張園歷史街區核心價值的發掘、保護與應用

文/時筠侖

一、張園歷史街區更新概況

張園，位于上海市靜安區南京西路歷史文化風貌區，北臨吳江路，南至威海路，西至茂名北路，東臨石門一路，三條軌道交通在此交匯。1882 年，無錫富商張叔和購得此地，取名“張園”，將其經營成為晚清“海上第一名園”。1919 年張園停辦后，原土地被分割出售，用于建造里弄與花園住宅，其核心區域保留至今。

張園的中心區位與獨一無二的歷史文化魅力，使其成為城市更新的戰略發展點。張園地區的控制性詳細規劃調整已于2018 年2 月獲得上海市人民政府批復。

張園地塊通過“征而不拆”“人走房留”的方式實施土地儲備，對張園歷史建筑進行成片保護。2019 年1 月22 日，張園地塊舊改征收正式生效。

2019 年6 月20 日，張園地區保護性綜合開發方案國際征集活動正式啟動，將按照有機更新、整體保護的理念，以歷史建筑保護活化利用為核心，結合周邊區域經濟發展，打造形成精品文旅商業板塊，使更新后的張園成為上海歷史街區保護更新的試點與標桿。

二、張園歷史街區的核心價值

歷史街區與其中的歷史建筑是城市遺產的重要構成。歷史建筑是融合文化與實體兩方面的復合遺產形式，對其核心價值的發掘、保護與應用是城市歷史街區更新最重要的課題之一。

（一）物質的文化遺產

1．城市肌理與街巷格局。張園留存部分的街坊格局完整，風貌肌理完好。張園因地塊析產分割出售，里弄地塊眾多且面積各不相同，再點綴以獨立式住宅，街區肌理較單一里弄社區而言更為豐富。每個里弄還設有裝飾豐富的門樓，形成豎向空間特色。因此，張園的街巷布局整體層次分明，錯落有致，曲徑通幽，是上海不可多得的特色肌理。

2．歷史建筑及其特色構件。張園罕見的小地塊開發模式造就了街區內類型各異、形式多樣、藝術特征豐富的歷史建筑群。張園內多開間布局且圍墻高聳、西式裝飾特征明顯的成規模高規格里弄在上海已非常少見，頌九坊還包括一幢五開間的石庫門住宅，是街區最重要的價值所在。

張園建筑風格總體為中西合璧式，細部體現了古典主義、新古典主義、裝飾藝術、巴洛克等各類藝術特征。聯排山墻與門樓因不同里弄風格形成了較為豐富的展示面，一步一景，提供了較為珍貴的建筑景觀與文化體驗。

張園的石庫門因不同里弄而形式各異，其中的一些石庫門還設有四字吉祥額批、中式年號落款與書法家提名，是張園珍貴的文化遺存。

張園室內特色裝修是歷史建筑的“精、氣、神”，賦予了內部空間以歷史韻味。獨立住宅的裝修更是精致豪華，用材高檔，反映了當時富裕階層對住宅的高品質追求以及設計與施工精益求精的工匠精神。

3．里弄生活遺存：老家具、老物件。張園部分原住戶仍保留了原始的里弄生活痕跡，包括老式家具、老式生活用品、文書信件等。這些老物件是里弄文化最貼近生活的承載，為張園的文化特色與地區記憶提供了真實而充分的內容，是上海寶貴的城市記憶。

（二）非物質的文化遺產

張園百年來所經歷的社會變革、世事動蕩是一部珍貴的城市文明史，與張園的歷史空間交相輝映。

1．海派文化精神風貌。在張園，不同里弄地塊里中外設計師所表達的審美取向與風格偏好是中西交流、百花齊放的最好見證，體現了中西合璧的整體性城市風格與藝術特色，這與張園眾多開發者的中西教育與工作背景密切相關。許多原住戶也都記得舊時的西式教育、生活方式和良好的中式傳統文化素養。

這種建立在江南傳統文化基礎上又借鑒了西方新理念、開放包容的海派文化已成為張園原住戶普遍認可的文化體系，從更深層次體現了上海特殊的人文社會背景與城市精神。

2．人文歷史典故。張園的每座石庫門里弄名稱都是反映上海城市地理、歷史及市民祈愿和平吉祥、崇尚傳統道德理念的重要載體，例如“福如里”“如意里”“修德里”等。這類里弄名稱不僅提供了豐富的歷史線索，也表現了開發建造者的深厚文化底蘊。石庫門上的匾額文字，如永寧巷的“紫氣東來”“人杰地靈”“福履綏之”等，也是張園傳統文化的內涵所在。

在張園發生的人物故事則是張園記憶最豐富的構成。從晚清園林時代到訪張園的中國頂級社會賢達，到里弄社區時代在張園居住的老上海各行業精英及文人雅士，組成了一部異常豐富的史話。

3．里弄建筑營造技藝。里弄建筑營造技藝脫胎于中國傳統營造工藝，又吸收了當時上海建筑業流行的西洋風和新技術、新材料、新理念，帶來了中西并存的多元化的近代營造技藝變革。2011 年，石庫門里弄建筑營造技藝被列入第三批國家級非物質文化遺產名錄。

