高校公寓生意怎么賺錢？

在物價局撤回處罰決定后，鵬遠公司仍然不撤訴，并最終打贏了這場“民告官”的案子。

鵬遠公寓所在的土地使用權曾被抵押出去，抵押金額是1220萬元。

鵬遠公寓的西北角有一棟高層建筑，很多不了解的人以為那是教師公寓，但其實是名為“荷香書苑”的小區。

南方周末記者 王偉凱

發自秦皇島

時隔兩個月，秦皇島“天價宿舍”事件有了新的進展。

2019年10月22日，河北省教育廳、發改委、財政廳聯合下發了一份文件《關于進一步加強高校學生公寓收費管理工作的通知》（以下稱“80號文”），11月5日在教育廳官網上予以公布。

在外界看來，這是河北省對“天價宿舍”事件的正面回應，也極有可能是全省范圍內整頓高校宿舍亂收費現象的開始。

最早讓這一現象被眾人所知的，是2019年8月份發生在秦皇島的“天價宿舍”事件。

東北大學秦皇島分校的“鵬遠公寓”，是一個由民營企業河北鵬遠裝飾工程有限公司（以下簡稱“鵬遠公司”）投資興建的學生宿舍。

根據當時媒體報道，這個宿舍的收費高得離譜，六人間學生公寓每個學生一學期收2340元，四人間收3840元，三人間是6240元、6840元、9800元不等，二人間是5740元、16640元不等，一人間則是6240元。

根據之前政府文件，此類社會資金建設的學生公寓，最高收費不能超過1200元。

2019年畢業前夕，22名畢業生因為未足額繳納住宿費還曾被鵬遠公司起訴。不過，訴訟很快又被撤回。

2019年9月2日，秦皇島市公布了調查報告，將這些費用予以說明。報告稱，各種房型收費包含住宿費1200元、設備使用押金100元、預存一卡通費用740元，以及數額不等的增值服務費。但是，這份報告沒有明說住宿費以外的收費是否合理。

新發的80號文則明確表示：對超出收費范圍和標準的要立即退還給學生。

根據南方周末記者獲得的收據以及多位學生及內部人士的講述，從2003年第一次入住學生以來，鵬遠公寓的收費就高于1200元。

一位當年在鵬遠公寓工作過的人士向南方周末記者表示，當時的四人間，陽面的宿舍收費1800元，陰面的宿舍收費1700元。

最近，南方周末記者獲得多份內部文件，較完整地揭示了“天價宿舍”事件的全貌，及其背后鵬遠公司的生意經。

“保證百分百入住率”

在建設學校公寓之前，鵬遠公司的主營業務還是建筑裝飾類工程。旗下鵬遠房地產開發有限公司成立于2001年，就是為經營這個公寓。

河北日報在2018年曾對鵬遠公司董事長朱立秋做過專訪，專訪文章中寫道，朱立秋在她的商海生涯中走過關鍵性兩步，第一步就是2002年在房地產市場最炙手可熱的時候，她卻借著政策東風，獨辟蹊徑，進入了高校公寓這個領域。

事實證明，鵬遠公寓也確實成為鵬遠公司最重要的資產。

鵬遠公寓迎來自己的第一批入住學生，是在2003年9月，在那之前，鵬遠公寓第一期建筑已經完成，可以容納3000名學生入住。

那個時候，高校引進社會力量建宿舍的風潮正在興起。1999年，教育部曾下發文件，加大學校后勤市場化改革力度，其中重要的一點就是引進社會力量辦學。此后，各省也下發文件鼓勵這種改革。

鵬遠公寓就是在這樣的背景下應運而生。根據當年鵬遠與東北大學秦皇島分校的合同，經過秦皇島市教育局招商，鵬遠公司成為學校新建后勤園區的投資建設者。

一位早些年曾在該校任職的教師向南方周末記者回憶，當時引進鵬遠時，正處于學校擴建期，校建宿舍已經不夠使用。不過，是否要引入社會力量建學生公寓，在學校曾存在爭議。因為如果學校自己建宿舍，資金上也不會有困難。

當時，為了鼓勵社會力量建宿舍，國家相關部委在稅收力度上，給予了很大的支持。從2000年開始至今，財政部、稅務總局多次發文，明確對這些宿舍免征營業稅、房產稅、印花稅。

除了稅收優惠之外，鵬遠公司還獲得了政府在土地供應上的大力支持。

根據2018年2月秦皇島市委督查室的一份報告，占地50畝的鵬遠公寓，其土地是2002年9月22日由秦皇島市國土局劃撥過去，土地性質屬于“國有劃撥”，鵬遠公司付出的代價僅是向被征地單位支付了591萬元的征地費。

此外，根據當時的合同，學校也給予鵬遠公司很大的支持。鵬遠公寓總共可以入住5000名學生，從2005年開始，學校每年會根據招生情況調整學生入住人數，但是要保證“所規定的學生入住率達到百分百”。

