委主要負責監管和指導，保護開發公司負責經營和管理，為發揮社會力量參與街區保護修復的積極性和資金優勢，也適當引入企業參與更新地塊的開發建設。福州歷史建筑的所有者、使用者主要分為六類，分別為政府、企業公司、個人、事業單位、集體和社會團體。

（二）福州歷史建筑公眾參與模式分析

通過分析實施主體為單位、集體、社會團體的示范項目，得出如下兩種公眾參與模式。

1.基于對歷史建筑價值認同的參與模式

此類模式代表了各類利益相關主體對歷史建筑價值有相對統一的共識，也認同活化利用工作在實現經濟效益之外，還需要對歷史建筑本身代表的科學、藝術、歷史價值進行完善的保護和表達。這類模式成立的前提是利益相關主體自身利益訴求與歷史建筑的科學、藝術、歷史價值有著高度的關聯，代表案例有福大怡山文創園、華僑中學舊址、松口氣客棧、茂林鄉社等。

（1）福大怡山文創園案例

福大怡山文創園原為福州大學機械廠，建于1960年，是與福州大學創辦時期同步籌辦的校辦工廠，集研發、生產、教學為一體，見證了中華人民共和國成立后福州機械制造業的發展，同時承擔了工科人才培育工作。2004年，福州大學金工實習基地搬遷至旗山校區，機械廠原廠區于2014年停止生產。2016年，以福州大學基建處為實施主體，采取校企合作、協同運營模式，將機械廠故址開發成為集聚工業研發、設計和文化創意產業的福大怡山文化創意園。在規劃和建筑設計上延續工業制造傳統，保留機床、標語等反映時代特征和價值的歷史要素，園區規劃沿用原廠區格局，新建建筑體量和形制參照原工業建筑設計；在業態策劃上，在園區內設立福州大學校友論壇、大學生產學研實習實訓基地、大學生創業孵化基地等與原有福州大學機械廠一脈相承的新業態。該創意園區先后被評為“2016年度福建省文化產業十大重點項目”和“2016年省級小微企業創業基地”。

表3 福州歷史建筑活化利用示范項目模式匯總

（2）松口氣客棧案例

中山村村部舊址是福建山區典型的夯土木構建筑，2014年由臺灣打開聯合設計團隊設計改造為松口氣客棧。此項目運作的目的是以民宿為載體，通過對地方文化的挖掘與轉化，激活鄉村運營體驗式產業鏈。改造后的松口氣客棧作為青年返鄉聯合本地村民創業的項目基地，投資包括本地政府扶持經費以及返鄉青年建筑師協會投資，實施主體也包括了青年建筑師、本地手工藝人等。改造在最大程度保留建筑傳統結構的基礎上對建筑性能進行了提升，實現了同時滿足現代住宿功能的要求與對傳統夯土木構建筑的保護。

2.基于基層社會網絡的參與模式

代表案例有王高宗故居、洋坪村下底厝、后垅村典利厝等。此類模式的基礎基于原有的社會網絡和信任系統，歷史建筑可以作為一種公共資源被共同利用。其代表了歷史建筑活化利用模式中除了政府、開發商和產權所有人之外一種新的產權模式，也提供了一種責任利益分配新的可能性。

（1）王高宗故居案例

王高宗故居位于福清縣江兜村，江兜村為著名僑鄉，古厝建于1920年，為主人王高宗下南洋發家后回鄉所建，作為住宅使用，后長期空置。

王高宗古厝的建筑樣式、風格特征，集傳統莆仙民居建筑與南洋建筑風格于一身，是福清近代多元文化并存的見證。2018年，村委會與長期在海外定居的屋主協商，將空置的老宅利用為鄉土文化展示館，展示福清地區的生產生活方式和習俗傳統，發揮其文化展示的功能，作為聯系海內外華僑的重要紐帶。這種合作模式，既維護了華僑閑置的固定資產，又充分利用和展示了歷史建筑的價值。

（2）后垅村典利厝案例

典利厝位于閩清縣G70國道邊，是具有百年歷史的大型山區性福建民居的代表，原大部分建筑長期閑置，后結合“美麗鄉村”“幸福家園”建設，以及2014年福建省科技、文化、衛生“三下鄉”活動在后垅村舉辦的契機，多方籌集資金30余萬，對典利厝進行修繕和保護。2016年本地村民成立了閩清縣閩都古居鄉村旅游專業合作社，依托典利厝及周邊古民居，開展農業生態休閑觀光旅游，策劃周末國學親子游等活動，將歷史建筑保護利用融入鄉村發展規劃中。

表4 福州歷史建筑公眾參與模式中的利益相關主體及利益訴求

表5 福州歷史建筑公眾參與模式中的利益相關主體與責任類型

（三）福州歷史建筑公眾參與模式的啟示

總結福州示范項目中公眾參與的成功案例中利益相關主體的利益訴求和責任（表4、5），發現成功的基礎是在各個利益相關者中建立了共同的訴求，并在共同訴求的基礎上重新分配了利益和責任。能夠實現共同利益訴求的建立是基于如下兩點：

