房地產企業業財融合的探討

宛曉晴

摘要：業財融合是指業務活動與財務的有機結合。房地產企業的業務活動有一定的行業特別性，對應的財務活動應也有一定的特別性。房地產企業財務人員應深入業務層面，根據實際情況靈活運用財稅知識，設置相應的賬戶對業務活動進行核算，分析判斷采用合適的賬務處理方式，不同的處理方式會對報表產生不一樣的結果，甚至對經濟實質的判斷產生不同的影響。會計電算化技術的發展與應用為房地產企業的業財融合提供了良好的技術支撐。房地產企業的財務人員在對企業的業務活動及資金活動進行分析后，充分考慮房地產行業業務活動的特殊性，應用財稅專業知識客觀地反映業務活動的本來面目，為提高企業經營效率效果做出應有的貢獻。本文在分析房地產企業業務活動的基礎上，從房地產企業業財融合角度，根據部分主要業務活動，舉例證明、具體分析賬戶的設置與應用，為房地產企業業務活動管理及賬務處理尤其是成本費用的歸集，往來的核算，現金流量的列報等提供一些可操作性的經驗建議，根據財務處理結果指導業務活動，反過來再推動業財融合的建設。（本文分錄中涉及金額的單位均為萬元）

關鍵詞：房地產企業;業財融合;賬務處理;電算化信息技術

一、業財融合的重要性

2016年6月，我國財政部頒布了《管理會計基本指引》，該指引中明確指出，單位應以業務流程為基礎，利用管理會計工具，推動財務與業務流程的有機融合，及時高效地為決策、控制、評價活動提供有用信息。在國家鼓勵管理會計發展的大前提下，房地產企業財務人員對管理會計的認知水平，對業務活動的明白程度，運用財稅知識的準確性，與日常經營業務相對應的財務核算結果、指標的獲得性，直接指導、影響著房地產企業的戰略決策、影響著房地產企業的經營效率效果、影響著經營目標的實現。財務人員應在充分了解房地產企業業務流程的基礎上，充分融合房地產企業業務活動，在充分考慮房地產企業業務流程的特別性后完成財務工作，財務與業務活動的高度融合方能有效地為房地產企業提供相關的信息資料，為企業創造價值而服務。

二、房地產企業的業財融合

眾所周知，傳統的工業企業的業務活動主要包括采購材料，生產適銷對路的產品，銷售產品等活動;商品流通企業的業務活動主要包括進貨再銷貨，周期短，周轉快，業務相對簡單，賬務處理也相對簡單。而房地產企業的業務活動相對來說復雜得多，業務流程主要包括購地、規劃設計、七通一平、開工建設、預售、竣工驗收、銷售交付、物業管理等等，周期比較長，尤其是從購地、規劃設計到產品開發結束時間相對較長。運用工商企業的會計核算方式，賬務處理模式顯然不能很好地滿足房地產企業的財務要求。財務人員應參與到業務里去，走到業務的最前端，根據房地產企業的實際業務流程活動的不同來規劃設計不同的財務處理模式。

（一）房地產企業的財務人員應深入了解房地產企業的細分業務流程

如上文所述，房地產企業的業務流程主要包括購地、規劃設計、七通一平、開工建設、預售、竣工驗收、銷售交付、物業管理等等。實際上，這些業務流程中，又因具體規劃設計的不同，房地產企業的細分業務種類也不同。根據其經營的細分業務種類，有經營工業地產的，有經營商品房開發的，有開發基礎設施的……，形式多樣。對一個具體的房地產企業來說，企業的性質不同，組織形式不同，資本來源不同、具體經營方式不同，直接影響業務活動的種類。房地產企業活動雖然千變萬化卻有共同的部分，這些部分按資金的來源及占用，資金的運動過程，主要分類有：投資者投入資金的活動;開發產品的活動;銷售開發產品的活動等。在眾多的業務活動中，財務人員應深入了解具體業務，根據具體業務情況完成財務處理，反過來，財務人員處理的財務結果再指導具體業務，把自己所學的財務知識與具體業務相結合，合理加以運用。

