S市房地產養老項目管理研究

摘要：為了保障老年人的生活質量，我國頒布了很多與養老相關的制度。現階段國內面臨著人口老齡化的系列問題，國家為了解決這一系列的問題采取了相應的措施。養老地產也從房地產行業中脫穎而出，成了一個新興的行業。一個新興的行業在發展期間一定會面臨著許多難題，本文以研究養老房地產為契機，然后分析了人口老齡化的發展現狀以及存在的問題，結合實際情況和我國養老地產的發展情況提出了具有針對性的建議，希望對人口老齡化的發展研究提供參考。

關鍵詞：房地產養老;人口老齡化;新興行業

1.養老地產項目的內涵

養老地產是國家機關以及房地長企業推出的，為了滿足老年人的居住需求而建立的，可以提供老年人良好的基礎設施并保障老年人的健康和安全的住宅。養老地產是一項為老年人服務的房地產事業，一切以老年人的需求為最核心的要求，為他們晚年提供心靈的慰藉，醫療保健以及各種生活服務項目。“老有所養”是我國人民最關心的問題，直接關系到他們的利益，也是我國政府一直努力的方向。而住房問題是社會保障的一個部分，不僅關系到老年人基本的生存問題，也關系到社會的穩定和發展。養老地產的良性發展不僅可以滿足老年化的人口的基本住房需要，緩解社會養老壓力，還可以帶動養老產業的發展，平衡我國的社會需求，促進我國的穩定和經濟發展。

社會學專家預計，2020年，我國65歲以上的老年人大約能夠達到24800萬人;到2050年，我國65歲以上的老年人大約能夠達到43700萬人，屆時我國將步入嚴重老齡化社會結構。基于老年人人口的數量在不斷上升的情況，2015年，我國采取生育二胎的制度。并且我國將全力發展和完善養老服務，完善養老服務政策，促進我國養老事業的發展來保障我國社會的穩定和發展。所以，在面臨巨大難題的同時，對于房地產行業來說，也是養老地產發展的機遇。

2.S市人口老齡化存在的問題

我國養老地產的計劃已經啟動了一段時間，國內外的房地產企業、金融機構、保險機構、理財公司以及國外的企業都進行了項目投資，而且提出了不同標準的養老地產建設計劃，在全國各地開始建立養老地產。在S市，因為項目規劃需要，當地非常重視開發養老地產項目。因此，養老地產的項目S市的中心地區。中心地區具有土地價格和人工成本低廉，消費水平在我國平均消費水平的特點，這解決了中心地區的平均消費水平過高，房價過高難以支付的問題。但是，也正是因為這些特點，為S養老地產的發展帶來了一定的問題。

2.1 相關法律制度不完善

目前，我國已經頒布了很多關于養老服務發展的相關政策，包括《關于加快發展養老服務業的意見》《社會養老服務體系建設規劃（2011-2015）》《老年人建筑設計規范》等，這些政策為我國養老地產的發展提供了法律上的支持，為養老地產的發展指出了明確的方向。但同時，由于我國老年房地產的發展還處于起步階段，許多問題尚未暴露出來。雖然現行的政策為老年房地產的發展提供了總體的方向，但是，關于養老地產的項目審批的相關法律以及針對養老地產的驗收、監督管理方面的制度還沒有明確的指出。很多的開發商將養老地產的開發與普通地產開發標準和設計要求混在一起，這也是目前還沒有一個明確的、正規的養老地產的具體的監督和管理制度造成的。而且由于房地產項目的周期長、項目復雜、風險大，各部門之間的信息共享系統不完善，在沒有進行系統的市場調查和成本核算的情況下做出的決定，無形之中降低了一個項目可以獲得的利潤。

2.2市場不健全

作為一個相對來說還是新生的房地產行業，養老地產有很多不同于普通地產的方面，而這些規劃的落實需要我國的土地管理方面和金融體系的支持。因為養老地產目前還沒有形成較穩定的市場規模，養老地產的市場還處于不規范的階段，很多的開發商都是“各自為政”的局面，不利于養老地產的監督和管理。雖然社會各界對于養老地產都持有樂觀的態度，但是養老地產項目的銀行貸款、企業融資等市場渠道相對來說還是比較狹窄的。而且，在項目的具體運行過程中，投資商、開發商的角色定位不明確，沒有發揮出各自的能力和職責。還有一些在養老地產項目的銷售方面的問題，沒有進行深入的市場調查，直接使用普通地產項目的銷售方案，不足以吸引顧客等。還有一些房企由于房屋的支付設施與合同要求的嚴重不符，去找當地的政府相關組織部門卻遭到了推脫甚至拒絕審理。尋找開發商進行協商，卻遭到了對方的人身攻擊，場面混亂，擾亂了公共秩序與市場經濟。

