淺談建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制

范坤寶

一、深刻理解房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的目標(biāo)定位

“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”，這是建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的目標(biāo)定位，簡(jiǎn)明扼要的表述，其涵義十分深刻。

首先，立足居住屬性。“房子是用來(lái)住的”，這是建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的出發(fā)點(diǎn)、立足點(diǎn)和歸宿。住房用于居住，本來(lái)無(wú)可非議。然而，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，住房作為一種特殊商品，也具有投資功能。于是，住房就同時(shí)具備居住和投資雙重屬性。建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，就是要穩(wěn)定和鞏固住房的居住屬性，并讓住房的投資功能更好地服從和服務(wù)于居住屬性的發(fā)揮。

其次，引導(dǎo)理性投資。在商品房開發(fā)建設(shè)和住房流通中，房地產(chǎn)投資發(fā)揮著極其重要的作用，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)不可或缺的一個(gè)主要因素。但是，投機(jī)炒作所引發(fā)的非理性投資，嚴(yán)重?fù)p害了住房居住功能的發(fā)揮，也危及經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定。要徹底解決住房“住”與“炒”的矛盾，關(guān)鍵在于對(duì)房地產(chǎn)投資行為加以引導(dǎo)和規(guī)范，營(yíng)造理性投資的良好環(huán)境。

再次，消除投機(jī)炒作。投機(jī)炒作是房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落的直接原因。“房子不是用來(lái)炒的”的定位，表明了中央打擊投機(jī)炒作房地產(chǎn)，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的鮮明態(tài)度。在房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中，政府先后采取了一系列的調(diào)控措施，為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揮了積極作用，但在某些時(shí)期的局部地方，房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落的現(xiàn)象屢有發(fā)生，究其原因，主要是短期措施多、長(zhǎng)效機(jī)制弱。歷史的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)告訴我們，要從源頭上消除投機(jī)炒作房地產(chǎn)，必須建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。

二、牢牢把握房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的基本特性

房地產(chǎn)具有關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)多、建設(shè)周期長(zhǎng)、實(shí)物價(jià)值高、使用壽命久、不可移動(dòng)性等特性，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制也必然具有自身的特性，只有牢牢把握這些特性，才能建立一套科學(xué)有效的機(jī)制。

1.運(yùn)行方式的穩(wěn)定性

房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制是融行政與計(jì)劃、指導(dǎo)與服務(wù)、監(jiān)督與服務(wù)于一體的綜合運(yùn)行方式，其穩(wěn)定性源于房地產(chǎn)的諸多特性。對(duì)于房地產(chǎn)管理，不僅要體現(xiàn)即時(shí)的成果，更要檢驗(yàn)未來(lái)的有效性，是一個(gè)連續(xù)的、長(zhǎng)期的管理過(guò)程。它要求運(yùn)行體系內(nèi)的管理體制、制度規(guī)范、關(guān)鍵要素、技術(shù)參數(shù)具有相對(duì)的穩(wěn)定性。

2.制度規(guī)范的系統(tǒng)性

房地產(chǎn)市場(chǎng)的制度規(guī)范，涉及土地、金融、財(cái)稅、投資、城市規(guī)劃、人口規(guī)模、社會(huì)保障、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、消費(fèi)能力等眾多方面，是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，單一、零散的制度難以駕馭房地產(chǎn)大局。因此，在建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制時(shí)，首先要進(jìn)行各個(gè)層面的頂層設(shè)計(jì)，構(gòu)建完整的、系統(tǒng)的制度框架。

3.關(guān)鍵要素的協(xié)調(diào)性

房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制是由多項(xiàng)關(guān)鍵要素有機(jī)結(jié)合所形成的科學(xué)體系，各要素之間相互關(guān)聯(lián)、相互作用、相互影響，關(guān)鍵要素在體系內(nèi)的集合運(yùn)行，產(chǎn)生了房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的實(shí)際效果。因此，關(guān)鍵要素的協(xié)調(diào)性是十分重要的，它直接影響著房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的有效程度。

