房地產(chǎn)成本控制存在的問題及精細化管理分析

宏地置業(yè)集團有限公司

一直以來，房地產(chǎn)企業(yè)都是推動國民經(jīng)濟增長的重要支柱型企業(yè)，其發(fā)展情況關(guān)乎著市場經(jīng)濟的發(fā)展和走向，并且房地產(chǎn)企業(yè)具有投資金額巨大，建設(shè)周期性長等特點，這些特點更是為其發(fā)展帶來了較大的風險。成本控制作為房地產(chǎn)企業(yè)嚴格管理經(jīng)濟活動成本的重要管理方式，可以幫助企業(yè)壓縮不必要的成本開支，提升經(jīng)濟效益。因此，對成本控制進行精細化管理也是當前房地產(chǎn)企業(yè)所內(nèi)部財務(wù)管理的重要內(nèi)容。

一、成本控制及精細化管理的概述

(一)成本控制

成本控制作為當前企業(yè)發(fā)展過程中一種重要管理行為，主要是保證企業(yè)成本控制在既定預(yù)算范圍內(nèi)的工作，具體是通過系統(tǒng)管理對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中可能發(fā)生的耗費進行計算和調(diào)節(jié)，解決企業(yè)財務(wù)管理過程中的薄弱環(huán)節(jié)，并對其進行優(yōu)化和完善，從而有效壓縮生產(chǎn)經(jīng)營活動中的費用，實現(xiàn)預(yù)期的戰(zhàn)略目標。作為成本管理的重要組成部分，成本控制活動開展是為了避免出現(xiàn)資源浪費，這就需要全員的參與。成本控制的內(nèi)容較為廣泛，包括對產(chǎn)品投產(chǎn)前的控制，制造過程中的控制，流通過程中的控制等方面，還要遵守全面介入和例外管理這兩大原則。其中全面介入指的是要全體員工參與成本控制，包括對產(chǎn)品生產(chǎn)的費用進行控制，還要發(fā)動領(lǐng)導(dǎo)干部以及管理人員和技術(shù)工人樹立成本控制意識，更要對產(chǎn)品的設(shè)計制造以及生產(chǎn)銷售的整個流程進行控制。而例外管理指的是成本控制中需要更加注意非常規(guī)的例外事情，對其信息進行反饋，根據(jù)特事特辦的原則處理好相關(guān)事項。

(二)精細化管理

精細化管理是20世紀50年代在日本興起的一種管理理念，其興起代表著社會分工的精細化，這種管理方式是站在以往常規(guī)基礎(chǔ)管理方式上，最大程度地減少管理過程中所占用成本的一種管理方式。并且以規(guī)范化，精細化和個性化的方式呈現(xiàn)。一般來說，精細化管理的目的就是為了落實管理責任，保證日常工作的規(guī)范有序，要求及時發(fā)現(xiàn)問題，解決問題。作為現(xiàn)代企業(yè)運營發(fā)展過程中的核心工程，精細化管理需要做到效果關(guān)鍵問題以及企業(yè)發(fā)展過程中存在的薄弱環(huán)節(jié)，從而進行有效的管理和規(guī)范。其本質(zhì)意義主要體現(xiàn)在兩個方面，其一，精細化管理是對戰(zhàn)略目標細化落實的過程，通過對各個管理環(huán)節(jié)的細化來提升企業(yè)的整體執(zhí)行能力。其二，精細化管理可以幫助企業(yè)提升其運營能力，從而促進企業(yè)在市場經(jīng)濟中得以全面平穩(wěn)的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問題

成本控制作為成本管理的核心，也是房地產(chǎn)企業(yè)需要引起重視的關(guān)鍵管理方式，在實際應(yīng)用到房地產(chǎn)企業(yè)中仍存在一定的問題，主要體現(xiàn)在以下幾方面：首先，當前精細化管理沒能貫穿整個內(nèi)部控制工作的始終，由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟活動所涉及到的施工環(huán)節(jié)眾多，每個施工環(huán)節(jié)都需要通過成本控制來將資金使用在合理的范圍內(nèi)，但當前仍有一些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者尚未意識到精細化管理對內(nèi)部控制起到的作用，沒能將精細化管理貫穿整個工作的始終，造成施工現(xiàn)場的管理不善，實際成本偏離，也缺乏優(yōu)化后的投資分析，從而成本控制工作成效未能充分發(fā)揮。其次，當前房地產(chǎn)企業(yè)沒能對成本核算科目展開精細化設(shè)置。我國房地產(chǎn)企業(yè)曾經(jīng)歷過長時間的房價上漲期，很多企業(yè)沒能認真進行前期的成本調(diào)研，致使調(diào)研流于形式，也沒有根據(jù)實際的成本情況制定針對性的控制內(nèi)容、并結(jié)合實際成本總結(jié)成本項目的相關(guān)數(shù)據(jù)，造成精細化管理的作用不強。最后，當前一些房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制人員的專業(yè)能力有待提升，很多房地產(chǎn)企業(yè)的管理者都更加關(guān)注外部經(jīng)濟效益的提升，卻忽視了成本控制的實際水平，對于相關(guān)工作人員的業(yè)績和工作情況也是鮮有了解。由于管理者的疏忽，更是造成了工作人員對成本控制工作的懈怠，甚至對精細化管理方式一知半解，影響了精細化管理在成本控制中的應(yīng)用效果。