2.3缺乏有效的運營模式

S市養老地產目前缺乏有效的運營管理機制。房地產項目的周期長，每一個細節都要管理到位，謹防因為疏忽造成的損失，導致項目的成本增加、質量問題、工期延誤等各種糾紛問題。養老地產項目往往都是一個大項目，涉及的資金數量比較大，他是一個高風險，同時高回報的行業。其中包括很多幾千萬元、幾億元的相對來說資金龐大的項目，增加了管理難度，在眾多的環節中出現了差錯都會總成不可挽回的巨大損失。所以，對于養老地產而言，與普通地產一樣具有很高的風險，而如果缺乏有效的運營管理機制，資金回籠困難，企業的資金鏈出現斷裂，不利于企業的發展，會對其造成嚴重的影響。

3.養老地產項目的對策研究

3.1完善相關法律制度體系

首先，S市要制定一套養老地產建設標準和養老地產的配套設備標準，制定出完善的養老地產與一般地產項目的區別標準，營造一個公平、公正、公開的交易平臺。其次，S市在法律層面加強項目審批的相關法律以及針對養老地產的驗收、監督管理方面的制度，規范養老地產的監督和管理。還需要加強監督和管理力度，養老地產項目的管理需要貫穿在項目的整個過程中，所以在地產項目流程的不同階段進行實時監控。在關鍵環節按照一定的標準設置考核機制，考核要客觀、合理。養老地產也屬于房地產的一種，具有房地產項目的特點，具有周期長、項目復雜、風險大，涉及的單位和部門較多，不利于管理。對于S市的房地產企業而言，房地產建設企業要制定完整的企業管理制度，設立獎懲機制，建立有效的成本管理制度，成立專門的監督部門，對于項目的各個環節進行監督和管理。定期召開監管會議，對于項目的控制和管理進行監督，保障公司的資源和利潤最優化，提高養老地產的產品質量和服務水平，促進企業良性發展。

3.2規范養老地產市場行業規范

國家對養老房地產業進行宏觀調控主要在兩方面，一是制定必要的法律制度和規定來監管養老地產秩序，二是通過經濟市場的發展規律來調整養老地產的市場規范。一個項目要想成功，前期的準備工作尤為重要，首先，S市要有前期規劃和工程的可行性研究探索“規劃設計是建筑的龍頭”，所有的類目必須符合設計規劃的要求，按設計目的進行建設完成。其次，政府應該加強對養老房地產的扶持與正確領導，要對養老房地產的發展現狀有精確的認識與把握，并且制定相應的制度政策來規范其發展。再次，政府應該樹立正確的養老房地產價值觀。養老地產的各個參與方要準確的定位自己的角色并明確自己的責任。在養老地產項目的銷售方面的問題，要進行深入的市場調查，制定出針對老年人養老為主題的銷售計劃。在簽訂土地使用和租賃合同的時候要嚴格按照法律規定來進行，不能弄虛作假。

3.3建立健全S市養老地產的運營模式

總結國內外的文獻資料和現行的人口老齡化現狀，基于價值鏈為聯系而建立的新型的養老地產經營模式較為適合S市養老地產的發展。在養老地產的整個開發和銷售等環節中，有不同的機構和企業參與，而所有的企業和機構都有一個共同的目標。建立各個企業的協作關系，增加行業交流，較少貿易摩擦，實現資源、資金的行業間的優勢互補，發揮出各個行業的特點和優勢，共同促進養老地產行業的發展。養老地產剛剛起步，養老地產的上下游企業利用各自在價值鏈中位置進行合作，將各個行業的優點附加到養老地產中，使得整個產業鏈的強強聯合來提升養老產業的發展水平。

總結

綜上，為了緩解人口老齡化的問題，政府已經逐漸頒布了一系列的應對措施和方案，并且在當地落實。完善以養老為目的的房地產項目是未來的一大趨勢，S市應當緊抓國家構建粵港澳大灣區世界級城市群的契機，通過構建養老地產項目，實施產業興市，最終實現地區經濟質的飛躍。

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作者簡介：

劉莉莉（1984-? ），女，漢族，廣東肇慶人，桂林理工大學商學院碩士研究生，政工師，金融理財師，研究方向：產業經濟。