1.對投入產出比的重新思考：跳出經濟評價的陷阱

目前通行的政策機制是建立在對活化利用工作經濟評價的基礎上，如目前常見也比較有效的利益協調機制，主要包括歷史建筑的開發權置換及征而不拆這兩種機制。前者開發權置換是對受歷史建筑保護影響的建設項目采取容積率轉移、建筑面積補償等利益協調措施。后者征而不拆的機制是所有權人可選取自行保護或被征收后統一保護兩種方式，并且所有權人享有比其他建筑上浮一定比例的征收補償標準。

這類協調機制建立在滿足利益相關主體經濟效益的基礎上，用單純的經濟價值評價歷史建筑，會湮沒歷史建筑的核心價值。在認定過程中，歷史建筑的價值體現在歷史、藝術、科學和社會價值等方面，這些都沒辦法直接用經濟價值衡量，因為面對不同的利益相關主體，這些價值的重要性不一樣，因此用經濟價值評價歷史建筑不能夠將歷史建筑的價值充分表達出來，歷史建筑的活化利用應和常規城市更新區分開。福州的示范項目即展示了適當的做法：不去用經濟價值標準評估歷史建筑的價值，而是找到自身利益和歷史建筑本身價值高度契合的相關主體參與到活化利用中。福大怡山文創園的案例中，開發主體福州大學自身的歷史和老廠高度關聯；松口氣客棧的案例代表了另外一種方式，建立利益主體和歷史建筑本身價值的關聯——將歷史建筑價值作為生產資料；茂林鄉社等案例中，歷史建筑長期以來對活化利用主體有著文化或社會意義。

2.建立在信任和共識上的權力責任再分配

福州多個以集體或社團為開發主體的成功案例都是基于本地緊密的基層組織，如以家族為紐帶的王高宗故居改造，或以村集體為單位的典利厝活化利用合作社。這些案例給我們的啟示是，由于歷史建筑活化利用投入較大，良好的信用體系和緊密的社會關系更有利于人們對歷史建筑活化利用的投入，也使利益協調變得更有彈性，更容易達成共識。在這些案例中，原有的人際關系的紐帶將社會利益類的利益相關主體和所有權類的利益相關主體聯系起來，更有助于公眾利益在活化利用中得到體現。

三、機制與策略上的建議

在現實社會中，缺乏信任和共識的各個利益相關者的利益訴求往往存在差異，因而無法自發建立起共同訴求，加之以經濟為主的價值評價方式導致各利益相關者的價值認知失衡，形成了各方隔絕、互不信任的行為模式。此時便需要在機制與策略上加以引導和激勵，以多元的價值評價方式和順暢的信息流通重構各方對歷史建筑的價值認知，結合良好的信用保障和新的共享產權形式實現歷史建筑的保護與多方共贏?；诖耍疚奶岢鋈缦虏呗裕?/p>

1.建立以多元價值為基礎的歷史建筑評價體系。將歷史建筑認定過程中的價值評估和實際活化利用時的評價標準結合起來，跳出單一的經濟價值評價限制，最大化歷史建筑本身的核心價值對活化利用參與主體的價值。

2.完善信息流通系統，更大范圍對接歷史建筑資源與潛在的活化利用主體。最大化歷史建筑本身核心價值對活化利用參與主體價值的一個前提是信息流通足夠便捷，讓潛在的活化利用主體能夠找到契合自己利益訴求的歷史建筑，也令歷史建筑的價值能夠得到充分展示。如福州目前正在進行歷史建筑平臺建設，建立完善的信息流通系統，應為可行之策。

3.信用保障體系和共享的產權形式。要想充分發揮社會機構和市民在歷史建筑保護利用中的作用，福州試點案例給我們的啟示是，需要良好的信用保障體系和新的共享產權形式。由政府及專業人士做好信用保障體系和技術監督的工作，將歷史建筑交予社會機構運營，既能減輕政府負擔，又能有效地保證在運營過程中歷史建筑的歷史文化價值不受損失，同時逐步提高公眾對于歷史建筑保護與更新的關注度，是一種多贏的歷史建筑保護模式。

結語

本文通過分析目前常見歷史建筑保護利用模式的局限和問題，以及福州公眾參與歷史建筑保護利用的范例，分析公眾參與歷史建筑保護利用的有利條件，并根據這些分析對歷史建筑保護利用公眾參與模式提出了相應的建議。

公眾參與歷史建筑保護利用能夠平衡目前責任主體權責不對等的局面，找到契合歷史建筑本身價值的更好的利用方式。同時為了能夠更加順暢地開展公眾參與工作，需要建立以多元價值為基礎的歷史建筑評價體系；完善信息流通系統，更大范圍對接歷史建筑資源與潛在的活化利用主體；同時完善信用保障體系和探索共享的產權形式。