（二）房地產企業的投資者投入資金的業務活動及其涉及的相關財務處理

任何企業的生產經營活都離不開投資者投入資本活動，房地產企業也不例外。房地產企業是資金密集型企業，在生產經營過程中需要投入大量的資金。資金的來源有投資者投入作為資本的資金，也有企業從銀行等金融機構借入的資金。財務人員應深入具體的業務活動中，根據出資的性質，分析所簽合同的具體業務條款，依實質進行賬務處理。對這些資金能否正確的核算可能直接影響企業的產品成本或費用金額。

一般情況下，財務人員根據投資者投入作為本金的業務，做如下賬務處理：借：銀行存款等，貸：實收資本（或股本）。對于從銀行等金融機構借入的資金，借：銀行存款? 貸：短期借款（或長期借款）;并按出資比例，依章程規定對投資者進行分紅。宣告應分紅時，借：利潤分配-應付利潤? 貸：應付利潤;實際分紅時，借：應付利潤? 貸：銀行存款等。計提利息時，借：開發間接費用、財務費用等? 貸：應付利息等等。

房地產企業的資金來源很多種，融資業務也不同。有時同為投資者投入的資金，可具體的業務情況卻不同。財務人員只有在深入底層業務中去，仔細辨析，將具體的業務與財務融合考慮后，才能作出正確處理。

比如，有如下案例：共有四位出資者ABCD（其中D投資者為國有企業）成立甲房地產開發企業，擬開發W地塊，四位投資者簽發了《投資合作協議書》，部分條款摘錄如下：W公司與D企業簽署經營管理目標經濟責任制，W公司成立后前二年作為一個考核周期，以后每年度作為一個考核周期，考核目標由D公司制訂，對W公司經營情況按年度進行審計;公司應確保國有資產保值增值，每年按照當年末D公司實際出資額的6%向D公司繳納國有資本經營收益，首次可在前兩年考核周期結束后一次性上繳，以后按年度上繳;對公司經營產生的營業利潤超出6%的部分經董事會審定后獎勵給W 公司管理團隊，第二年末 D 公司實際出資5000萬元，W公司按照 約定支付D公司5000*6%*2=600萬元的收益。

如果按分紅處理，本應借：利潤分配600貸：應付利潤600，支付時：借：應付利潤600貸：銀行存款600。如果財務人員只停留在表面，未深入到協議的層面，支付分紅時很容易做出如上的分錄。

相反，財務人員深入第一線，仔細研究，根據戰略協議的實質內容，判斷此分紅非彼分紅。房地產企業前兩年都是投入高產出低，在第二年末公司未實現盈利，無利潤可分，分析判斷此具體的業務，財務人員認為此分紅實際為使用資金的利息，按資金用途應入財務費用或開發間接費用賬戶，本例計入財務費用。財務人員應按期計提使用資金的利息，比如按年計提，應做如下分錄：借：財務費用300貸：應付利息300;第二年末再計提300萬利息計入財務費用。實際支付時，借：應付利息600貸：銀行存款600。

如果按分配利潤處理，則少計了公司的費用，夸大了利潤金額，同時公司尚未實現利潤，就分配利潤等于抽逃資本金。

（三）開發、銷售產品的業務活動與財務處理相融合

不同性質不同種類的房地產企業，其相同的生產經營活動主要為開發產品及開發產品完成結束后帶來的后續銷售業務、出租業務、業主水電費的收繳等物業管理業務。開發的產品又具體分為工業地產、商業地產、住宅等。詳細的業務活動是從規劃設計開始，經過征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環衛工程等開發階段;銷售開發產品的銷售階段;銷售結束移交物業公司的物業管理活動階段。雖然財務人員也應參與到規劃設計等業務的前端，但規劃設計、征地拆遷、安置補償、七通一平的生產經營活動相對簡單，其對應的財務處理也相對簡單，所以在開發產品的具體業務過程中，筆者僅從房產開發過程中的建設過程、銷售過程的主要活動中，分析財務人員應結合具體業務如何進行成本費用的賬戶設置、往來賬戶的設置問題，如何進行銷售稅金的計算結合具體業務與財務的融合分析售價的制定，協助銷售部門設計銷售方案的定價。