如果未達到百分百入住，學校會按照每個學生1500元的價格補償鵬遠公司損失。

不過，一位學校教職工向南方周末記者解釋，并不是要保證百分百住滿5000人，而是保證每年約定好的入住學生數量。

東北大學秦皇島分校面積不大，是一個東西向的長方形，從東走到西，十來分鐘就可以走完。鵬遠公寓則位于學校西北角伸出來的一塊地，從地圖上看，公寓就像是一把菜刀的刀把兒。

除了鵬遠公寓之外，學校還有6棟校建宿舍。根據2019年9月2日秦皇島市的通報，2019年該校共有本科生9855人，其中5843人入住校建宿舍，3990人入住鵬遠公寓。

校建宿舍目前只有六人間和八人間，較為擁擠，且沒有獨立衛浴，不少學生還是傾向于入住鵬遠公寓。鵬遠公寓有獨立衛浴，且有更寬敞的四人間、三人間、二人間和一人間，但其收費高、亂收費、冬天暖氣不足的弊端，一直受到學生們的詬病。

收費一直很高

鵬遠公寓收費高，并非今年才有。一直以來，它的收費就要遠高于校內宿舍和其他高校的宿舍。

根據秦皇島市的通報，2019年新學年，鵬遠公寓收費最低的是六人間，每生每年收費2340元，校建宿舍收費最高的是六人間，但是每生每年的收費僅800—1000元。

與鵬遠公寓不同的是，不少社會力量投資建設的高校公寓，收費并沒有那么高，他們走的是一條低成本、低利潤的路線。

比如，武漢大學的校外公寓，4人間的學生公寓，每生每年的收費是1200元，不過設施陳舊、環境差；從2005年開始，湖南大學陸續回購了他們在校外的學生公寓，原因就是在貸款利率和物價的上漲壓力下，經營方希望追求更高利潤，而學校則希望保證學生公寓的公益屬性。

鵬遠公司董事長朱立秋曾是全國人大代表、河北省政協常委。她曾建言希望可以實現后勤服務價格市場化，并且允許與學生簽署合同、協商價格。不過，這一提案遭到否決。

2017年6月，河北省物價局給朱立秋回應，稱教育部、財政部、發改委等部門于2003年、2005年、2009年三次聯合發文，禁止收費上調，該局多次向國家發改委價格司收費處請示，獲得的回復是：學生公寓住宿費標準總體上繼續保持穩定，控制每生每學年1200元以內的政策沒有變。

對于與學生簽訂合同、協商的事情，物價局的回復則是，如果后勤公司直接與學生或者家長簽訂協議，則屬于學生校外租房居住，是違反教育部規定的。

因為宿舍收費高，鵬遠公寓曾遭到學生和學生家長的舉報。

一位學生家長向南方周末記者表示，他們在2015年向秦皇島市物價局舉報收費高的問題。根據他們提供的文件，2017年7月21日，秦皇島市物價局向鵬遠公司下發了行政處罰事先通知，并于2018年1月16日下發了責令退款通知書。

通知書的主要內容是，鵬遠公司在2015年至2016學年期間，對入住四人間的2518名學生每人實際收取1800元，沒有執行1200元的標準，未經省物價局批準，多收了151.08萬元，物價局責令鵬遠公司將多收的錢退回去。

上述學生家長稱，這份退款通知書只提到了4人間的收費問題，對于一、二、三人間高收費問題則沒有提及。

一份由秦皇島市委督查室發布的《關于鵬遠公寓收費舉報案有關情況報告》顯示，之所以沒有處理一、二、三人間的收費問題，是因為河北省教育廳、財政廳沒有制定針對這些房型的收費標準，省物價局也提出不予處理的意見。

戰勝物價局

物價局的這份處理結果，依然嚴重觸碰了鵬遠公司的利益底線，一場對壘也從那時開始。

根據上述情況報告，物價局做出處罰事先通知書后，鵬遠公司做了申辯，認為處罰通知書認定事實有誤，適用法律不當，稱他們是按照1200元的住宿費進行收取，多余的部分則是“增值服務費”。

2017年10月18日，物價局又召開會議，確定鵬遠公寓的4人間、6人間收費性質不屬于市場行為，屬于政府定價的行政事業性收費，多收的費用應該予以處理。

隨后的11月28日，鵬遠公司向秦皇島市長張瑞書呈報《關于涉及5000名學生維穩情況的緊急報告》，并得到了市長的批復。

2017年12月25日，物價局向市政府辦公廳做出請市政府協調法律專家協助的申請。法律專家給出的顧問意見是，所謂“增值服務費”不屬于政府定價的學生公寓住宿費，不宜責令退還，物價局作出的處罰決定，依據不充分。