三、基于精細化管理來提升企業(yè)成本控制的重要舉措

(一)將精細化管理貫穿成本控制的始終

為了幫助房地產(chǎn)企業(yè)提升其經(jīng)濟效益，在政府管控的緊張局勢下平穩(wěn)發(fā)展，就要將精細化管理合理貫穿到成本控制工作的始終，對于房地產(chǎn)企業(yè)招標的過程中就要應(yīng)用精細化管理，通過其管理方式，將各個施工方案的建筑損耗情況以及附加值面積等納入考量，從而形成科學、合理的規(guī)劃方案。除此之外，還要加強施工階段成本控制的精細化管理，相關(guān)負責人需要嚴格執(zhí)行已經(jīng)確定的目標成本，并且在這一過程中盡量規(guī)避預(yù)料之外的事項發(fā)生，保證施工的進度和項目實際花費的資金與成本控制目標相符，不能超出目標成本。除此之外，還要將各個項目的實際成本數(shù)據(jù)及時更新到目標成本所對應(yīng)的數(shù)據(jù)系統(tǒng)中，以此來減少施工過程中因開銷過大造成的風險。

(二)加強成本核算科目的精細化設(shè)置

加強成本核算科目的精細化設(shè)置是精細化管理在房地產(chǎn)企業(yè)中發(fā)展成熟的表現(xiàn)。企業(yè)管理者需要將成本精細化管理當成一個科學的系統(tǒng)去看待，通過經(jīng)典案例以及完善的科目數(shù)據(jù)來帶動房地產(chǎn)企業(yè)的全體成員進行共同參與，以此來完善其成本數(shù)據(jù)系統(tǒng)。除此之外，還要完善房地產(chǎn)項目數(shù)據(jù)的采集，將其信息具體的落實到各個部門的負責人頭上，并且借助先進的信息技術(shù)來形成完善科學專業(yè)的成本管理工具，通過對知識和數(shù)據(jù)的整理來形成針對性的kpi指標，促使房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制工作更加完善。

(三)提升成本控制人員的業(yè)務(wù)能力

成本控制人員作為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的重要推動力，決定著成本控制效果，也決定著企業(yè)經(jīng)濟活動的具體支出情況，那么房地產(chǎn)企業(yè)管理者需要重視內(nèi)部工作人員的工作能力，其一，要提升現(xiàn)有工作人員的業(yè)務(wù)水平，通過安排培訓來增強員工對成本控制以及精細化管理方面的理解，從而提升員工對精細化管理的重視程度和實際掌握水平，也能通過豐富的專業(yè)知識來減少具體控制核算中錯誤產(chǎn)生。其二，房地產(chǎn)企業(yè)管理者需要加強專業(yè)人才的引入，為企業(yè)的成本控制工作注入新的活力，企業(yè)管理者可以通過校企合作來對從學校走出的理論知識豐富的畢業(yè)生進行培養(yǎng)，還可以通過獵頭來引入其他企業(yè)優(yōu)秀的成本控制人才，通過豐厚的薪資待遇來留住人才，從而為企業(yè)效力，憑借著豐富的經(jīng)驗和專業(yè)的學識來將精細化管理更好地應(yīng)用到成本控制中。

四、結(jié)論

成本控制作為房地產(chǎn)企業(yè)有效規(guī)避風險，提升企業(yè)經(jīng)濟效益的重要方式，對成本控制工作展開精細化管理，更是房地產(chǎn)企業(yè)在市場經(jīng)濟發(fā)展中的大勢所趨。因此，房地產(chǎn)企業(yè)管理者需要重視精細化管理對企業(yè)發(fā)展所起到的價值，轉(zhuǎn)變自身的理念，將思想意識付之于實踐，通過注重成本管理和內(nèi)部控制以及風險防范來細化成本控制內(nèi)容，通過精細化管理來體現(xiàn)出成本控制對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟活動中的價值，從而幫助房地產(chǎn)企業(yè)得以發(fā)揮出支柱型企業(yè)的作用。