經濟時代物流產業園區投資開發與商業模式研究

胡紅霞

山東省濱州市濱城區秦皇臺鄉人民政府 山東濱州 2 5 6 6 0 0

1 新流通經濟時代物流產業園區投資開發分析

1.1 產業投資分析

1.1.1 市場、區位分析

在物流產業園投資開發過程中，需要對其基礎條件進行嚴格把關。首先，市場就是一個重要因素，對物流產業園的市場進行分析，能夠有效控制投資風險，因為物流產業園的投資數額相對較大，在市場調查方面帶有一定的滯后性。那么，從杜絕盲目投資的角度出發，需要對短期內宏觀市場發展趨勢進行調研、分析和預測，并形成市場分析報告，如此才能夠有效規避產業人投資經濟的損失。其次，還要對物流產業園的區位條件進行分析，讓投資人對預期的投資收益來進行評估，對于微觀區位條件的分析，則直接分析其是否合適物流產業園區的建設。在區位分析過程中，要注重緊密結合物流園區的投資分析經驗，對區域用地規劃、地價、配套設施和政府政策等相關因素進行系統的分析，以此對物流地產的區位條件進行深入分析[1]。

1.1.2 財務、決策分析

在物流產業園區投資開發過程中，財務分析同樣也是一個重點部分，那么，這就要重視財務分析工作的落實，通過對項目所在地的各項基本支出成本進行全面搜集，幫助投資者建立綜合投資概算表，對投資總額進行估算。同時，還要注重和預期的年度投資回收金額相結合，以此對投資回收期、靜態和動態投資收益率等相關指標進行分析。另外，還要進行物流產業園區投資決策條件的分析，保證在對市場、區位和財務等因素全面調查的基礎上，控制項目的投資風險，保障讓物流產業園區投資項目能夠具備投資決策評審條件，并對當中的各種不確定因素進行有效分析，保證最終決策的科學性、有效性。在實際的物流產業園開發過程中，當中存在較多的不確定因素，對于各種不確定因素都需要進行全面分析，比如租金水平、土地出讓金、可租賃面積等都屬于不確定因素，投資人員必須要對當中的不確定因素進行綜合考量。

1.2 金融投資分析

1.2.1 股權投資

物流產業園區的產業投資與金融投資有很大區別，金融投資主要指投資人員對物流產業園區的權益性和證券性行為，投資人員不對物流產業園區進行直接管理，而是通過股票、基金和債券等進行間接投資。首先，股權投資就是投資人員的行為目的為獲得土地使用權或物業資產以及擴大資產規模等。通常專業機構投資人員在物流產業園區股權投資時，要進行項目盡職調查與估值，從而決定是否在級市場進行股權認購和申購。對于投資物流產業園區的盡職調查包含法律、財務、公司結構和人力資源等多方面。而對于物流產業園區的估值，可以先對開發企業的背景進行了解，之后將所收集的、預測的信息等，進行數字化的分析和處理，得到當前狀態下初始預估的價值，之后再通過同類型項目價值的對比，在適當的調整后取得最終的估算價值[2]。投資人員結合最終的估算價值，來確定股權投資的行為。

1.2.2 基金投資

相較于股權投資來說，基金投資比較適合中小型的投資人員，因此其瞄準目標大多局限在二級市場，廣泛分布在債券、信托和股票等品種當中。這和一級市場的股權投資不同，物流產業園區基金投資為廣大中小投資人員提供了參與物流行業投資的有效途徑。在基金投資過程中，可以直接在專業的基金機構篩選后，為投資人員提供投資回饋，且整個投資的風險相對較低。

2 新流通經濟時代物流產業園區商業模式研究

2.1 標準開發模式和客戶定制模式

在產業投資和金融投資參與到物流產業園區開發建設之后，投資人員與園區管理人員都要對物流產業園區的商業模式進行詳細了解和試運作。首先，在物流產業園區的投資過程中，標準開發模式就是商業模式的基礎形式，通常可以分為市場調研、獲取土地、規劃設計、建造設施和倉庫管理這幾個部分。比如普洛斯集團在我國投資開發建立的眾多物流地產項目，都采用標準開發模式。其次，就是客戶定制模式，其就在標準開發模式的基礎上進行了相應完善和優化，創建了客戶需求分析、咨詢、建造設計和擁有并管理物業中幾個商業流程[3]。

2.2 收購回租模式和服務增值模式

相較于其他模式，收購回租模式要較強的資本運作能力，以及具備在短期間內建立物流服務業務能力的優勢，因此這也被眾多機構投資人員所青睞。直接通過獲取優質物流產業園區與客戶群體，投資人員能夠直接獲得穩健的回報。另外，服務增值模式就是指物流產業園區的另一種商業模式，其不同于收取租金收益模式，是開發商通過自身的專業經驗或者外包專業物流服務商，以此對園區內的企業，來提供有效物流專業的咨詢服務。通過優化供應鏈，有效解決物流融資的問題，這也表示了物流產業園區商業模式在未來一段期間內的發展方向[4]。

3 結語

物流服務職能的園區化發展實際上是我國在商業住宅地產出現周期性拐點之后又一個大有價值可供挖掘的經濟增長極，在電子商務經濟迅猛發展的背景下，產業資本和民間資本均具有強烈的投資流通業的愿望，這為物流產業園區在我國的發展提供了強有力的資金支持，通過了解物流產業園區的投資模式和商業模式可以為眾多投資者更加清晰地了解這個市場和做出進一步投資行為提供參考。