青島市商品住宅價格的影響因素研究
——基于新型城鎮化視角

文/王岐昌 原丕業 張明

黨的十九大以來，隨著我國各項領域改革的不斷深化，新型城鎮化的建設也在快速推進。2014 年青島市出臺了《青島市新型城鎮化規劃（2014—2020 年）》，明確指出未來新型城鎮化的發展路徑、主要目標和戰略任務，為新型城鎮化的快速發展提供了明確的政策指引。新型城鎮化的快速推進，帶動了更多的農業轉移人口涌入城鎮，從而擴大了住宅市場的需求，導致商品住宅價格節節攀升。從圖1 可以看出，城鎮化水平與商品住宅價格呈正向相關關系，即商品住宅價格會隨著城鎮化水平的提高而逐漸上漲。由此表明，新型城鎮化對商品住宅價格具有顯著的正向影響。隨著商品住宅價格的不斷上漲，社會問題也日益凸顯，影響了城鎮居民的生活，住宅價格問題已日益成為人們關注的焦點。基于此，文章運用系統動力學的理論與方法構建了新型城鎮化影響商品住宅價格的系統動力學模型，并通過研究找到了影響商品住宅價格的關鍵因素，可以通過控制這些因素保證在新型城鎮化推進的進程中城鎮居民“住有所居”，進而穩定商品住宅價格的波動，為政府制定市場規則和出臺調控政策提供一些借鑒。

一、新型城鎮化對商品住宅價格的影響機理

（一）人口流動對商品住宅價格的影響

新型城鎮化的快速發展，使農村人口不斷向城市聚集，短期內城鎮人口快速增加，從而擴大了住宅市場的需求，導致住宅市場供不應求，住宅價格一路飆升。住宅價格的持續上漲，又會阻礙新型城鎮化的發展，引致逆城鎮化現象，使城鎮住宅市場的需求萎縮，商品住宅價格下跌。

（二）經濟增長對商品住宅價格的影響

經濟的快速增長，增加了城鎮居民人均可支配收入，增強了城鎮居民的實際購買能力，激發了城鎮居民的投資積極性，一定程度上增加了對城鎮住宅市場的需求，導致短期內住宅市場供求失衡，商品住宅價格異常高企。

（三）產業集聚對商品住宅價格的影響

隨著產業結構不斷優化，第二、三產業投資規模持續擴大，其產值也迅速增加。第二、三產業的快速發展擴大了對勞動力的需求規模，促使更多勞動力涌入城市，從而帶動住房市場需求的增長，短期內導致住宅價格快速上漲。從長期來看，這種需求富有彈性，對住宅價格的影響具有一定的局限性。

（四）土地價格對商品住宅價格的影響

城市商品住宅價格的持續高漲，激發了開發商的投資熱情，進而會開發更多的樓盤。住宅開發需要以土地作為載體，而土地又是不可再生資源，導致土地市場供不應求，土地價格飛漲。為保障利潤最大化，開發商會不斷抬高住宅價格。而住宅價格過高又會阻礙城鎮化的發展，致使城鎮住宅市場的需求出現萎縮，住宅價格呈現小幅下降趨勢。

二、新型城鎮化與商品住宅價格模型構建

（一）系統主要反饋回路分析

根據新型城鎮化與商品住宅價格的內在聯系，利用Vensim PLE 5.9d 仿真軟件繪制系統因果反饋圖（圖2），分析新型城鎮化下的人口、土地、經濟、產業等因素與商品住宅價格變化的因果關系。

圖2 青島市新型城鎮化與商品住宅價格變化的因果反饋圖

（二）系統流圖的建立

根據青島市新型城鎮化與商品住宅價格的因果關系分析，并借鑒國內外學者的研究成果，在吸收合理成分的基礎上，構建新型城鎮化影響商品住宅價格的系統流圖（圖3）。

（三）變量賦值與主要參數方程

模型中的數據主要來自2009-2018 年《青島統計年鑒》。系統模擬時間跨度為2009-2025年，仿真步長為1年。利用2009-2018 年的已知數據，預測2019-2025 年青島市商品住宅價格的變動趨勢。模型中變量之間的關系主要通過回歸分析法、擬合法以及表函數等方法確定，由于篇幅有限，本文僅介紹主要的變量賦值和計算公式。

