長三角一體化背景下上海市住房租賃市場發展探究

文/邢景朋

長三角地區在我國經濟發展中占有重要地位，是全國開放程度最高、經濟發展最活躍和創新能力最強的區域之一。數據顯示，長三角三省一市的地域面積為35.9 萬平方公里，僅占全國的1/26，常住人口為2.2 億，占全國的1/6，但經濟總量卻達到了19.5 萬億元，占到全國的近1/4。2018 年11 月，國家將長三角一體化發展上升為國家戰略，編制了《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》，明晰了長三角一體化發展的路徑，激發了區域市場活力，促進了人才充分流動，推動了區域經濟發展邁入新階段。

上海作為長三角地區的核心城市，在一體化進程中發揮著舉足輕重的作用，住房租賃市場在一體化的發展中扮演著重要角色，健全的住房租賃市場不僅可以促進區域房地產市場平穩有序發展，也能夠為經濟發展提供有力的保障。長三角一體化戰略的深入推進，既為住房租賃市場發展創造了良好的機遇，也帶來了諸多挑戰。上海要緊密結合一體化進程中社會經濟發展產生的新變化和出現的新情況，牢牢把握上海入圍2019 年中央財政支持住房租賃市場發展試點城市的有利契機，①針對未來一階段住房租賃市場發展實施科學的措施。

一、長三角一體化為上海市住房租賃市場發展帶來的機遇

（一）完善的交通設施帶動區域勞動人口流動頻繁

交通一體化是長三角一體化發展的重要基礎，近幾年，在滬蘇浙皖三省一市的共同努力下，交通一體化已經取得了很多突破性的進展。高速鐵路和軌道交通的發展日益完善，蘇浙滬毗鄰地區客運公交化發展也在有序進行，上海、杭州、寧波、溫州、合肥、南京和蘇州等7 座城市已經實現了軌道交通手機掃碼過閘的“一碼通行”。交通基礎設施的完善帶來的區域人口出行便利，使越來越多的環滬周邊城市納入了上海“1 小時交通圈”，極大地促進了區域城市之間的人口流動。國家衛生健康委員會發布的《中國流動人口發展報告2018》顯示，長三角城市群流動人口以跨省流動為主。上海地鐵數據也顯示，江蘇、浙江、安徽的乘客是上海外地游客最主要的來源。②上海因城市自身發展的基礎好，又是國內的經濟中心和金融中心，跨國企業、高新企業和金融企業云集，就業機會多，產生較強的虹吸效應，促使眾多長三角區域內的城市青年人群來上海就業。此外，上海建筑業、制造業和服務業等勞動密集型行業的從業人口很大一部分也來自上海周邊的城市。長三角區域內人口流動頻繁將顯著增加上海住房租賃人口，有效拉動上海住房租賃市場的需求。

（二）異地就醫便捷吸引周邊區域患者

長三角區域的醫療資源分布十分不平衡，上海集中了很多知名的醫院和科室，還有眾多實力強勁的醫學類高校與研究所。逐漸完善的交通設施和異地就醫直接結算功能的開通，極大地方便了周邊患者來滬就醫。國家衛生健康委員會發布的《2017 年國家醫療服務與質量安全報告》顯示，2016 年上海三級醫院收治的住院患者中，39.29%為非上海常住居民，而且主要來自江蘇、浙江、安徽等地。國家也在長三角地區先行先試異地就醫門診費用直接結算，上海根據長三角地區異地就醫門診費用直接結算試點工作的要求，2018 年就已經開通了15 家三級醫院和松江、金山2 個區部分一級醫院的此項功能。③異地就醫門診費用直接結算不僅為上海周邊居民來滬就醫提供了便利，也使來滬就醫的周邊城市居民有所增長。一般而言，周邊城市居民來滬就醫時會有多個家人陪同，尤其是老年人受文化程度、心理依賴程度、交通和就醫過程等多種因素的影響，對助醫陪護的需求非常迫切，[1]同時，上海醫院床位很緊張，醫院周邊的酒店住宿費用又比較高，這就需要住房租賃市場能夠為就醫陪護人員提供一些符合要求的房源，以滿足這類特殊人群短期和階段性的租賃需求，有效降低來滬就醫的成本。