1.財務人員應參與房產開發過程。房地產開發企業開發產品時是分期開發的，對應的核算開發過程的成本費用也是分項目計入。財務人員在有關業務部門進行招投標后即應及時跟進業務，深入了解公司的開發業務活動中，詳細了解具體的開發明細情況，在過程中做到把控業務，同時為業務部門提供第一手資料。根據具體情況相應設置相關成本科目用于核算開發過程中的費用。根據管理會計的要求，會計要深入企業業務中去，為企業服務，要如實反映企業真實的情況，為企業管理作出決策而服務。

一般情況下，對于開發過程中發生的建造成本，財務人員設置房屋開發成本——XX項目（建安成本）科目用于核算，設置應付賬款或預付賬款——XX單位來核算建設過程中應付預付施工企業的工程款。預付工程款時，借：預（應）付賬款--XX單位 貸：銀行存款;發生應支付工程進度款時，根據業務部門報來的審核過的進度資料和施工單位開來的發票，借：房屋開發成本——XX項目（建安成本）貸：應（預）付賬款——XX單位

如果這個施工單位只在本房地產企業建設一個項目，那這樣設置是完全可以的。如果一個施工單位同時建設兩個或兩個以上的項目呢？這樣核算未免會給資產負債表帶來不實的結果。

對于施工單位在本房地產公司承接兩個或兩個以上項目時，財務人員應深入公司項目部、工程部了解業務具體情況，與業務人員溝通了解，到現場查看具體規劃設計圖紙與施工現場，之后核算往來時，除了核算施工單位還應掛施工項目核算，充分利用計算機技術，將施工單位與施工項目作為兩個系統子項目，對施工單位和施工項目同時并列設計，聯合核算。這樣設計核算的好處是，及時掌握同一施工單位名下在本公司承接有幾個項目，同一項目下有幾個施工單位施工，準確反映房地產公司的真實的債權債務金額。

例如：甲房地產公司開發N一1地塊，通過招投標程序選擇施工單位，一期由A、B兩個施工單位中標，A施工單位施工地塊上的W樓J樓，B施工單位施工K樓，按工程合同規定，預先支付25%工程款，后續工程款按工程進度支付。根據合同條約，施工進場時預付A施工單位工程款8000萬元（其中，W樓5000萬，J樓3000萬），預付B施工單位3000萬元。按一般情況處理，預付時賬務處理為：借：預付賬款-A單位8000，貸：銀行存款8000;借：預付賬款-B單位3000，貸：銀行存款3000

業財有效融合后賬務處理則變為：預付A單位工程款時，借：預付賬款-A單位（W樓）5000，預付賬款-A單位（J樓）3000，貸：銀行存款8000;預付B施工單位工程款3000萬元：借：預付賬款-B單位（K樓）3000，貸：銀行存款3000

根據施工單位上報的工程進度，監理人員審核，工程管理部門審定后的工程進度表，完成管理層審批后，A單位對W樓的完工進度，本次完工量為3000萬元，對J樓的完工進度為6000萬元，A施工單位開來發票9000萬元。按一般情況處理：借：房屋開發成本-W樓（建安成本）9000，貸：預付賬款-A單位 9000;借：房屋開發成本-K樓（建安成本）4000，貸：預付賬款-B單位 4000

業財融合后的處理：借：房屋開發成本-W樓（建安成本）3000，房屋開發成本-J樓（建安成本）6000，貸：預付賬款-A單位（W樓）3000，預付賬款-A單位（J樓）6000

