試析房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理

曹紅印

摘要：本文主要針對房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理展開深入研究，通過闡述現(xiàn)金流管理中存在的不足之處，比如融資渠道比較單一化、現(xiàn)金流風(fēng)險管理力度不足、資金預(yù)算管理嚴(yán)重缺失以及現(xiàn)金流管理評價機制較不完善等，重點闡述了幾點可行性建議，主要包括加強多元化融資管理渠道的培育、加大現(xiàn)金流風(fēng)險管理力度、加強全面資金管理、加強現(xiàn)金流管理效果評估等，促進房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理工作的順利進行，不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益和社會效益，確保良好的實施效果。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);現(xiàn)金流管理;建議

在市場經(jīng)濟的強大推動下，對房地產(chǎn)企業(yè)提出了較高的要求，而加強現(xiàn)金流管理也是至關(guān)重要的，這已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部共同關(guān)注的話題之一，對房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展產(chǎn)生了極其深遠的影響。通過加強現(xiàn)金流管理，可以保證企業(yè)資金的充足性，不斷提高資金管理效率，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資金的高效利用和配置，并給予企業(yè)資金流動的清晰度和透明度一定的保證，防止安全隱患的出現(xiàn)，進而賦予房地產(chǎn)企業(yè)強有力的發(fā)展支撐和保證。

一、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的可行性因素分析

（一）有利于避免財務(wù)風(fēng)險的出現(xiàn)

借助現(xiàn)金流信息，可以將企業(yè)財務(wù)狀況充分反映出來，并對現(xiàn)金獲取能力進行充分了解，逐步朝著企業(yè)戰(zhàn)略決策邁進。企業(yè)要想獲得長足的發(fā)展和進步，必須要確保資金的充足性。在資本市場限制房地產(chǎn)企業(yè)融資下，一些企業(yè)出于增加土地儲備的目的，借助諸多提高負債的方式，以此來獲取資金，比如前端融資、開發(fā)貸款等，在調(diào)控升級和銷售受限的影響下，財務(wù)風(fēng)險經(jīng)常出現(xiàn)。因此，必須要加強現(xiàn)金流管理，進一步強化銷售回籠資金，對長期債務(wù)進行合理規(guī)劃和安排，進而將財務(wù)風(fēng)險保持在合理范圍內(nèi)。

（二）有利于將房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展能力和償債能力體現(xiàn)出來

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，作為資金密集型企業(yè)，在行業(yè)特性的影響下，對日常運營儲備的需求量比較高。其中，借助現(xiàn)金流量表，可以將房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金支出情況充分反映出來，并對房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力進行體現(xiàn)。現(xiàn)階段，一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然現(xiàn)金量比較多，但是清償相應(yīng)的債務(wù)具有一定的難度性，進而在自身償債能力缺失的影響下，導(dǎo)致破產(chǎn)問題的出現(xiàn)。在現(xiàn)金流量比現(xiàn)金支出額度高的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流的穩(wěn)定態(tài)勢比較顯著，所以現(xiàn)金流轉(zhuǎn)速度也比較顯著，有助于房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力的提升。同時，房地產(chǎn)企業(yè)在投資過程中，必須要借助充足的資金來作為扶持，企業(yè)管理者要從自身實際情況出發(fā)，以此來進行投資。所以要注重現(xiàn)金流管理，對企業(yè)當(dāng)前的現(xiàn)金狀況進行充分了解，為提高企業(yè)發(fā)展能力和償債能力奠定堅實基礎(chǔ)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理中存在的不足之處

（一）融資渠道比較單一化

現(xiàn)階段，在房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中，銀行貸款仍然占據(jù)著主導(dǎo)地位，對于銀行開發(fā)貸款來說，要求房地產(chǎn)企業(yè)要具備較高的開發(fā)資質(zhì)，小型房地產(chǎn)企業(yè)的融資具有一定的難度性，所以諸多房地產(chǎn)企業(yè)注重海外融資，海外融資成本并不高，但是對于海外利率環(huán)境和經(jīng)濟環(huán)境等具有顯著的變動性，所以極容易導(dǎo)致潛在風(fēng)險的出現(xiàn)。

（二）現(xiàn)金流風(fēng)險管理力度不足

一般來說，在房地產(chǎn)經(jīng)營發(fā)展中，重要的特點主要包括投資量大和占用時間長等，而且在經(jīng)營過程中，現(xiàn)金的流動在不同時期的差異性比較明顯，波動現(xiàn)象經(jīng)常出現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)更加明確提出了對現(xiàn)金流的儲備要求，并且使房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險也經(jīng)常出現(xiàn)。針對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，在企業(yè)現(xiàn)金流管理中，風(fēng)險管理力度嚴(yán)重不足，尤其在風(fēng)險管理部門、風(fēng)險管控工作的專業(yè)性等方面。

