試論房地產(chǎn)工程管理中的幾個關(guān)鍵問題

程廉 南京市浦口區(qū)保障房建設(shè)發(fā)展有限公司

1 房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的重要性

1.1 工程管理在其全生命周期中發(fā)揮作用

建設(shè)項目整個生命周期包括建設(shè)工作的所有方面，項目正式投入使用，需要相關(guān)部門之間順利交流，審查與前期相關(guān)的文檔，項目管理在建設(shè)開始時起著至關(guān)重要的作用，首先根據(jù)建設(shè)質(zhì)量和項目時間表確保完成，第二，幫助減少投資浪費(fèi)，從而幫助項目的后工程結(jié)束后，隨著驗收環(huán)和保修工作等后期工作的進(jìn)行，工程管理的作用也不容忽視，確保驗收工作按照行業(yè)規(guī)范進(jìn)行，減少檢查人員賄賂引起的工程質(zhì)量報告的虛假行為，有助于后期準(zhǔn)時修理，工程管理存在于整個工程生活的所有角落，是相關(guān)部門不可忽視的部分。

1.2 梳理施工階段的各種復(fù)雜關(guān)系保證工作順利進(jìn)行

一個工程它是有多個部分多個部門齊心協(xié)力互相幫助完成的，需要每個部門之間的相互聯(lián)系，所以一定要有一個部門進(jìn)行管理，聯(lián)合這些部門，確保每一部分的工作都完成的極為出色，另外為了保證他們沒有貪污受賄等情況，所以要讓各方互相監(jiān)督，互相牽制，只有這樣才能保證管理的正常進(jìn)行，管理工作順利，同時為了促進(jìn)工程質(zhì)量的提高，維護(hù)好現(xiàn)場工程的秩序，這樣才能為項目的實施提供堅實的保障。

2 工程管理中的關(guān)鍵問題

2.1 工程造價管理問題

在一些行業(yè)中，關(guān)于工程的建設(shè)價格問題是一直不斷困擾行業(yè)的障礙問題，因為對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，控制項目的造價可以降低成本，提高收益，如果在企業(yè)中沒有進(jìn)行有效的管理和控制，就會使得成本大幅度提高，造價高昂，這也就造成了房價居高不下，企業(yè)也因為成本過高，收益最低，不能獲得有效的利潤，所以有效的造價控制，就可以降低成本，一方面可以使得在房地產(chǎn)企業(yè)整個行業(yè)的價格下降，另外還可以遵循我國的方針政策，調(diào)整行業(yè)的價格。這一種做法不但對企業(yè)有利，還可以讓我國的人民買得起房，利于消費(fèi)者的購買，從最根本上解決了房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)阻礙，有利于經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。

2.2 管理機(jī)制問題

在房地產(chǎn)企業(yè)之中，我國雖然在不斷地發(fā)展，但是對于管理工作，并沒有形成一個比較完善的機(jī)制，這主要由以下幾個問題產(chǎn)生，第一就是沒有優(yōu)秀的人才，這些管理人員沒有相應(yīng)的能力水平，沒有盡到自己的責(zé)任，職責(zé)不相離，這一點限制了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，第二點就是體制機(jī)制不健全，因為管理工作一定要有一個主心骨，所以大家的目標(biāo)不明確，影響后續(xù)的工作，第三就是每個人對自己的責(zé)任不清晰，不能深刻認(rèn)識自己的本職工作，也嚴(yán)重的傷害了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

3 房地產(chǎn)工程管理措施

3.1 工程造價綜合管理模式

如何進(jìn)行房地產(chǎn)工程的管理是一個關(guān)鍵問題，這個問題影響整個房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，所以要做到以下幾個要點，第一，就是房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行規(guī)劃，要了解各項信息，做好預(yù)算，控制好各項費(fèi)用，第二就是運(yùn)用完整的體制，把企業(yè)的財務(wù)狀況，還有企業(yè)的各項工作做好，同時為了得到真實有效的市場信息，就要進(jìn)行時的調(diào)研，了解市場，還要了解產(chǎn)品信息，了解各項的成本，還要掌握最先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)，了解行業(yè)運(yùn)用的各種技術(shù)，還要進(jìn)行有效的提升，還要按照規(guī)定和要求，選用科學(xué)的方法進(jìn)行預(yù)測，合理的得出關(guān)于成本的結(jié)果，這樣一來就可以在財務(wù)上確定成本費(fèi)用，更具市場價格，就可以初步的得出收益情況，對企業(yè)的項目做出一個簡單的預(yù)測，了解項目的可實施性，然后企業(yè)在標(biāo)的中后，就可以按計劃執(zhí)行，這樣每一筆資金都可以用對地方，保證資源的高度利用，若是資金短缺，就要進(jìn)行不斷的調(diào)節(jié)，保證項目的順利建設(shè)，如果有富余的，可以進(jìn)行獎勵員工，提高他們的積極性，另外還可以劃分資金為幾個部分，合理分配，合理利用，還要控制成本，核算具體的責(zé)任落實，保證出了問題可以追究到相關(guān)負(fù)責(zé)人，例如整體的項目經(jīng)理負(fù)責(zé)整個項目，從一開始的設(shè)計規(guī)劃，到建設(shè)中的組織運(yùn)用，再到項目完成后的宣傳等等，還要進(jìn)行整個過程的監(jiān)督，運(yùn)用一些財務(wù)上的方法，預(yù)測項目的成本花費(fèi)，獲得收益的情況，使得公司可以實現(xiàn)盈利。

3.2 創(chuàng)新工程管理機(jī)制

在工程建設(shè)的時候管理問題是關(guān)系到項目質(zhì)量的關(guān)鍵因素，所以目前來看，在我國監(jiān)督管理機(jī)制還不夠完善，工作人員不具備良好的素質(zhì)，只有解決掉這些問題，才可以不斷的進(jìn)行創(chuàng)新，以下幾點都要做到，首先，關(guān)于管理的工作人員首先要有規(guī)劃和整個項目的結(jié)構(gòu)，了解整個項目，知道其中的流程，可以分不同的任務(wù)，做好計劃，并完成各項計劃。其次就是了解每一個部門的工作內(nèi)容、工作職能，將各個部分的分工做好，讓他們每一部分都能高效地完成任務(wù)，同時整體的負(fù)責(zé)人還要熟悉國家的法律法規(guī)，還有要能了解行業(yè)的各項先進(jìn)的科技，還要懂得企業(yè)的各項制度規(guī)范，并且都能夠按照這些嚴(yán)格的進(jìn)行執(zhí)行，不徇私，保證企業(yè)的相關(guān)利益，還有就是要安排好各項工作，做好各部門之間的溝通和協(xié)調(diào)。

4 結(jié)束語

城市現(xiàn)代化進(jìn)程中項目建設(shè)要善于處理有關(guān)部門的工程管理工作，保障房地產(chǎn)項目質(zhì)量。項目管理可以在整個項目生命周期中發(fā)揮作用。整理工程階段的復(fù)雜關(guān)系是保證作業(yè)順利發(fā)展的必要條件。