根據B單位對K樓的完工進度，本次完工量為4000萬，施工單位開來發票4000萬，借：房屋開發成本-K樓（建安成本）4000 貸：預付賬款-B單位（K樓）4000

兩種處理方式下對財務報表的影響比較分析（見表1、表2）

由表1、表2可以看出，一般處理方式下，報表顯示負債2000萬元，業財融和方式下，報表顯示負債4000萬元，事實上確實需要再支付4000萬元，可見，一般處理方式下少報資產少報了負債2000萬元，相應會誤導公司經營層，可能造成融資不足，兩種方式下對存貨無影響。產生差額的原因是A單位在本房地產公司同時施工兩個項目，一般處理方式下沒有業務與財務的融合考慮，對于只有一個項目的B單位，兩種核算結果相同。這只是房產開發過程中業財融合的一部分，諸如此類還有很多，只有財務人員走進業務，業務人員走進財務，業務活動才能真實的被反映、被呈現出來。

2.財務人員應參與銷售過程。企業生存發展壯大的過程，在相當程度上就是不斷加大銷售力度、拓寬銷售渠道、擴大市場占有的過程。

如何將利益與銷量同增是擺在業務人員面前的主要任務，財務人員如果能給業務人員提供合理的建議，將會促進任務的完成，財務人員應深入業務底層，依據所學的財稅知識，所掌握的管理會計相關的工具，業財融合后，針對性提供的意見或建議有時是不容忽視的，是銷售戰略不可缺少的。

合理的定價策略是順利銷售的有力保證，定價方法有很多種，對于房地產企業來說，任何一種方法，都應至少能讓開發成本得到補償，企業才能長久生存，才能發展。財務人員準確計算開發成本，合理估計稅費金額就能為定價策略提供了合理的依據。對于房地產企業來說，銷售定價時，應充分考慮相關稅費對銷售價格的影響，促進利潤的增加，如果不考慮相關稅費，可能在提高價格時卻減少了利潤。

例如，某房地產企業建造普通標準住宅出售，一期即將可售面積有10萬平米，土地成本4億元，房地產開發成本為8億元，房地產開發費用按10%計算，本省房地產企業加計扣除標準為20%，其他同級別土地上住房平均交易價格為1.6萬元，現有兩種定價標準，分別為每平米不含稅單價1.9萬元和2.0萬元，且在這個價格范圍內不存在對價格過于敏感的目標客戶群，銷售人員擬定價為每平米1.9萬元，增值稅率為9%。

根據土地增值稅稅收優惠政策，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅，增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。

財務人員經過測算，當售價為1.897萬元時，增值額為31556.39萬元，增值率約為19.95%，免交土地增值稅

當售價為1.9萬元時，增值額為31853萬元，增值率為20.14%，應就全部增值額交納30%約9555.9萬元的土地增值稅

當售價為2萬元時，已經超過同級別土地上平均交易價格的20%，不再享受普通標準住宅的優惠政策，按稅法規定交納12522萬元土地增值稅

剔除相同因素只考慮價格和稅費對利潤的影響因素，三種價格下，對凈利潤的影響金額分別為：

（1）不含增值稅售價為1.897萬元時，對利潤的影響金額為187556.39萬元;（2）售價為1.9萬元時，對利潤的影響金額為178297.10萬元;（3）售價為2.0萬元時，對利潤的影響金額為185218萬元。

由此可見，第一種價格下，對利潤的貢獻最大，是合理的定價，建議降價為每平米1.897萬元。如果沒有財稅人員的精心測算，在定銷售價格方案時可能就不是最佳方案。

對于房產銷售，財務人員還應考慮是營改增之前的老項目還是營改增之后的新項目，稅率是否應適用簡易計稅，均需要財務人員精心策劃比較。

可見，財務人員在深入業務后，提出的降價策略是更有利于企業的經營目標實現，財務人員應參與銷售的整個過程。在企業簽訂合同時，財務人員作為專業人士，應參與合同訂立的全過程。