（三）營商環境持續優化拉動白領人群租賃需求

上海作為改革開放的前沿地，擁有國內首個自貿區，政府服務意識強，行政審批效率高，企業開辦時間短，具有國內一流的營商環境和大量的投資機會，長三角一體化的持續推進為蘇浙皖三地新興的市場主體來滬投資創造了極為有利的條件。新興市場中青年白領比較多，青年創業人群也比較多。2019 年7 月，上海市人力資源和社會保障局等單位發布的《上海市青年就業狀況報告（2019）》顯示，來自蘇浙皖等長三角地區的來滬青年，在滬登記就業人數共131.7 萬人，約占在滬登記就業的來滬青年總人數的41.9%。伴隨長三角地區人口就業、學習和生活的一體化進程不斷加速，預計未來幾年，長三角地區的來滬青年還會繼續保持較大幅度的增長。青年人，尤其是在企業工作的青年白領人群，其住房租賃偏好具有一定的獨特性，他們需要的不僅僅是居住空間，還需要社交空間和體驗空間。近幾年住房租賃市場上的新興長租公寓企業提供的租賃服務能夠滿足青年白領人群特殊的租賃需求，住房租賃市場出現的新特點也為市場新興長租公寓的發展創造了有利的條件。

二、上海市住房租賃市場存在的不足

（一）住房租賃市場供需矛盾突出

上海市外來人口多，且大部分外來人口需要通過租賃解決住宿。近年來，上海市積極響應國家的號召實施了很多相關政策，大幅增加租賃住房的供應。“十三五”時期，預計新增租賃住房4250 萬平方米，約70 萬套，租賃住房供應套數占新增市場化住房總套數的比重超過了60%；新增代理經租房源30 萬套（間）左右，房源總供應套數將達到100 萬套左右。④但受租賃人群基數大、住房租賃市場的歷史欠賬多和新建租賃住房投入市場的周期長等多種因素影響，現階段的上海市住房租市場供求矛盾仍然比較突出，住房租賃市場難以充分滿足租賃人群住房多樣化、差異化和個性化的需求。短期內增加的房源還是很難全面滿足住房租賃市場的需求，也無法有效平抑租金上漲。伴隨長三角一體化的深入推進，周邊城市來滬就業和生活的人員逐漸增多，進一步增加了對住房租賃市場的需求。

（二）租金價格仍處于高位

上海地域面積有限，土地資源緊張，外來常住人口多，房地產市場供需不平衡，房價長期居于高位。住房租賃價格與房價有密切的關系。房價在短期和長期都將影響租金水平。[2]城市住房價格能夠顯著地正向影響住房租金，住房價格每上升1 元/平方米,住房租金就相應地上升0.001748 元/平方米／月。[3]受2014 年下半年“9.30”新政和央行降息降準的影響，2015 年上海房價漲幅高達31%，由于前期漲幅過大，2016 年上海房價的總體漲幅仍高達20%。[4]房價上漲過快不可避免地促使房屋租金價格的上漲，尤其是市內核心區域房屋租金水平遠遠超過了租賃群體的承受能力。房屋租賃價格高極易引發群租問題。雖然上海在積極支持住房租賃市場的發展，鼓勵不同類型的企業參與住房租賃市場，但總體上住房租賃市場的發展還不成熟，住房租賃價格仍然偏高。

（三）住房租賃法規不健全

健全的法律法規是保障住房租賃市場健康發展的重要基礎，當前，無論是國家層面，還是上海市層面，針對住房租賃市場均缺乏完善的法律法規，難以適應新形勢下住房租賃市場的發展需求，致使住房租賃市場發生的一些新變化很難找到相關的法律法規作為參考。當前，上海市規范住房租賃市場發展的法律法規主要是《上海市房屋租賃條例》和《上海市居住房屋租賃管理辦法》。《上海市房屋租賃條例》于2000 年7 月施行，2010 年9 月上海市人大對條例中的部分條款進行了修訂。《上海市居住房屋租賃管理辦法》于2004 年10 月施行，2014 年3 月上海市政府對辦法中的部分條款進行了修訂，兩部地方性的租賃住房管理法規實施已經數年。其間，上海市住房租賃市場也發生了深刻的變化，租賃住房的運營主體日益多元化，租賃群體的利益訴求日漸多樣化，與此同時，租賃市場上也出現過房屋中介市場不規范、租金貸和租賃住房甲醛超標等問題。為此，上海有必要結合國家的政策要求和上海市住房租賃市場的發展情況制訂配套的住房租賃管理條例。[5]