1 第一產業增加值=INTEG（第一產業增長量,230.25） 單位：億元

2 第二產業增加值=INTEG（第二產業增長量,2420.14） 單位：億元

3 第三產業增加值=INTEG（第三產業增長量,2203.48） 單位：億元

4 青島市GDP=INTEG（GDP 增長量,4853.87） 單位：億元

5 城鎮人口=INTEG（人口增長量,478.42） 單位：萬人

6 城鎮住宅供給量=INTEG（新增供給-供給實現,64） 單位：萬平方米

7 城鎮住宅需求量=INTEG（新增需求-需求實現,1918.33）單位：萬平方米

8 城鎮住宅價格=INTEG（住宅價格增長,5384） 單位：元/平方米

9 土地價格= INTEG（土地價格增長,734.02） 單位：元/平方米

10 城鎮化水平=INTEG（城鎮化速度,56.28） 單位：無

11 住宅開發投資=住宅開發投資比例×青島市GDP 單位：億元

12 住宅施工面積=住宅開發投資×5.243+1332.99 單位：萬平方米/年

13 住宅新開工面積=（住宅施工面積×0.147+601.106）×開工延遲系數

14 住宅竣工面積=（住宅施工面積×0.116+270.086）×施工延遲系數

15 開工延遲系數=0.999 單位：無

16 施工延遲系數=1.002 單位：無

17 住宅開發稅率=0.2 單位：無

18 容積率=3 單位：無

19 企業貸款利率=0.054+STEP(0.0021,2010)+STEP(0.0064,2011)+ST EP(0.0003,2012)-STEP(0.0013,2013)-STEP(0.0001,2014)-STEP(0.0047,2015) 單位：無

20 房價收入比影響因子=([(5.5,0)-(8,0.4)],(5.5,0.2),(6,0.1),(6.5,0.2),(7,0.25),(7.5,0.21),(8,0.12)單位:無

21 供求比影響因子=([(0,-0.2)-(1.5,0.2)],(0.02,0.16),(0.3,0.14),(0.5,0.11),(0.6,-0.07),(0.9,0.09),(1.1,0.11),(1.3,0.1),(1.5,0.2)) 單位：無

三、模型仿真與結果分析

（一）模型有效性檢驗

系統動力學模型在仿真前，必須進行有效性檢驗，以確保模型仿真數據有效可靠。本文采用相對誤差進行有效性檢驗。其計算公式如下：

圖3 青島市新型城鎮化影響商品住宅價格的系統流圖

其中，yt為實測數據，y’為仿真數據。一般認為，若|y|＜5%的變量數目在70%以上且每個變量的相對誤差在10%以內，則說明模型可以進行實際仿真模擬。

表1 青島市商品住宅價格實測值與仿真值相對誤差

青島市商品住宅價格的仿真結果如表1 所示，可以看出，商品住宅價格相對誤差小于5%的概率為90%，且每年的相對誤差都在10%以內。由此可見，該系統動力學模型具有良好的強壯性，其模擬結果是有效的，可以進行實際仿真操作。

（二）商品住宅價格仿變化真結果分析

如圖4 所示，從總體上看，青島市商品住宅價格呈穩步上升趨勢。2009-2012 年和2015-2018 年商品住宅價格的增長速度較快，部分原因是全市經濟快速發展加快了城鎮化建設步伐，同時也促進了城市基礎設施和生活配套設施的建設，城鎮居民的生活水平和生活質量得到極大改善，城鎮人均收入顯著提高，從而吸引更多的農村轉移人口進入城鎮，帶動了住宅市場需求的快速增長，導致住宅市場短期內供求失衡，住宅價格節節攀升。2013-2014 年商品住宅價格出現了小幅下降，這很大程度上是由于青島市政府出臺了一系列宏觀調控政策，一定程度上抑制了住宅價格的上漲。從仿真預測結果看，2019 年后商品住宅價格呈穩步上漲趨勢，但相對于2018 年以前，增長較為緩慢。這主要由于兩方面的因素：其一是政府限購政策的出臺以及征收房產稅方案的實施；其二是隨著新型城鎮化由快速發展進入穩定發展階段，城鎮人口的增長趨于穩定。受此兩方面因素的影響，住宅市場需求結構發生轉變，住宅市場需求出現萎縮，從而在一定程度上抑制了住宅價格的快速上漲。

