現(xiàn)房銷售時(shí)代要來了嗎？

河南信陽宣布全面推行現(xiàn)房銷售，“現(xiàn)房時(shí)代”更進(jìn)一步。

5月13日，信陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售管理工作的若干措施（試行）的批前公示》文件，提出嚴(yán)控預(yù)售許可條件、全面推行現(xiàn)房銷售。嚴(yán)格落實(shí)使用自有資金購地，開發(fā)公司需具備與項(xiàng)目匹配的自有資金，禁止“空手套白狼”。

“文件印發(fā)后新出讓土地開發(fā)的商品房，一律實(shí)行現(xiàn)房銷售。”這份文件要求，按照“新老有別”的原則，對已取得施工許可證的項(xiàng)目，按照法律法規(guī)，“投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上”時(shí)可申報(bào)商品房預(yù)售許可；或按照河南省相關(guān)規(guī)定“工程進(jìn)度達(dá)到設(shè)計(jì)形象進(jìn)度的二分之一以上”時(shí)，可申報(bào)商品房預(yù)售許可。文件印發(fā)后新取得施工許可證的項(xiàng)目，施工進(jìn)度需達(dá)到主體封頂方可申報(bào)商品房預(yù)售許可。

近年來，隨著各地探索現(xiàn)房銷售模式愈加成熟，全國推行現(xiàn)房銷售的可能性有多大？

海南已實(shí)現(xiàn)8萬套住房現(xiàn)房銷售

商品房現(xiàn)售制度是指將建成完工后的商品現(xiàn)房（或二手房）作為標(biāo)的物，確立房企（或賣方）與購房者交易關(guān)系的銷售制度。買賣雙方“一手錢一手貨”，所見即所得。中國內(nèi)地的商品房預(yù)售制度借鑒了香港地區(qū)作法，于20世紀(jì)90年代住房制度改革初期引入。

長期以來，中國商品房新房主要推行期房預(yù)售制度。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，中國商品房預(yù)售面積（期房預(yù)售制）占總銷售總面積的比重一直保持在75%以上，其中，2019年、2020年和2021年分別達(dá)到87.9%、89.8%和89.6%。房企通過“期房預(yù)售制”獲得購房者購房價(jià)款，轉(zhuǎn)化為零成本開發(fā)資金，大大降低了房企的自有資金門檻。

民建湖南省財(cái)政與金融委員會委員楊孟著分析，房地產(chǎn)業(yè)投資量大、建設(shè)周期長、資金周轉(zhuǎn)慢，“期房預(yù)售制”無疑是根本破解開發(fā)資金約束難題的有效途徑。在“期房預(yù)售制”下，將來房屋交付時(shí)是否合乎預(yù)購時(shí)的承諾條件，還存在很多變數(shù)—購房者幾乎為此承擔(dān)了爛尾、貨不對板、延期交付等風(fēng)險(xiǎn)。

中信證券今年4月發(fā)布的一份研報(bào)指出，當(dāng)前，商品房預(yù)售制的市場基礎(chǔ)（供不應(yīng)求）已經(jīng)不存在。房價(jià)的持續(xù)下跌，和不合時(shí)宜的預(yù)售制存在顯著關(guān)聯(lián)。穩(wěn)步推動(dòng)現(xiàn)房銷售，有助于敦促開發(fā)商關(guān)注產(chǎn)品本身而不是周轉(zhuǎn)速度，避免下一次交付問題的產(chǎn)生。

而中指研究院的一份報(bào)告指出，近幾年信陽土拍市場表現(xiàn)偏弱。2025年1月-4月，信陽市本級僅成交1宗涉宅用地。當(dāng)前信陽已有不少項(xiàng)目實(shí)質(zhì)上處于現(xiàn)房銷售的狀態(tài)。

信陽之前，北京、海南、深圳、雄安等部分地方政府也探索過現(xiàn)房銷售。

2020年3月，海南發(fā)布相關(guān)通知，要求對在新出讓土地上建設(shè)的商品住宅、實(shí)行現(xiàn)房銷售。該政策落地至今已超五年時(shí)間。去年8月，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《中國房地產(chǎn)報(bào)》采訪時(shí)介紹，海南第一批現(xiàn)房交付的商品住宅項(xiàng)目于2022年陸續(xù)上市。實(shí)施現(xiàn)房銷售以來，海南已有8萬套住房（含安居房）實(shí)現(xiàn)了所見即所得。