（三）資金預(yù)算管理嚴(yán)重缺失

通常來說，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目具有多樣性特點，對企業(yè)投資資金預(yù)算管理產(chǎn)生了極大的影響，一定程度上導(dǎo)致一些房地產(chǎn)企業(yè)管理者沒有對預(yù)算資金管理予以高度重視，很難將管理制度的完善程度提升上來，而且管理方案的嚴(yán)謹(jǐn)性也嚴(yán)重不足，進而對房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理產(chǎn)生了極大的影響，而且由于資金預(yù)算不足，房地產(chǎn)合作商的不滿愈發(fā)加深，很難保證企業(yè)良好的信譽額度，甚至威脅到企業(yè)和其他公司之間的合作和交流。

（四）現(xiàn)金流管理評價機制較不完善

現(xiàn)階段，一些房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理評價體系較不完善，相關(guān)部門過于注重現(xiàn)金流量數(shù)據(jù)，開展常規(guī)性跨期指標(biāo)對比工作，而對分析方法進行分析，其科學(xué)性難以保證，而基于分析指標(biāo)進行分析，動態(tài)性的指標(biāo)對比嚴(yán)重缺失，其細化程度不足。

三、房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理的實施建議

（一）加強多元化融資管理渠道的培育

針對房地產(chǎn)企業(yè)融資，主要以銀行借款為主，但是房地產(chǎn)的資金需求比較龐大，很難借助單一融資方式來進行，所以企業(yè)要想實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)，必須要注重多元化融資管理渠道的培育。在房地產(chǎn)企業(yè)融資管理過程中，企業(yè)要積極拓展融資渠道，并將融資信譽度提升上來，給予資金強有力的保障。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還要注重多種融資方式的應(yīng)用，比如拼盤授信、多種信托融資等，并注重房地產(chǎn)基金和債券等直接融資渠道，以此來不斷提高融資的有效性和全面性，基于資本結(jié)構(gòu)視角，還要借助權(quán)益性融資和低分配股利政策等，確保融資目標(biāo)的順利達成。

（二）加大現(xiàn)金流風(fēng)險管理力度

首先，在現(xiàn)金流風(fēng)險管理體系中，要注重加強組織保障，房地產(chǎn)企業(yè)要加強現(xiàn)金流管理組織的構(gòu)建，以此來歸口管理現(xiàn)金流風(fēng)險。其次，在現(xiàn)金流管理體系中，現(xiàn)金流風(fēng)險的分析、識別以及風(fēng)險評估等發(fā)揮著極大的作用，企業(yè)必須要做好專業(yè)人員配備工作，將各個風(fēng)險管理環(huán)節(jié)的執(zhí)行工作落實到位。將現(xiàn)金流風(fēng)險預(yù)警作用充分發(fā)揮出來，確保企業(yè)抵抗風(fēng)險的能力穩(wěn)步提升。

（三）加強全面資金管理

房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得長足的發(fā)展和進步，必須要積極開展全面資金管理工作，首先，企業(yè)要不斷提高資金管理的監(jiān)督和控制，滿足全方位和全范圍的要求，將資金流動的透明度和清晰度提升上來，規(guī)范資金的使用用途，給予資金安全性強有力的保障。其次，針對已經(jīng)確定的項目利潤空間、目標(biāo)成本等，要加強系統(tǒng)化分析和預(yù)算，將資金虧損現(xiàn)象的出現(xiàn)降至最低，并促進房地產(chǎn)企業(yè)和合作商之間的順利交流和溝通，維護好房地產(chǎn)企業(yè)的整體形象和信譽度，將更多的投資合作商吸引過來，為企業(yè)自身創(chuàng)造更多的發(fā)展空間。

（四）加強現(xiàn)金流管理效果評估

首先，要結(jié)合評價指標(biāo)，以此來進行合理設(shè)計，房地產(chǎn)企業(yè)要注重現(xiàn)金流量表財務(wù)指標(biāo)分析，加強管理評價指標(biāo)體系的構(gòu)建，分級、分項加強評價指標(biāo)的指定，貫徹落實好管理評價指標(biāo)的公平性和合理性，圍繞責(zé)任這一方面，不斷對評價指標(biāo)范圍進行細化。其次，要注重改良評價方法，房地產(chǎn)企業(yè)要加強絕對式分析方法、動態(tài)比例分析方法的應(yīng)用。最后，要將管理效果評價的后續(xù)工作落實下去，及時總結(jié)好評價結(jié)果，汲取經(jīng)驗和總結(jié)教訓(xùn)，加大責(zé)任追究力度，不斷提高問責(zé)制的完善程度，從而促進現(xiàn)金流管理工作的順利進行。

四、結(jié)束語

綜上所述，目前，行業(yè)競爭趨勢愈演愈烈，房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的行業(yè)競爭中始終立于不敗之地，必須要提高對現(xiàn)金流管理的高度重視，將加強多元化融資管理渠道的培育、加大現(xiàn)金流風(fēng)險管理力度、加強全面資金管理、加強現(xiàn)金流管理效果評估等措施實施到位，給予企業(yè)充足的現(xiàn)金流一定的保障，最大程度地滿足房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求。

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