房地產行業增值稅納稅籌劃探析

祥浩會計師事務所有限責任公司

近二十多年來，如何合法合理的減少稅負一直是房地產行業追求的目標，在房地產企業發展的道路上，過高的稅負隨時威脅企業利潤增長，重則可導致企業現金流斷裂，輕則影響企業的規模發展。增值稅具有靈活多變的納稅籌劃空間對房地產企業的發展具有較大影響，通過分解房地產行業的各個流程，結合增值稅計算方式進行納稅籌劃從而降低企業經營成本，尋找新的節約成本方式，獲取更高利潤，已經成為房地產企業日漸重視的財務操作。

一、前期準備階段

(一)增加精裝修房

精裝修房需要房地產公司在原毛坯房的基礎上裝潢裝飾后再出售。房地產公司裝修時，需要外購裝修材料、家裝飾品及簡單家電等，這部分材料器具作為流通商品，可以取得增值稅專用發票進行抵扣，且抵扣稅率為16%。因為政策規定“購買精裝房贈送的家具、家電等物品，不按商品稅率征收增值稅，按銷售不動產適用稅率申報繳納增值稅”，而銷售不動產適用的增值稅率為10%。因此銷售精裝房時，不僅僅有裝潢裝飾這一塊的成本收入形成的利潤，還有二者稅率的差額形成的利潤。

因此，如果已在《商品房買賣合同》中注明銷售精裝商品房的時候，其中附帶銷售的家用電器、家具等，可以依照混合銷售中的相關規定，按10%計算銷項稅額，按16%抵扣進項稅額。因此，若房地產企業能將毛坯房精裝修后再出售，不但可以提高銷售價格，還可以取得隨精裝房采購并銷售的裝潢材料、燈具、潔具及簡單家電16%的進項稅額。

(二)合理規劃住宅和商業的比例

由于購置不動產產生的進項稅額較大，遠遠高于其他普通商品，因此“營改增”的規定購置不動產產生的進項稅不能一次抵扣，需要分為兩年抵扣。因住宅項目消費者大多為自然人，而增值稅法律規定不允許為自然人開具增值稅專用發票，因此自然人消費者難以承擔房地產企業提高售價而產生的高稅負。但是大部分商業地產如商鋪、寫字樓等業態的消費者都為企業，他們因自身發展情況需要自持商業地產自用或用于投資，當地產商品價格略微提高的幅度低于他們可取得的進項抵扣額，那么他們對購置不動產產生的進項稅是需要的，他們可以對這部分進項稅進行抵扣從而降低稅負成本。因此房地產公司在前期規劃準備時，可加大商業地產比例增加盈利空間，轉移稅負，調整產品結構，多業態并行。

二、工程建設階段

(一)采取“甲供材料”方式

“甲供材料”就是由甲方(即房地產公司)提供的材料，提供的材料一般為大宗材料，包括：鋼板、鋼筋、水泥、管材等。采取“甲供材料”方式的，需要在甲方與承包方(乙方)在簽訂合同時事先約定。

“甲供材料”這一部分屬于甲企業采購材料，如果企業可以取得增值稅專用發票，可以按采購貨物來計算進項稅額，抵扣率為16%；施工方購買材料并提供建筑勞務，因為工程支出只能統一按購買建筑勞務來計算進項稅額，抵扣率為10%，前者要高出 6%。所以“甲供材料”的方式能夠給企業提供進項稅額降低稅負。

雖然對于房地產公司來說，既能選擇“甲供材”施工方式又能取得稅率10%的增值稅專用發票是最為利好的方式，但是建筑施工單位可能在自身利益的考慮下并不會完全滿足房地產企業的要求。因此房地產公司需要根據自身條件優勢，在與建筑施工單位簽訂合同時進行協商、博弈從而將公司利益最大化。

(二)科學選擇施工企業

房地產公司在“營改增”后選擇合作方的時候，有一個重要因素不可不考慮，就是對方能否提供增值稅專用票進行抵扣。如果施工公司是小規模納稅人，即便他們申請代開專用發票也只能提供稅率為3%的進項稅。如果施工公司可以提供增值稅專用發票，則房地產公司可以獲得稅率為10%的進項稅。例如房地產公司和一般納稅人施工公司簽訂含稅價為232萬元的建設合同，那么施工成本是200萬元，稅率為10%的進項稅為32萬元。如果與小規模納稅人施工公司簽訂含稅價為232萬元的建設合同，那么施工成本是225.2萬元，進項稅為6.8萬元。倘若與小規模納稅人合作，施工成本不僅增加，小規模納稅人因為只能提供低稅率的進項稅，還會使得企業稅負增加。建議公司在往后的項目建設開發中，選擇施工企業時不僅考慮施工企業的實力，同時也考慮施工企業的財務制度規范程度，傾向選擇一般納稅人資質的施工企業合作。

(三)拆分配套業務的納稅籌劃

目前項目樓盤都在走高端精品路線，越來越重視項目社區的環境建設和綠化，對項目的景觀設計和綠化設計有一定的要求。

景觀綠化設計項目通常分為兩個配套業務，第一是購進花草樹木，如果房地產公司與銷售綠色植物的公司合作，那么將取得16%的專用發票進行抵扣；第二是種植維護服務，如果房地產公司決定將該服務承包給服務公司來做，那么將取得6%的專用發票進行抵扣。然而在實際業務中，往往房地產企業不區分前面兩部分的業務，直接全部承包一個公司。如果房地產公司決定將項目景觀綠化設計統一承包給一個公司，那么該公司的主營業務的不同將影響房地產公司可以取得的進項稅額。綠化公司主要是銷售綠化植物也就是農產品銷售，兼營植物售后種植，根據相關法規規定，該綠化公司可以提供16%的專用發票，房地產公司可以取得16%的進項稅；如果綠化公司主要是種植維護也就是服務業，那么綠化公司可以提供6%的專用發票，房地產公司可以取得6%的進項稅。