（四）協同發展機制不完善

滬蘇浙皖四地經濟發展水平還存在著一定的差異，房地產市場處于不同的發展階段，住房租賃市場發展水平也不均衡，無論是住房租賃的管理模式，還是實施的相關政策法規，抑或是住房租賃的監管方式，均存在著差異。經梳理統計發現：在住房租賃法律法規建設方面，江蘇省還未從省級層面頒布實施規范住房租賃市場發展的相關法律法規；在住房租賃監管服務平臺建設方面，上海市和浙江省建立了住房租賃監管服務平臺，住房租賃企業、房地產經紀機構和個人均可以在平臺上發布房源信息，平臺為承租人辦理居住證和提取住房公積金用于支付住房租金、享受相應的配套服務提供便利，江蘇省建立的住房租賃監測分析系統主要是為行業主管部門科學判斷住房租賃市場的運行狀況，制訂規范市場發展的相關政策提供信息支撐和參考借鑒。今后一個時期長三角一體化戰略將深入推進，上海市住房租賃市場也將進入快速發展階段。上海要想推進住房租賃市場健康發展，必然要打破各自為政的管理模式，要同蘇浙皖三地加強區域間的工作溝通，吸收借鑒其他地區成熟的管理模式和成功的經驗做法。

三、提升上海市住房租賃市場發展水平的對策

（一）加大租賃住房的供應力度

住房租賃市場已經發展成為房地產市場的重要組成部分，無論是在促進區域經濟增長、吸引優秀人才方面，還是在穩定房地產市場價格方面都發揮著重要作用。長三角一體化戰略的持續推進必將對上海市住房租賃市場的發展提出新的要求。近幾年上海市在推進住房租賃市場上取得了顯著的進展，通過實施相關政策、出讓租賃地塊和建立住房租賃公共服務平臺等多種舉措促進住房租賃市場的發展，有效地增加了租賃住房的供應。受住房租賃市場存在的短板多和租賃人群基數大等眾多因素的影響，當前住房租賃市場上的房源還不能有效滿足租賃需求。自上海市實施鼓勵住房租賃市場發展的相關政策以來，很多市屬國企和區屬國企按照政策要求，通過競拍租賃地塊、盤活存量房源和收購房源等多種形式拓展住房租賃市場，將具備條件的房源投入住房租賃市場。[6]而新建租賃住房有明顯的弊端，其開發建設周期長，短期內對房源的供應不會起到立竿見影的效果。為此，上海市要結合住房租賃市場發展出現的新變化，通過政策和稅收等多種方式支持多元化的主體參與住房租賃市場，鼓勵企業對符合要求的存量商辦物業和廠房進行科學合理的改造進而投入住房租賃市場，以有效增加租賃房源的供應量。

（二）構建權威的租金價格指數

租金價格指數是反映住房市場租金變化的“晴雨表”，是反映住房租賃發展水平的“試金石”，對促進住房市場平穩健康有序發展具有重要作用。政府的房屋主管部門可以通過租金價格指數掌握市場租金的總體變化情況，為科學決策提供合理的參考。住房租賃企業可以將租金價格指數作為租金定價的基本依據，以判斷未來一階段住房租賃市場的走勢。上海一些社會機構和經紀機構已開始發布租賃價格指數，但已發布的房屋租賃價格指數存在方法不科學、數據不全面、更新不及時、社會影響力不足等問題，不能夠對租賃市場的健康發展提供科學支撐。[7]現階段，住房租賃市場上的租金價格指數魚龍混雜，既有部分行業協會發布的數據，也有相關企業發布的數據，這些數據在科學性和權威性方面還存在不足，難以作為政府部門決策和企業運營的參考依據。為此，上海市房屋管理部門應該會同統計和金融等相關部門以及相關高校和房地產領域的權威行業協會，組建專門和專業的上海住房租金價格指數監測機構，充分利用管理優勢、人員優勢和數據優勢等，通過科學的方法測算上海租金價格指數，并在政府網站、房地產相關行業協會網站、權威媒體和住房租賃公共服務平臺等媒介定期發布住房租金價格指數報告。

