進化中的中國“養老院”

許冰清

居者有其屋。養老需求相當于對住宅及所在社區的“適老性”都提出了新的挑戰。

在杭州工作定居的樓昀，最近解決掉了_一樁心事：已經退休多年、目前獨自生活在鄭州的父親，今年終于同意遷居杭州養老。為籌備老人搬家這事，樓昀經過三四個月的考察，花79萬元，為父親購買了_一套小公寓的使用權。事后，他覺得這筆錢花得很值。

對于中國絕大多數的普通家庭而言，買房都是一個既艱難、又是剛需的投資決策。在大城市中，一套百十平方米的住宅，掏空的往往是兩代人的口袋，相應地自然也要承載一個家庭綿延幾十年的居住體驗。

居者有其屋。養老需求相當于對住宅及所在社區的“適老性”都提出了新的挑戰。

人的肉體總會衰老，而社會卻在不斷演變。在集中了抗孤獨感、護理需求、生活便利性、財富保值增值等諸多需求的“養老”話題面前，房子這個兼具了居住和資產功能的“大件”，已經展現出了不少值得優化的空間。

“老來再置業”的需求應運而生，政策層面近年來也隨之放寬，逐步刺激到社會機構、開發商、金融機構、專業服務機構、設計師，以及更多正在考慮養老問題的消費者。曾經困擾樓昀的一系列問題，正在由市場給出更多因地制宜、因人而異的解決方案。

不想住家養老，選擇只剩養老院？

父親身體較好、生活可以自理時，樓昀不太擔心未來的事;但衰老來得比想象中快，和許多中年人一樣，作為家中獨子，樓昀想到要勸說父親盡可能“同城養老”，是從父親身體變差開始的，這讓他想到要加速為父親規劃好老年生活。樓昀自己的住房，買在杭州市郊的“良渚文化村”內。這是萬科在華東市場體量最大的項目之一，居住容量3萬到5萬人的社區內，住宅、商業、休閑、旅游及各類生活、醫療、交通配套一應俱全，被認為“從胎兒到一百歲的人都適合居住”。由于時間原因，樓昀錯過了在該項目為父親完成養老置業的機會，只得另覓他處。

目前，多地民政部門在研究養老政策制定的基礎性依據和發展目標時，都會提及一個源自于2006年上海市“十一五”規劃中提及的“9073”養老格局，即：90%的老人在社會化服務協助下實現居家養老，7%的老年人通過購買社區照顧服務、在社區創辦的日間照料機構養老;只有3%的老年人人住集中式的養老服務機構。伴隨城鎮老齡化狀態的進程，13年后的今天，90：7：3這樣一個具體比例已經被認為不再完全有效，但“居家養老”始終被認為是養老體系的主流模式。

居者有其屋。養老需求相當于對住宅及所在社區的“適老性”都提出了新的挑戰。

在上海，房齡達到30年甚至更長、沒有電梯的“工人新村”往往老齡化程度也較高，政府正在力推為這些老房子加裝電梯;市面上也出現了有適老化住宅設計經驗的室內設計師，借助裝修的機會，普通人家里也能擁有更多扶手、無障礙設施和智能化照護設施。

也有開發商考慮，是否能將“適老化”作為住宅設計的整體賣點之一?！氨热鐝膽粜徒嵌葋砜矗羌僭O老人始終一個人、兩個人住，還是說要把周末探視的家人也考慮在內？從社區角度，是不是要做一些老年主體的概念？本質上，這就是在為人設計另一個生活模式?！倍嗄陙硪恢标P注養老建筑設計話題的同濟大學副教授司馬蕾對《第一財經》雜志表示。

在2014年為萬科設計上海首個“社區嵌入式養老項目”—萬科智匯坊時，司馬蕾就嘗試將一些日本養老設施中常見的設計理念，放進這個包含了日間照料、短期入住和長期入住多種功能的小型建筑里。比如，老人的居所和公共空間都使用了大量原木、草綠這樣的暖色調，而不是一般養老院常見的白色、藍色等冷色調。相比之下老人在冷色調的空間中，更容易感到抑郁不適。

在日常與學生一起調研的過程中，司馬蕾對于養老機構積累了很多有趣的觀察。比如，某家養老院里，朝北設置、光照不好的房間反而更受老人歡迎——因為可以看到旁邊的一所幼兒園，平時雖然略吵鬧，但有生氣。

“目前在中國的居住社區中，養老院還是個微妙的項目。明明很多家庭的養老需求都很迫切，就近養老又是最方便的，但他們又不愿意在視線范圍內看到養老院，因為會有種暮氣沉沉的感覺?！彼抉R蕾說。

資料來源：根據公開資料整理

但是，隨著近年來各地政府對于養老問題的關注度提升，越來越多這類傳統的養老機構，出現在城市空間中——2012年，國家首次明確了“養老服務設施用地”的概念，且要求保證其在供地計劃中優先推進;相關政策鼓勵以養老院、護理院、醫院等為代表的“非營利性養老機構”，可以通過劃撥形式，較為輕松地獲得建設用地。