上述負(fù)責(zé)人介紹，海南7個(gè)安居房項(xiàng)目，工期從常規(guī)的24個(gè)月以上縮短為11個(gè)-14個(gè)月，從拿地到竣工驗(yàn)收具備銷售條件僅用了一年左右。現(xiàn)房銷售對開發(fā)商的資金實(shí)力和運(yùn)營能力提出了明確要求，可將一些資金鏈脆弱的中小房企以及“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”的企業(yè)“擠出”市場，由市場來“優(yōu)勝劣汰”，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)提質(zhì)增效。

實(shí)際上，深圳也探索過單宗地塊的現(xiàn)房銷售。2024年9月，深圳公共資源交易中心上新了深圳當(dāng)年的第三塊宅地-A219-0080。出讓公告中提到了“全部現(xiàn)房銷售”的新規(guī)定，即意向競買人在申請競買資格時(shí)須提供承諾函，承諾提供“交房即發(fā)證”服務(wù)。

未來中國更可能是期房與現(xiàn)房并存

2024年7月，黨的二十屆三中全會審議通過的《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國式現(xiàn)代化的決定》提出，“改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度”。2025年，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議強(qiáng)調(diào)，“有力有序推行現(xiàn)房銷售，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管”。

根據(jù)中指研究院不完全監(jiān)測，2022年末以來，全國已有超30個(gè)省（市）出臺現(xiàn)房銷售相關(guān)政策。安徽在合肥、蕪湖開展了現(xiàn)房銷售的試點(diǎn)；今年4月，湖北荊門首批試點(diǎn)項(xiàng)目中的一個(gè)項(xiàng)目入市，商鋪售罄住宅簽約超八成，另一項(xiàng)目竣工在即，認(rèn)購率近九成。多地出臺配套政策，如贛州多區(qū)縣延長現(xiàn)房銷售項(xiàng)目土地出讓金繳納期限，九江多區(qū)縣對現(xiàn)房銷售項(xiàng)目的購房者進(jìn)行契稅補(bǔ)貼，山東多地提高購買現(xiàn)房的公積金貸款額度。

房地產(chǎn)市場深度調(diào)整，消費(fèi)者亦傾向于購買現(xiàn)房。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年1月至2月，期房銷售面積同比負(fù)增長，2022年全年最大負(fù)值為-28%，2023年底為-14.1%。但在此期間，現(xiàn)房銷售始終為正增長，2023年全年同比增幅為18%，表現(xiàn)明顯好于期房。

華泰證券2024年7月發(fā)布的一份研報(bào)顯示，過去三年，現(xiàn)房占商品住宅銷售面積的比重明顯提升，從2021年的10.4%提升至2023年的18.7%。2024年上半年，國內(nèi)商品住宅的期房銷售面積同比下降31%；現(xiàn)房銷售面積同比增長23%。2024年上半年，現(xiàn)房占商品住宅銷售面積的比重進(jìn)一步提升至26.7%，創(chuàng)下自2010年以來的最高值。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，目前，在全國范圍內(nèi)全面啟動(dòng)現(xiàn)售的壓力不小，面臨房地產(chǎn)開發(fā)商與地方政府的阻力。而且，推行現(xiàn)房銷售，最關(guān)鍵是要降低地價(jià)。此外，需要降低開發(fā)貸利率。越是確定性的產(chǎn)品，銀行之間的競爭越大，利率也應(yīng)該越低。未來相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)，中國必然是期房與現(xiàn)房并存的時(shí)代。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜指出，現(xiàn)房銷售模式，若項(xiàng)目建成后銷售不及預(yù)期，房企前期投入資金回收及償還貸款將面臨巨大壓力。但這將倒逼企業(yè)更加尊重市場供求規(guī)律，審慎拿地，科學(xué)決策。同時(shí)，有利于保障樓盤項(xiàng)目品質(zhì)，更加考驗(yàn)企業(yè)的產(chǎn)品力。

中信證券2024年12月發(fā)布的一份報(bào)告預(yù)計(jì)，中國現(xiàn)房銷售會以新老劃斷，分盤逐次方式推廣。現(xiàn)房銷售會降低周轉(zhuǎn)和資金使用效率，但有利于打造產(chǎn)品溢價(jià)率，推動(dòng)造好房子的企業(yè)獲得更高利潤率，也有利于降低企業(yè)營銷成本，重塑行業(yè)社會口碑。