（三）建立健全住房租賃管理相關法規

上海市住房租賃市場的發展已經進入了新階段，長三角一體化戰略的深入推進，勢必對新時期住房租賃管理工作提出新的要求。健全的住房租賃管理法律法規能夠為住房租賃市場的健康發展奠定堅實的基礎。上海作為超大型城市，住房租賃市場有很多特殊性。上海有必要結合近幾年國家實施的鼓勵發展住房租賃市場的總體政策要求和上海住房租賃市場出現的新變化，加快住房租賃法律法規體系的建設步伐，科學合理地制訂規范住房租賃發展的地方性法規。新制定的住房租賃管理法規要有突破性和創新性，針對住房租賃市場運行存在的缺陷，通過法律的形式進行必要的完善和改進，尤其要側重對租賃住房雙方以及住房租賃企業、長租公寓運營機構等主體合法權益的保護。還要抓緊編制租賃房屋空氣質量檢測規則，確保租賃房屋的空氣質量符合要求，保障承租人的切身利益。此外，上海也可以對已經實施多年的《上海市房屋租賃條例》和《上海市居住房屋租賃管理辦法》進行適當的修訂，以健全住房租賃的法規體系。

（四）建立協同發展機制

長三角一體化戰略深入實施后，滬蘇浙皖三省一市相互之間的交流日益密切。健康有序的住房租賃市場能夠為推進一體化戰略提供良好的保障。現階段，受限于不同區域住房租賃市場發展階段的不同，三省一市結合省情、市情針對住房租賃市場實施了很多新的舉措，也各自積累了很多成功的經驗做法。其中，浙江省印發的《關于促進長租公寓市場平穩健康有序發展的指導意見》（浙住房委辦〔2018〕17 號）明確提出建立租金價格分類管控制度，加強價格指導和協調，并以租賃監管服務平臺作為載體，定期發布租賃市場供求信息、租金信息、機構信用信息，引導企業公平、理性定價，促進租金價格基本穩定；江蘇省建立了住房租賃監測分析系統，具備市場供需監測、市場主體監測、市場趨勢分析等功能，能夠為行業主管部門研判住房租賃市場運行狀況、制訂市場規范發展政策提供信息支撐；安徽省對《安徽省城市房屋租賃管理辦法》進行了適應性的修改；上海建立了住房租賃公共服務平臺，平臺具備房源發布、實名認證、合同網簽等功能，同時提供租金查詢、金融服務、物業服務、法律問答等便民服務。三省一市要轉變傳統的管理模式，突破管理體制的制約，打破行政區域界限，深化在住房租賃工作方面的合作，發揮協同效應，使住房租賃管理工作更好地服務長三角一體化發展大局。三省一市可以共同組建工作小組，小組成員可以包括三省一市的房屋管理部門和房地產的相關行業協會等機構，建立定期的工作例會制度，加強工作交流，密切工作聯系，分享工作成果，互相學習，取長補短。

長三角一體化戰略的實施對新時期住房租賃市場發展提出了更高的要求，上海市作為改革開放的排頭兵和創新發展的先行者，有責任有義務在推進住房市場發展工作方面起到引領和示范作用，多措并舉補齊工作中存在的短板和不足，及時總結成功的管理模式，形成一些可復制可推廣的工作經驗，為推進長三角區域住房租賃市場發展作出應有的貢獻。

注釋

①內容來源于財政部官網。

②數據來源于中國經濟網（http://www.ce.cn/xwzx/gnsz/gdxw/201905/27/t20190527_32187817.shtml）。

③數據來源于上海市人力資源和社會保障局官網（http://rsj.sh.gov.cn/201712333/xxgk/zdly/01/201906/t20190603_1297140.shtml）。

④數據來源于《上海市住房發展“十三五”規劃》（滬府發〔2017〕46 號）。