圖4 青島市商品住宅價格變化仿真結果

四、政策調控實驗與分析

（一）人口政策調控實驗與分析

為分析城鎮人口變動對商品住宅價格的影響程度，模擬了“自2009 年起人口增長率每年下調5%”時的情景，結果如表2 所示。從表2 中可以看出，城鎮人口下降5%時商品住宅價格的下降幅度基本維持在5%-9%。由此可見，城鎮人口變動對商品住宅價格具有顯著影響。新型城鎮化的快速推進，促使大量農村轉移人口涌入城市，從而擴大了城鎮住宅市場的剛性需求，導致住宅市場供不應求，住宅價格一路飆升。同時，新型城鎮化的快速發展加快了對城中村、棚戶區的改造，使城鎮的規模持續擴大，其原居住居民也獲得了豐厚補償，實際購買能力顯著增強，從而擴大了對住宅市場的投資性需求，導致住宅價格短時間內快速上漲。

表2 人口政策調控對比結果

（二）經濟政策調控實驗與分析

為分析經濟增長對商品住宅價格的影響程度，模擬了“自2009 年起青島市GDP 每年上調5%”時的情景，調控結果如表3 所示。從表3 可以看出，青島市GDP 上調5%時商品住宅價格的變化幅度基本維持在4%-7%。由此可見，經濟增長對商品住宅價格具有顯著影響。青島市GDP 的不斷增長，提高了當地居民的人均可支配收入，同時也增強了城鎮居民的住房購買能力，激發了人們的購房熱情，從而擴大了住房市場的需求，短期內使商品住房價格不斷上漲。

表3 經濟政策調控對比結果

（三）土地政策調控實驗與分析

為分析土地價格對商品住宅價格的影響程度，模擬了“自2009 年起土地價格每年上調5%”時的情景，結果如表4 所示。從表4 可以看出，土地價格上調5%時商品住宅價格的變化幅度基本維持在1%-6%，這說明土地價格對商品住宅價格具有顯著影響。商品住房價格的不斷上漲，激發了開發商的開發熱情，從而開發更多的樓盤。開發建設需要以土地作為載體，但土地本身是不可再生資源，這必然導致土地市場供不應求，土地價格飛漲，從而推動住宅價格不斷上揚。

表4 土地政策調控對比結果

（四）產業政策調控實驗與分析

為分析產業集聚對商品住宅價格的影響程度，模擬了“自2009 年起三大產業增長率每年上調5%”時的情景，調控結果如表5 所示。從表5 可以看出，三大產業產值上調5%時商品住宅價格的變化幅度基本維持在4%-8%。這說明產業集聚對商品住宅價格具有顯著影響。目前，青島市正著力于各產業的改造升級，推動一二三產業模式向三二一產業模式轉變，不斷優化產業結構。二三產業逐漸向城市集聚，促使大批企業紛紛涌入城市，從而創造了更多的就業機會，吸引周邊人口不斷向城市聚集，一定程度上增加了對當地住宅的需求，從而推高了商品住宅價格。

表5 產業政策調控對比結果

五、結論與建議

文章運用系統動力學方法構建了青島市新型城鎮化影響商品住宅價格的系統動力學模型，對未來商品住宅價格的變動進行了仿真預測。結果表明：城鎮人口下調5%時，商品住宅價格的下降幅度基本維持在5%-9%，這說明城鎮人口變動對商品住宅價格影響程度較大，且存在一定的滯后效應；青島市GDP 上調5%時，商品住宅價格的變化幅度基本維持在2%-7%，這說明經濟增長對商品住宅價格具有顯著正向影響，且存在一定的滯后影響；三大產業產值上調5%時，商品住宅價格的變化幅度基本維持在4%-8%，這說明產業集聚對商品住宅價格的影響非常顯著；土地價格上調5%時，商品住宅價格的變化幅度基本維持在1%-6%，這說明土地價格對商品住宅價格的影響具有一定的遲滯效應。

為遏制青島市住宅價格快速上漲的趨勢，本文提出以下兩點建議：

第一，加快新農村建設步伐，充分利用當地產業優勢資源，大力發展第三產業和鄉村旅游，形成獨特的發展模式；建設一批具有當地文化特色的小城鎮，鼓勵外出務工人員返鄉創業，帶動當地經濟發展，縮小城鄉收入差距，提高農村居民生活質量，減少人口流動，緩解農村人口不斷向城市轉移的壓力。

第二，制定相關的土地利用制度和政策，構建土地利用長效機制，優化土地利用模式，加強土地監管，堅持合理利用土地資源，提高對土地的利用效率，使土地供應量穩定在合理區間，緩解商品住宅價格的上漲趨勢。