但是，2018年1月16日，物價局依然向鵬遠公司正式下達了責令退款通知書，但是被鵬遠公司拒收。

1天后，鵬遠公司向秦皇島市委書記孟祥偉呈報了《關于維護東北大學鵬遠公寓收費合法權的緊急報告》。一天后，市委督查室召開調度會，做出暫停對鵬遠公司的處罰決定。2018年5月25日，物價局撤回了處罰決定。

不過，事情并未就此結束。此前，鵬遠公司將秦皇島市物價局給告了，并于2018年4月28日被秦皇島市海港區人民法院立案，在物價局撤回處罰決定后，鵬遠公司仍然不撤訴，并最終打贏了這場“民告官”的案子。

法院認為，鵬遠公寓收取的“增值服務費”屬于市場行為，政府不宜過度干預；物價局將“增值服務費”認定為住宿費是沒有事實依據的。

不過，一直關注此事的廣強律師事務所網絡犯罪辯護與研究中心秘書長周筱赟提出不同意見。他向南方周末記者表示，鵬遠公寓所在土地是國有劃撥性質，沒有繳納出讓金，不應該進行商業開發，而所謂增值服務費顯然是商業開發。

此外，他得知目前秦皇島稅務局通過調查取證，已經確認了鵬遠公司三年（2016年-2018年）逃稅566萬元，稅務局對其處以一倍罰款。他也曾將這一信息在自媒體上發布。

秦皇島市稅務局辦公室一位副主任向南方周末記者表示，他確實關注到了網絡上傳播的這個信息，但并不清楚是否真有此事。

“毒樹之果”

到底是住宿費還是增值服務費，在學生、家長、物價局、鵬遠公司之間，一直存在爭議。

南方周末記者獲得的多份收據復印資料顯示，很多收據并沒有將住宿費和所謂增值服務費分開，而是開在了一張收據中，并且統稱為“住宿費”。學生家長認為，鵬遠公司所說的“增值服務費”只是為了應付監管。

2016年9月份一份收據顯示，“收費項目”一欄寫的是“住宿費”，金額是5000元整；一份2017年7月的收據顯示，住宿費收了4500元。不過，也有一些收據將住宿費和其他費用分開。比如，2017年9月的一份收據顯示，住宿費收了1200元，綜合服務費和設備管理費分別收了300元和100元。

上述市委督查室的報告中，也曾對這種現象做過解釋。

報告寫道，調查組曾對鵬遠公司提供的2015年—2017年三十余本收費票據進行調查，未發現違規收費票據。不過，由于票據上的姓名、學號、票據號等重要信息被涂抹，無法與學生取得聯系進行核實。

調查組還發現了兩張分別為2000元住宿費和3700元綜合服務管理費的票據。但是，市場局給出的結論是，2000元的收費包括1200元住宿費、600元增值服務費和200元設備押金，“由于人為失誤，應分別開具的收據卻只合計開具了一張2000元住宿費收據”。同時，也由于人為失誤，將3700元綜合服務費的票據裝訂在了住宿費票據中。

對于增值服務費一事以及上述市委督查室報告的真實性，南方周末記者曾前往秦皇島市場監督管理局求證。該局辦公室一位負責人向南方周末記者表示，市政府已經成立了包括教育局、財政局、市場局、公安局、稅務局等在內的聯合調查小組進行調查，市場局無法單獨做出回應。

?下轉第8版

不過，對于那份法院判決來說，爭議最大的并不是關于“增值服務費”的界定，而是2008年河北省所發布的一份文件。

這份文件是《河北省大中專學校學生公寓住宿收費管理暫行規定》，由河北省物價局、財政廳和教育廳聯合發布，并得到河北省政府批準。文件明確規定，社會資金建設的學生公寓最高收費不得超過1200元，這也是物價局對鵬遠公司做出退款決定的重要依據。

不過，鵬遠公司指出，這份暫行文件是無效的，理由是2011年2月發布的《河北省規范性文件制定規定》，這個文件寫道：規范性文件應當有規定有效期，最長不超過5年，標注“暫行”“試行”的，有效期不超過2年。

上述暫行規定顯然已經超過有效期，鵬遠公司還將這份文件稱為“毒樹之果”，最終法院采納了鵬遠公寓的意見。

但是，值得注意的是，2019年10月22日，河北省教育廳、發改委、財政廳聯合下發的文件，依據的仍然是2008年的那份暫定文件，暫定文件又成為有效文件。

新的文件寫道：實行政府定價的學生公寓住宿費要嚴格按照《河北省大中專學校學生公寓住宿收費管理暫行規定》提出的收費標準，學校不得擅自擴大收費范圍，提高收費標準。

新的文件下發后，一些學生和家長認為這將會給鵬遠公寓施以重壓。

令他們沒想到的是，鵬遠對于這份文件有另外一種解讀。

在一張朋友圈截屏圖片中，朱立秋寫道：在歷經風雨磨難之后，終于迎來了河北省20年來的“新政”，還稱“鵬遠公寓推動了學生公寓收費的改革”。

她還將文件的下述句子標紅：“為學生提供額外設施條件及有償服務項目要本著公開、平等、自愿，合法、合規、合理的原則，公寓管理單位可以和學生合同約定，但不得與住宿進行捆綁。”