4.技術(shù)參數(shù)的區(qū)域性

房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平與城市規(guī)模的不同，決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的技術(shù)參數(shù)各有差異。近幾年來(lái)，因城施策的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理方式也收到了良好的效果。理論和實(shí)踐證明，房地產(chǎn)市場(chǎng)管理技術(shù)參數(shù)的區(qū)域性特征是顯而易見(jiàn)的。以城市為單位，研究和測(cè)算房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的技術(shù)參數(shù)，深化完善因城施策，建立切合當(dāng)?shù)貙?shí)際的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。

三、精心設(shè)計(jì)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的關(guān)鍵要素

房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制是由眾多要素構(gòu)成的有機(jī)整體，精心設(shè)計(jì)關(guān)鍵要素的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和措施，這是建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的實(shí)質(zhì)性環(huán)節(jié)。

1.完善住宅供應(yīng)體系

我國(guó)已經(jīng)初步構(gòu)建了符合國(guó)情的住宅供應(yīng)體系，但從長(zhǎng)效性來(lái)看，需要深化改革。一是深化土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，建立與人口增量和城市規(guī)模相適應(yīng)的長(zhǎng)期供地規(guī)劃，優(yōu)化增量，盤活存量；二是進(jìn)一步明確住宅供應(yīng)方式，科學(xué)劃分市場(chǎng)供應(yīng)與政府保障的界限，鼓勵(lì)購(gòu)買和租用商品房；三是創(chuàng)新政府保障機(jī)制，緊抓實(shí)物保障和貨幣補(bǔ)貼兩條主線，細(xì)化住房保障政策。

2.強(qiáng)化市場(chǎng)交易管理

在“保障住”和“管住炒”的問(wèn)題上，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易管理可以大有作為。首先，采取調(diào)節(jié)空置房交易成本等措施，使各類空置房始終保持在一個(gè)較低的水平；其次，采取鼓勵(lì)租賃、調(diào)換使用、改善性買賣等措施，搞活住房流通，調(diào)劑余缺，提高房屋的使用效率；再次，采取經(jīng)濟(jì)制約和政策限制相結(jié)合的措施，讓炒房者付出巨大代價(jià)，營(yíng)造“逢炒必虧”的氛圍。

3.精確運(yùn)用技術(shù)參數(shù)

房地產(chǎn)管理的技術(shù)參數(shù)，直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度，是確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的主要技術(shù)工具。在建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制中，選用哪些技術(shù)參數(shù)？參數(shù)值為多少？調(diào)節(jié)的區(qū)間范圍有多大？需要深入研究和精確測(cè)算，如人口總量與增量、土地供應(yīng)量、商品住宅與保障性住宅的供應(yīng)量、房地產(chǎn)稅、信貸規(guī)模與利率、住宅價(jià)格的控制區(qū)間等。

4.穩(wěn)定市場(chǎng)長(zhǎng)期預(yù)期

消費(fèi)者的恐慌情緒，容易引發(fā)非理性購(gòu)房，造成市場(chǎng)大起大落。穩(wěn)定市場(chǎng)長(zhǎng)期預(yù)期，是消除恐慌的有效辦法。首先要穩(wěn)定制度預(yù)期，確保制度的連續(xù)性、長(zhǎng)效性。這些年來(lái)，圍繞房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，各地先后出臺(tái)了一系列政策，在一定程度上，發(fā)揮了穩(wěn)定市場(chǎng)的積極作用。但一些地方的房地產(chǎn)調(diào)控政策，執(zhí)行時(shí)期過(guò)短，政策變化過(guò)大，應(yīng)急成分過(guò)多，讓消費(fèi)者無(wú)法把握，達(dá)不到穩(wěn)定預(yù)期的長(zhǎng)期效果。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，必須建立符合房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的制度體系，讓消費(fèi)者吃上“定心丸”。其次是市場(chǎng)信息公開的常態(tài)化，讓消費(fèi)者知道過(guò)去的、現(xiàn)在的、將來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)真相，從而對(duì)房地產(chǎn)交易行為作出理性的判斷。房地產(chǎn)市場(chǎng)天然存在信息的不對(duì)稱性，由于信息的公開程度不夠，借機(jī)操縱價(jià)格的行為也屢見(jiàn)不鮮，對(duì)此，我們應(yīng)當(dāng)深刻吸取教訓(xùn)。