樓昀的父親，以及他在科研機構工作結識的那些老同事，對待養老院的態度都很開明，大家在剛退休那幾年還曾經討論過，是不是可以通過這種方式減少子女的負擔。不過，樓昀在考察完鄭州當地的幾家養老院之后，很快就打消了將父親送去養老院的念頭。

“它們看起來還是更像一所醫院，或者是給病人療養用的。一個房間要住兩個人，基本不能保證私人空間。你說現在的年輕人，哪怕租房子也要保證是個單間，不是說人老了就沒有對私人空間的追求了?！?h3>從一棟房到一個社區的“抱團養老”

司馬蕾看過一部日本NHK電視臺于2008年播放的紀錄片，叫《7位一起生活的單身女人》。片中，有7位70歲至82歲、終身未婚或離異獨居的老太太選擇在一座大房子里“互助養老”。她們身體好時一起喝下午茶，身體不好時陪伴看病，看上去讓晚年少了許多寂寞。

在美國市場，這種多位老人共同居住、互助養老的需求衍生出了幾種較為成熟的地產產品，包括針對“活力型”老人的獨立“活躍長者住宅”（Active Adult Housing），以及銷售適老型社區住宅的“太陽城”模式等。這些產品的共同特點是以接納55歲至70歲的健康老人為主，缺陷在于照護服務的配套較弱。

如果將高齡老人的照護需求一并考慮在內，再將“抱團居住”的規模從一棟別墅、一棟樓擴展至一個中型甚至大型社區，就是國內養老地產行業目前最為推崇的“持續照料退休社區”（CCRC，Continuing Care Retirement Community）模式。這種大型養老社區的模式覆蓋了整個老年年齡段的客群，以及從日常照護到重度護理的各類需求，被認為是養老體系中的“一站式服務”解決方案。

“我很堅定地認為，大型養老社區對于消費者的健康滿意度，以及幸福指數來說，毫無疑問是最好的?！痹诮邮堋兜谝回斀洝冯s志等媒體采訪時，泰康保險集團董事長陳東升表示，“我們的理想，就是要改變老年人對于老年生命的態度，接受新的生活方式。”

集中了抗孤獨感、護理需求、生活便利性和財富保值增值等需求的養老地產項目，受到越來越廣泛的關注。

泰康是國內規模最大的人壽保險公司之一，同時也是CCRC養老社區“泰康之家”的建設方和運營方。陳東升受訪的當天，公司位于蘇州的“吳園”項目正式開業，《第一財經》雜志獲悉，當時整個社區的簽約入住率已在90%以上。

某種程度上說，“吳園”是一個典型的為江南富庶老年人設計的養老社區項目——這里的建筑物最高為4層，大片的社區面積被用在了綠化、會所、國學堂等公共設施上;從淮揚菜餐廳、溫水泳池、自動麻將桌到SPA房、樂器室，休閑娛樂服務一應俱全;“獨立生活”型老人的公寓樓內，最小的單間也有33平方米，朝東和朝北的房間都離有陽澄湖景邊;社區內有獨立的護理樓，以及在建的康復醫院;再過幾年，這里還會增加萬豪酒店、嘉德藝術中心，社區的二期部分也會投入使用。

這樣的產品設計，使得對于高知、高干和高收入、向往養老新生活的老人甚至愿意隨著泰康之家新項目的開業，在全國各大城市里“候鳥養老”。陳東升在接受媒體群訪透露，其北京“燕園”和上?！吧陥@”項目已經初步實現盈虧平衡，“未來的項目只要做到3年內85%的人住率，也有希望盈利?！?/p>

按照計劃，泰康位于杭州郊區的“大清谷”項目將于2020年開業，樓昀也曾去那里為父親的養老計劃考察過，“項目本身很不錯，地段也好，只是還在建，我們等不及了。”

作為一家保險公司，泰康做養老社區，賺到的不只是老年人的錢。

目前想要人住“吳園”這樣的養老社區，一種方式是由老人自己直接交納一筆數百萬元級別的費用，購買保險產品（或者名為“樂泰卡”的金融產品），獲得優先人住權后再租賃社區使用權。另一種方式，是老人的子女為自己購買保險，按年繳納保費，父母同樣可以在保費繳滿后獲得社區入住權，同樣按月租賃。無論哪種形式，保費日后可按年取回，用于支付老人在泰康之家社區內的費用。

根據泰康方面對《第一財經》雜志提問的書面回復，目前在其全國社區已入住的居民中，通過這種名為“幸福有約”的保險行權人駐的客戶約占4成。

在中國，很少有人會將養老保險與老年時的居住需求通盤考慮，甚至連購買商業型養老、人壽保險這件事本身，也不是中國家庭常見的財富管理思路。中國家庭投資的絕對重點，是房子——按照西南財經大學與廣發銀行合作的《2018年中國金融調查》數據，中國家庭總資產的77%都被放在了房產上，雖然極為穩定，但金融屬性低、流動性不足。相比之下，歐洲居民大概1/3的資產都在保險和養老金上面;美國和日本居民會把1/4的資產放在保險和養老金，再通過各種養老金投資組合，分散金融風險。