此前的文件則一直強調，嚴禁公寓與學生簽訂合同，對于其他有償服務項目也

從未做過上述規定。

“現金奶牛”

“天價宿舍”事件被輿論引爆之后，曾有媒體指出，社會力量建設的高校公寓不應該追求利潤最大化，如果企業認為被限高的住宿費無法滿足企業對利潤的追求，企業可以與學校協商，由學校回購。

事實上，學校回購宿舍的案例并不少見。但鵬遠公司顯然不愿意放走這塊肥肉。

每年高額的住宿費能為鵬遠公司帶來不菲的收益。以2019年為例，根據秦皇島市9月份公布的情況來計算，這一年，鵬遠公寓共收取了1524.612萬元。但是，如果按照最高1200來收的話，鵬遠公寓只能收到478.8萬元，尚不及真實收入的三分之一。

在鵬遠公司的發展歷程中，鵬遠公寓一直都扮演著重要的角色。

工商資料顯示，河北鵬遠裝飾工程有限公司成立于1998年，是一家建筑裝飾公司，在建設鵬遠公寓之前，并未涉足高校后勤和房地產業務。

2015年，《中國婦女報》一篇專訪中，朱立秋回憶早期的篳路藍縷：“當時裝飾裝修是新興市場，我兩眼漆黑，誰都不認識，從設計、施工、預算、結算，全都是自己干，起早貪黑。”

現年52歲的朱立秋并不是秦皇島本地人，她來自大興安嶺，1993年曾在大興安嶺房產局擔任工程師。

鵬遠公司與東北大學秦皇島分校開始合作之后，朱立秋于2003年進入秦皇島市政協，此后擔任政協常委。

2006年，河北鵬遠裝飾工程公司投資設立了秦皇島鵬遠光電子科技有限公司。在此前河北日報的一篇專訪中，朱立秋將這次進軍光電行業稱為人生關鍵的第二步。

得益于鵬遠公寓和鵬遠光電的發展，2008年，朱立秋以經濟界別的身份進入河北省政協，并擔任政協常委。5年后，她成為第十二屆全國人大代表，人生來到一個頂峰。當時，秦皇島市委書記和市長都未能當選全國人大代表。

2013年12月，秦皇島鵬遠光電子科技有限公司更名為河北鵬遠光電股份有限公司（以下簡稱“鵬遠光電”），并于第二年在新三板掛牌。不過。其已經于2018年4月終止掛牌。

根據鵬遠光電公布的財務報告，鵬遠公寓成為了鵬遠光電重要的現金來源。鵬遠公寓上的房屋建筑以及土地使用權曾多次被抵押貸款。招股書中稱，截至2013年11月30日，鵬遠光電有4500萬元的短期抵押貸款，抵押物是鵬遠裝飾公司的房產和部分土地使用權。

2014年財報寫道，鵬遠光電有一筆7700萬的長期借款，抵押物就是母公司鵬遠裝飾工程公司部分土地及房產以及鵬遠光電的房屋、建筑及土地使用權。

工商資料也顯示，鵬遠公寓所在的土地使用權曾被抵押出去，抵押時間是2012年1月—2016年12月，抵押金額是1220萬元。

那塊土地的性質屬于“國有劃撥”，當初拿地時，鵬遠公司僅支付了591萬元的征地費，并未支付出讓金。周筱赟向南方周末記者解釋，劃撥土地如果經過相關政府部門批準，也可以進行抵押。不過，走這個程序一般都很難。

除了抵押之外，那塊“國有劃撥”土地還曾經分出去一塊，建成了商品房。

就在鵬遠公寓的西北角有一棟高層建筑，很多不了解的人以為那是教師公寓，但其實是名為“荷香書苑”的小區。

小區面積很小，樓房也僅有一棟兩單元，共有146套房屋。據一位住戶介紹，那里曾是鵬遠公寓的鍋爐房，2009年開始建商品房，并在2010年售賣。這位住戶就是在2010年時購得這套房產。

關于荷香書苑的相關信息也能夠從當地中介及房產網站上獲得證實。

鵬遠光電的公告和一些相關裁判文書透露，荷香書苑的土地性質是“住宅用地”，鵬遠公司在2009年10月的時候通過政府出讓模式獲得。

不過，南方周末記者在秦皇島市自然資源和規劃局并未找到相關出讓信息，多次致電該局空間規劃科，也未能獲得有效信息。