貨幣政策對房地產市場價格的影響研究

王林海

摘 要 本文針對貨幣政策對房地產市場價格的影響，首先分析了貨幣政策與房地產價格波動之間的相互關聯，進而對優化調整貨幣政策，穩定房地產市場價格，促進房地產行業的可持續發展，提出了幾點建議措施。

關鍵詞 貨幣政策 房地產 價格

一、引言

對于房地產行業領域來說，房地產兼具消費性以及金融性特點，因而決定了房地產在價格波動上也會像其他金融資產一樣出現周期性波動。尤其是在當前我國房地產行業領域去杠桿、穩房價的宏觀調控政策下，房地產價格與貨幣政策之間的關聯性越來越強。深入探究分析貨幣政策與房地產市場價格之間的關系，對促進房地產的良性可持續發展也具有非常重要的意義。

二、貨幣政策對房地產價格的影響分析

房地產行業領域從項目建設到市場交易，每個環節都會涉及大量的資金活動，因此貨幣政策的走向對房地產市場價格也會造成較大的影響。總的來分析，貨幣政策對房地產市場價格的影響，主要是從兩方面介入：

一方面，貨幣政策可以通過信貸渠道對房地產的市場價格產生影響。房地產行業領域屬于資金密集行業領域，現階段，我國房地產行業企業在資金的獲取方面主要是依賴于金融機構的貸款，無論是商品房消費者還是房地產開發企業，都需要商業銀行等金融機構的資金支持。因此，如果在寬松貨幣政策下，商品房的消費者能夠較為容易地獲取商業銀行的貸款資金，就容易降低商品房的購房成本，也能夠吸引更多的購房者進入房地產市場購買商品房，進而造成房地產行業領域市場需求量的增加，一定程度上則會推動房地產價格的上升。同時，在房地產價格上漲的影響下，銀行由于有著大量的房地產抵押貸款，因而資產負債與盈利狀況就可以得到改善。這種情況下，如果經濟發展形勢繁榮，銀行、購房者與房地產開發企業都會因為房價上漲獲利;而如果出現經濟蕭條的行為，則有可能受到房地產行業泡沫經濟的影響，增加危機風險隱患。

另一方面，貨幣政策可以通過貨幣渠道對房地產市場價格產生影響。具體來說，主要是可以從3個方面對房地產市場價格產生較大的影響：從通貨膨脹層面，在貨幣政策寬松條件下，貨幣供應量的增加，會造成社會上通貨膨脹問題的加劇，進而造成居民預期貨幣購買力的下降，同時會帶動商品房購房需求的增加，進而持續推動房地產市場價格的上升。從資產價格方面進行分析，如果貨幣政策中增加貨幣供應量，按照金融市場的供求關系，會直接造成貨幣資產收益率的下降，因而具有較好的保值增值屬性的房地產產品就會受到青睞，進而直接帶動購房需求的增長，并進一步推動房地產價格的上升。在利率方面，主要是從購房的資金成本和投資收益兩個方面影響購房需求和價格，寬松的貨幣政策下，利率下降意味著貸款資金成本下降，引起需求變化和房價波動。在匯率方面，如果貨幣政策調整導致貨幣供應量的增加，會造成直接標價法下匯率的增長，并造成凈出口的增長，帶動基礎貨幣增長，并通過信貸因素、通貨膨脹因素、資產價格等因素，造成房地產市場價格的增長。

三、促進房地產良性發展的貨幣政策分析

貨幣政策的制定與房地產市場價格之間有著非常密切的聯系，促進房地產市場價格的穩定調整，確保房地產行業領域的長遠發展，在貨幣政策的研究制定方面必須通盤考慮，進而實現貨幣政策與經濟發展、房地產市場發展之間可以實現協調。主要建議為：

（一）強化對貨幣政策合理調控

在貨幣政策的制定方面，如果過度寬松容易出現風險問題，如果貨幣政策收緊又會造成保增長的壓力過大。因此，實現保增長和去杠桿，貨幣政策整體上應該持續保持穩健，發揮維持資金鏈和穩定經濟的作用，靈活進行結構性和邊際調整，調控資金利率，以實現去杠桿目標。

（二）制定差別化的貨幣政策

在貨幣政策的制定上，因為房地產行業在我國的生產發展以及經濟發展中有著重要的地位，因此貨幣政策的制定過程中應該強化對房地產市場價格的關注。尤其是按照房地產市場，制定具有一定程度差別化的貨幣政策，科學合理地控制好貨幣供應量的增長問題，并注重在銀行信貸政策的制定方面實施差別化的信貸政策。對于首套剛需住房、保障性住房等，應該鼓勵銀行強化信貸支持;對于投資性購房或者是高檔住房，則應該實行嚴格的首付比例和貸款利率等，促進房地產市場價格維持在穩定水平。

（三）完善房地產稅收體系

貨幣政策對房地產市場價格的影響具有一定程度的局限性和時滯性，因此在房地產市場的宏觀調控方面，應該探索完善房地產稅法體系，與貨幣政策之間相互配合，通過房地產稅法體系來有效抑制在房地產行業市場上可能出現的各類投機性需求，確保房地產市場可以實現良性有序發展。

（四）加大金融監管實施力度

房地產市場價格的變動與金融市場的穩定性之間有著非常密切的聯系。因此，為了確保房地產市場與金融市場的穩定發展，還應該注重全面強化金融監管力度。尤其是應該督促商業銀行對房地產信貸業務的規范，科學合理地控制銀行資產進入房地產行業領域，這不僅可以有效防范金融風險問題的發生，而且對規范房地產行業市場的運行也具有重要意義。

四、結語

確保房地產行業領域的健康穩定發展，政府部門應該強化對貨幣政策的宏觀調控，完善房地產稅收體系，加大金融監管力度，這對房地產行業領域的長遠穩定發展也具有重要意義。

（作者單位為濰坊濱海新城公有資產經營管理有限公司）

參考文獻

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