物業企業成本控制的常見問題與改進對策

杭州新天地高力國際物業管理有限公司

物業企業從結構上而言屬于第三產業，是一種服務性行業，近年來，我國社會經濟不斷發展，對服務業提出了更高的要求，物業企業之間的市場競爭愈發激烈，集中度不斷加劇。通過不完全統計，截止2018年10月份，我國物業行業的平均利潤率不足10%。服務業態包括：居民物業、商業物業、公眾物業、產業園區物業、醫院物業等，雖然業態呈現一定的差異性，但相對比較穩定，年利潤率差異比較小。此外很多物業企業都比較專注一項或者多項業態領域，一旦經營方向確定，在短期內很難大幅度改變。基于此，物業企業必須進行全面、科學、合理的成本控制，才能獲得規模經濟優勢，實現持續發展。

一、物業企業的主要成本

物業企業在經營發展中涉及到很多成本，其中占比最大成本有三項，包括：人力成本、維保成本、能源成本。從企業結構上而言，物業企業屬于勞動密集型行業，人力成本大約占成本的55%～60%之間。近十年以來，我國物業管理行業一直處于維持微利的狀態，2017年我國物業百強企業的平均利潤率不足10%。隨著物業設備設施使用年限的增加，維護成本越來越高，進一步增加了物業企業靜經營成本。此外，在節能環保理念下，物業企業需要從提升從業人員綜合素質、構建智能經營模式等方面同時入手，才能實現經濟效益的最大化。提升設備日常管理力度，減少設備發生故障的概率，降低維護成本；制定節能方案，降低能耗；積極引進先進的計算機智能管理系統等是物業企業成本控制的主要內容。

二、物業企業成本控制的常見問題

(一)人力成本居高不下

物業企業屬于典型的人力密集型企業，人力成本占經營總成本的55%～60%之間，就目前發展現狀而言，導致物業企業人力成本居高不下的主要體現在以下三個方面：1)受到市場勞動力價格的不斷提升，使得物業企業人力成本不斷上升；2)物業企業人員流動了非常大，人員綜合素質參差不齊，培訓成本逐年增加；3)各個崗位設置不夠合理，人員冗余現象比較嚴重，雖然成本提升，但是物業服務水平比較低[1]。

(二)成本預算不夠精確

業委會主要通過招標的方法來聘請物業公司，因此，成本報價直接決定了物業服務定價的高低，如果報價過高則會降低物業企業的市場競爭力，使得物業企業誤差中標。如果報價過低，則會影響物業企業的經濟效益，甚至發生運營虧損等問題。此外，設施設備日常維護保養不到位，導致維修成本無預算發展，但并沒有達到動用大修基金的條件，只能通過物業企業來支付維修資金，不但無法準確預測經營成本，而且增加企業的財務風險。

(三)能耗成本控制力度有待提升

能耗設備主要由開發商向水電氣部門進行申請，在后期運行中由物業公司全權管理，水費、電費、煤氣等都通過物業公司代繳。如果為商業項目或者工業項目提供物業服務，則需要安裝專用的變壓器，能耗計量比較多，計量規則也比較復雜。比如：中央空調的能耗、工業企業生產用電等需要單獨計算，如果能耗管理不到位，就無法收取準確的能耗費用，物業企業獨自彌補能耗支出。

三、提升物業企業成本控制水平的對策

(一)合理分配人力資源，降低人力成本

截止目前為止，我國共有物業服務企業共計11.8萬家，從業人員全國約904.7萬人，物業從業人員眾多，綜合素質參差不齊，智能化背景下，無論是商業寫字樓，還是住宅小區，對物業管理的技術化、知識化等都提出了更高的要求。物業行業屬于勞動密集型行業，合理配置人力資源對成本控制水平的提升有重要意義。物業從業人員普遍具有年齡大、學歷低等特性，再加上物業的特殊性，使得物業企業人流量比較大。因此，在分配人力資源時，要充分結合物業企業的實際發展情況和當地的經濟發展水平。根據物業企業發展狀況，合理調整人力資源可在短期內降低人工成本，獲得更多的經濟效益，并通過改善待遇和調整薪資的方法，留住高素質人才，提升物業企業的市場競爭了[2]。

通過合理應用先進的科學技術也可以降低企業人工成本，目前很多物業企業在管理上仍然采用粗放式管理模式，智能化水平略顯不足，通過增加物業管理的科技含量，可大幅度提升管理職能，比如：出入口設置電腦自動收費系統、在小區內部設置巡更機等，既能提升管理水平，又能減少保安崗位設置。在物業成本管理中占比最大的項目是人員工資，因此，需要物業企業合理設置職能部門，完善運用管理機制，建立完善人工績效考核機制，合理分配現有人力資源，才能有效降低物業公式的經營成本。

(二)建立預算體系，完善工效考核機制

對各部門業務服務制定預算標準，在實際成本核算時以預算標準為基礎，并認真落實預算編制中的內容，并安裝相應的規定對各部門的業務服務進行考核，促使每個部門都能深刻認識到成本控制的重要性，以便最大限度上調動物業從業人員的積極性和主動性，努力完善成本預算設定目標。此外，為確保預算目標能順利實現，物業企業的財務部門要定期進行審批考核，通過成本控制責任考核，將各部門的預算成本執行情況和單位利益以及個人利益結合到一起，建立獎懲機制，從而逐步提升物業企業的成本控制水平。

(三)降低公共能源消耗，強化內部節約機制

在2016年6月11日，國務院國資委、財政部發布《關于國有企業職工家屬區“三供一業”分離移交工作指導意見》，將家屬區水、電、暖和物業管理職能從國企剝離，轉由社會專業單位實施管理[3]。截止目前為止，這一目標基本實現。也就意味著物業企業可以通過代售水電氣等來增加經營收入，從而到達補貼公共區域能源消耗的部分，如果能耗增加，則勢必會提升物業企業總成本支出。因此，物業企業必須不斷強化內部節約機制，并加強節約意識，切實做好開源節流。嚴格控制容易發生能源系消耗的環節，定期測算水電氣的使用情況，避免公共設施設備發生漏、冒、滴等問題。更改電力線路，采用聲光控開關，充分挖掘物業企業內部節約潛力，提升增效節支的經營效果。

(四)強化物業企業成本控制意識和服務意識

在市場經濟體制不斷完善的背景下，物業企業逐步向著專業化、標準化、法制化、智能化、多樣化的方向發展。而成本控制是影響物業企業持續穩定發展的主要因素。科學、合理、高效、規范的成本控制理念和方法，既能降低物業企業的經營成本，又能提升企業的市場競爭力[4]。但成本控制具有很強的廣泛性、系統性和綜合性，需要參與才能提升成本控制工作效率。因此，物業企業需要積極轉變成本控制理念，并積極參與社會公益活動，提升物業企業的知名度和影響力，為物業企業持續健康發展營造良好的環境。

四、結束語

綜上所述，本文結合理論實踐，分析了物業企業成本控制中的常見問題和改進對策，分析結果表明，物業企業屬于勞動密集型企業，成本控制低企業健康發展有重大意義。在新時期背景下，物業企業需要從合理分配人力資源、建立科學的預算體系、降低公共能源消耗、改革稅務政策、強化物業管理成本管控意識與服務意識等方面入手，才能有效解決歷史遺留問題和新時期背景存在的問題，促使物業企業持續穩定發展。