3.財務人員應參與現金流管理的過程。企業如果不能實現銷售的穩定增長，售出的貨款如果不能足額收回，或不能及時收回，必將導致企業持續經營受阻，難以為繼。現行房地產銷售政策規定有其特殊性，在收到全款或基本上能辦妥收到房款手續后才能辦理房產備案過戶等手續，所以現有國家政策情況下，只要實現銷售，款項遲早都能收回。財務人員應及時將收款情況，按揭貸款辦妥、款項到賬情況，反饋給銷售部門，為銷售部門提供基礎資料，掌控銷售款回籠情況。

有時房地產企業的開發產品不能順利通過銷售回籠資金，一些開發產品可能會改變用途，比如對外出租。出租的租金不一定能按照合同規定的日期收到，甚至還有拖欠很久的。根據現行稅務相關條例的規定，應收租金的日期為納稅義務發生的日期，財務人員認真閱讀合同，按規定合理計提相關稅費，計算交稅所需的現金流。

在實際經營過程中，財務人員有時會遇到某一公司代其他公司支付租金的情況，需要關注這種情況下現金流的列報項目與金額是否正確的問題。稍不注意可能會漏報錯列這一情況的現金流。

比如，G公司欠甲房地產公司租金款18萬元，H物業公司欠甲房地產公司電費款10萬元，甲房地產公司欠HY公司往來款1000萬元，G公司H物業公司是HY公司的子公司，甲房地產公司與HY公司達成一致意見，在償還HY公司往來款時，HY公司代為抵扣G公司所欠的租金和H物業公司所欠的電費款。賬務處理如下：借：其他應付款-HY公司1000 貸：應收賬款-G公司18，其他應收款-H公司10，銀行存款972

一般情況下，財務人員在列報現金流量時，往往只在歸還與經營活動有關的現金欄里填上972萬元。如果深入業務研究，我們會發現，這筆業務的發生意味著，原先未收回的租金收到了，代付的電費款也已結清，因此正確的現金流量應是歸還與經營活動有關的現金欄里填上1000萬元，在銷售商品、提供勞務收到的現金欄里填上18萬元，在收到的其他與經營活動有關的現金欄里填上10萬元。這樣的處理才能還原業務的本質，否則，銷售商品提供勞務收到的現金流量18萬元永遠不能體現出來。財務人員只有深入具體的經營業務才能做出正確的處理結果。

三、電算化信息技術為業財融合提供了技術支撐

房地產企業項目很多，涉及供應商及客戶源眾多，兩者的組合更加繁多，財務人員在處理相關信息時需依賴電算化信息技術，現有的各大財務軟件都有技術支撐財務人員的賬務設計和系統運行。更有EAS系統，能讓經辦企業業務的人員與財務人員在信息系統里各自完成自己的相關信息處理部分，同時，自己處理的信息又為相關各方所見和利用。信息技術的發展真正地讓業財融合能夠實施，讓企業業務與財務融合在一起。

四、結語

財務人員應將自己掌握的財稅知識與企業的具體業務完美地融合，為企業創造價值。現有情況下，會計的職能大都只是事后的核算和監督職能;未來，希望會計人員不僅僅是價值的維護者，更是價值的創造者。房地產企業不僅僅工程部門、項目部門創造價值，不僅僅是銷售部門創造價值，財務部門也應幫著企業創造價值。業務帶來財務的結果，財務改進業務的過程，財務人員本身就應成為企業價值創造者。房地產企業的財務人員應深入業務最底層，應走到業務的最前端，真正做到業財融合，共同為企業創造價值。

參考文獻：

[1]2019年《高級會計實務》財政部會計資格評價中心編.

[2]2017年《稅法》中國注冊會計師協會編.