繼泰康之后，多家險企都開始試水此類“保險+養老社區”的組合。以中國太平為例，其位于上海周浦“國際醫學園區”中心位置的“梧桐人家”醫養結合社區項目于2012年簽署相關協議，至今仍未對外開放。有接近保險行業的消息人士告訴《第一財經》雜志，通過先行收取保費的方式，中國太平已在“梧桐人家”這一項目上獲得超過4萬名保險客戶。

明亞保險經紀資深合伙人，曾在中國太保財險總公司和科技公司任職的曾露寅對《第一財經》雜志分析稱，從保險本身來看，泰康的產品設計中規中矩，但是高檔化的養老社區吸引到了很多人。隨著城市老齡化程度加深，諸如“泰康之家”這樣的養老項目稀缺度會日益提升，更高的保費也可能會成為一道門檻。

“養老保險的本質是為老年生活提供長期、穩定的現金流，養老社區應該是這個目標下的‘增值服務。我覺得不應該本末倒置地用買房子的思路，去做這樣的投資。”曾露寅總結道。

“老年版”的長租公寓

在杭州，樓昀最后為父親選定的養老住所叫“萬科·海月隨園嘉樹”，這是一個位于萬科“海上明月”住宅社區內的養老項目，除一棟老年公寓，另外配備一個護理院和一個配套設施樓。樓昀一次性向萬科繳納的79萬元，其實是15年的房租，折合到每個月，這種配備護理服務的長租公寓的月租不到4400元，比樓昀想象中還要便宜一些，“這個價位，在鄭州也只能住到養老院，但在杭州是獨立房間?！?/p>

萬科早年各地區分公司關于養老地產的布局一直是“各自為戰”，這也令它無意之中成為行業內極少數從大型養老社區到小型社區嵌入式養老項目都試水過的房地產企業。在更早期的北京“萬科·幸福匯”項目中，萬科就嘗試了這種“社區內嵌養老項目”的思路，通過住宅銷售的利潤空間，補貼以租賃為主的老年公寓運營。

養老地產前期投入大、運營周期長，是個看起來概念十足、做起來卻頗有難度的事。借政策紅利，以養老為名、行售樓之實的項目也有不少。比如在北京，一個名為“恭和家園”的“共有產權房”養老地產項目，就是政策紅利和擦邊球操作的共同結果：開發商2010年拿地時的名義是“雙橋老年康復醫院”，土地性質為“醫療衛生慈善用地”;但在2016年，這一項目拿到了商品房才有的預售許可證，此時項目備案名已變為“恭和養老中心”?！侗本┥虉蟆吩谙嚓P調查中判斷，這是一個獲得了北京市民政局支持的“不公開試點方案”。

數據來源：泰康人壽網站

近年來，上海等一線城市也在通過較低的土地出讓價格或是稅收優惠等手段，吸引社會力量和民間資本，切實布局養老地產。目前開發商在養老概念上，能找到最容易人手的產品模型，就是嫁接了各色護理職能和休閑服務，并做適老化設計的“長租公寓”。

例如，遠洋旗下的高端養老服務品牌“椿萱茂”，前期引入了美國領先的養老服務運營商Meridian，強調按照老人所需的護理級別，為全年齡層老人提供服務;通過與大專院校合作，能為社區定向培養養老領域的專業人員。對于傳統養老地產項目中相對更難管理的“失智”型老人，椿萱茂也有獨特的“失智照護認可療法”等一系列復健手段。遠洋的這一產品線，最早便是從改造租賃樓宇、做“老年公寓”的輕資產模式人手。

曾經花了不少力氣發展自營長租公寓品牌的龍湖，則嘗試將老年公寓和青年公寓，以及更多的社區資源整合在一起。在其位于重慶的首個老年公寓“椿山萬樹”項目中，年輕人和老年人實際居住在同一個樓內，社區也據此組織了各類老少同樂的社區活動。

《第一財經》雜志記者近期在參觀龍湖位于上海閔行的老年公寓項目時也發現，這棟老年公寓樓內除了墻壁圓角、帶紅繩的報警器、更寬敞的通道空間等“常規設計”之外，最大的特點就是“沒有圍墻”，居民只要走出公寓樓，即身處這—龍湖社區的商業空間中心。

“如果說機構養老占到未來養老格局的3%，那么我們就希望依托椿山萬樹這類樣板項目在3%中的影響力，向剩下的7%、90%去輻射?！饼埡B老事業部總經理錢娟娟對《第一財經》雜志表示。

父親打包好的東西，已經一點點向位于杭州的新居寄來了。從代收快遞、安置家具，到裝燈具、晾衣架，后續的各種細碎事宜都處理得很妥帖，這讓樓昀對父親后續的人住有了期待?！昂玫淖o理服務、完善的公共設施，加上一個正常的、小區式的居住環境，我們對于養老的需求，其實沒那么復雜?！?/p>