通過以上情況的分析，如果支付的成本一樣，則房地產公司應該選擇主要業務是銷售的公司，可以取得稅率更高的進項稅額；但是選擇主要業務是服務的公司，那么需要將采購綠色植物和服務業務區分開來，以獲得更為有利的進項稅額抵扣。

三、項目銷售階段

(一)折扣銷售的納稅籌劃

根據房地產公司一般的銷售政策，如果消費者一次性全款支付房款，則公司會在原價的基礎上給予一定折扣。根據稅法相關規定，房產原價與折扣金額應該在同一張發票的金額欄分別注明，這樣才可以按照折扣后的金額作為稅基計算銷項稅，否則將按照房產原價計算繳納增值稅。因此房地產公司在銷售房產開具發票時應當關注這一點，避免增加銷項稅計算稅基從而造成多繳納不必要的稅費。

(二)延遲納稅發生時間

根據相關的法律條文，房地產企業銷售房產過程中收到預收房款，需要按照一定比例預繳部分增值稅。而如果房地產以誠意金的名義向客戶收取定金性質的費用，那么這筆誠意金不屬于預收房款，也不必按比例預繳增值稅，但是這個操作的前提條件是房地產企業尚未與消費者簽訂購房合同。因此，房地產公司可以根據這點規定，與消費者達成協議收取定金或誠意金，延后簽訂房屋購買合同，那么也就達到了推遲繳納增值稅的時間，企業貨幣時間價值得以增加。同時需要關注的是，當房地產公司與消費者簽訂購房合同的時候，那么誠意金就不再是定金性質，而是預收房款，房地產企業財務人員需要按時對此預繳部分預繳增值稅，避免漏繳少繳的風險。

四、日常管理階段

(一)積極取得增值稅專用發票

根據稅法相關規定，企業在發生采購成本時，只有取得合法的增值稅專用發票，并且在規定的時間內認證發票和申報抵扣，那么該成本產生的抵扣進項稅才可以真正的抵扣計算增值稅。因此，選擇供應商時的必要條件就是要求其可以提供增值稅專用發票，如果供應商不能開具專票，也應該提供代開的增值稅專用發票。這一方面要求企業采購人員在采購業務過程中，具有取得增值稅專用發票的意識，這樣才能取得合法且可以抵扣的發票。另一方面，公司財務人員應當把握好發票的認證期限，及時做好增值稅發票認證、申報方面的工作。

(二)固定資產的購置

根據財稅[2016]36號文的附件2規定：“營改增”后取得的不動產，其對應的進項稅可以在兩年內抵扣。不動產的購置金額較大，其進項稅額的抵扣可以減少當期增值稅額，但抵扣進項稅額后，原來計入不動產及不動產在建工程的成本便降低了，這又導致最終轉入固定資產后計提的折舊額減少，折舊減少后會引起利潤總額的增加，導致企業所得稅增加。所以，房地產企業在做固定資產的采購計劃時，應當綜合考慮對增值稅和企業所得稅稅負的影響，做到合理規劃，避免盲目通過采購固定資產來增加進項稅額抵扣，而加大企業所得稅稅負。

(三)勞務外包

房地產企業主要的銷售方式為：公司內部成立營銷部門或委托專業的銷售代理公司銷售。如果公司成立營銷部門，那么支付的相關的人工成本無法抵扣進項稅。如果進行勞務外包，讓專業的銷售代理公司提供銷售人員進行營銷活動，在相同成本的情況下，不僅可以從銷售代理公司處獲取進項稅額，還可以為企業節約銷售成本。加之房地產公司銷售樓盤是分時期銷售的，如果只在集中銷售期間內將銷售業務外包給銷售代理，已銷售面積達總面積80%以上后，再聘用少數幾名銷售顧問進行銷售，則企業成本將會更為降低。

(四)控制優化資金管理

作為資金使用大戶，房地產企業的資金需求量巨大，通常除了自有資金外，還需向外部借款，但目前的政策規定利息支出不能獲得進項稅額抵扣，這樣就減少了企業收益加重了稅負，所以公司財務部門應當平衡好財務杠桿，合理控制現金流，加強資金的計劃管理，提高資金使用效率。但是，房地產公司在納稅籌劃過程中不能為了減少稅負，一味的降低企業貸款，應當結合具體情況分析，可以利用其他渠道資金而減少借款，保證企業的持續現金流以維持正常的經營活動。

綜上所述，目前房地產行業開發項目模式日趨成熟且固化，企業想從開發項目中尋求的利潤越來越小，結合房地產公司各個業務流程的特點，做出具有針對性的納稅籌劃及經營調整的必要性已毋庸置疑。納稅籌劃應具有整體性全局觀，需要站在企業長遠發展的角度來做籌劃。房地產公司應從業務源頭滲透，關注增值稅減少稅負關鍵點，應對稅收風險，把握業務流程特點從而制定符合企業整體利益且合法合規的籌劃方案，降低稅負最大程度提高企業利益。