張園內不同里弄的建造年代跨度達十余年，且擁有不同的營造商，建筑構造、使用材料、施工工藝等不盡相同，是里弄建筑營造技藝的豐富體現。

三、張園歷史街區核心價值的發掘與記錄

（一）“一幢一檔”歷史建筑全覆蓋建檔系統

對遺產的記錄與建檔是一切保護傳承工作的基礎。作為張園地區直管公房的管理者，筆者所在的公司對街區的歷史風貌保護負有使命，至2018 年12 月，已通過“一幢一檔”工作完成張園44 棟共170 幢歷史建筑的全覆蓋建檔工作，形成了完整的“張園歷史建筑資料庫”。

此外，建檔也是對文化遺產所承載的價值進行探索與發掘的過程。在建檔過程中，對張園歷史建筑所具備的歷史、藝術、科學、社會與經濟價值進行研究，對推動張園地區的遺產保護和再利用具有較大的現實意義。

1．建檔的主要內容。張園歷史建筑在近百年的變遷中，其本體的完好狀況與原始風貌都已經歷了不同程度的改變。因此，對每幢歷史建筑進行細致的摸底查勘、測繪與研究，將為每一幢建筑的現狀評估與干預方案決策提供依據。

建檔工作主要包括三個方面：

（1）現狀記錄：通過資料梳理、現場踏勘、建筑測繪、影像拍攝等方式對每幢建筑進行客觀的現狀記錄，全面記錄保護性開發前的未干預狀態，作為后續歷史建筑活化利用的基礎資料。

（2）歷史原狀考證：通過研究歷史圖紙等文獻資料以及現場查勘，發掘并考證建筑原始風貌、原始構件、原始材質及工藝，記錄建筑原貌及特色部位的留存情況，為歷史建筑藝術科學價值的評估以及保留保護策略的制訂提供詳實的依據。

（3）人文歷史挖掘：通過居民訪談及史料研究，全面挖掘有特色的人文歷史元素，充實張園精神內涵，為城市更新的品牌建設及地區認同感提供價值增長點。

2．現階段對歷史文化遺產發掘的主要成果。

（1）歷史建筑本體及其特色構件。“一幢一檔”除對建筑整體藝術與歷史特征進行研究外，在微觀層面的主要價值是對建筑原始特色構件（即重點保護部位）保存情況進行全面摸底。張園歷史建筑的“風格各異”，即體現在這些極其豐富的原始細部構件以及材質與工藝的多樣性方面，如外墻裝飾、門窗及五金件、樓梯、特色地坪、花式平頂、細木裝飾、原始設備設施、石庫門及額批、界碑石等。

這些原始特色部位構成了張園的“硬件資源庫”，是張園獨一無二的特色，用實物支撐了張園“石庫門藝術博物館”這一品牌主題概念。“一幢一檔”對每棟建筑所留存的重點保護部位作了全面的文字、圖紙與影像記錄。未來，將通過數字化平臺進行量化統計與價值發掘，為有針對性地活化利用提供重要依據。

（2）人文歷史。“一幢一檔” 通過文獻研究以及張園征收前搶救性的居民訪談，挖掘了民國時期原住戶的人文歷史。目前，已收集大量具有價值的一手人文資料，包括地塊原始業主與大房東、各細分領域的“名人故居”和“歷史紀念地”等信息。張園部分原住戶對家族歷史也具有強烈的使命感，非常期待張園在今后的保護性開發中能將他們的祖宅作為名人故居進行宣傳推廣與活化利用。如此豐富的人文匯集對今后張園的品牌建設與地區認同感的塑造具有十分重要的意義。

（3）里弄建筑營造技藝。“一幢一檔”對張園歷史建筑的營造技藝進行了全面梳理，從各傳統工藝的材料、規格、施工流程與工序等方面進行了論述，撰寫了《保護、保留建筑（張園地塊）房屋特色部分工藝描述》這一里弄建筑營造技藝傳習資料。

（二）數字化、信息化建設

張園的歷史文化元素較為豐富。有效地分析與管理這些具有核心價值的歷史建筑基礎信息對于遺產的保護傳承與活化利用至關重要。因此，“一幢一檔”工作引進了數字化、信息化系統，以提升對張園歷史文化遺產的科學化、精細化管理水平。

1．GIS 地理信息系統。張園地理信息平臺通過“一幢一檔”中對建筑、歷史、人文信息的收集以及與地圖信息的對應，建立了涵蓋整個張園的歷史建筑與環境要素空間數據庫，并可進行精準查詢、分析與結果展現。

2．BIM 建筑信息模型。歷史建筑遺產除建筑三維尺寸外，還包括多個層面的信息。一是構件客觀物質層面的基本屬性描述；二是構件隨年代產生的各種變化與完損情況；三是構件歷年的修復保養記錄；四是根植于建筑本身物質體系中的人文典故等社會文化信息。這些蘊含張園豐富歷史文化的差異化信息都可在BIM 平臺中得到動態記錄、統計與分析。

現階段，已對張園內所有43 棟歷史建筑進行了BIM建模，實現了多角度自由漫游、信息獲取、分類顯示、重點區域展示等功能，并可與管理需求對接，與GIS 和OA辦公軟件有效聯系，形成建筑遺產保護管理的綜合系統。未來，將通過BIM 平臺對“一幢一檔”信息進行深化分類、量化統計與分析，形成科學的決策依據。BIM 平臺中的信息也將在后續的修繕與活化利用階段持續更新，做到全生命周期管理。

四、張園歷史街區核心價值的留存與保護

（一）張園歷史建筑過渡時期的“人防+技防”看護管理

從征收到正式開發，張園的歷史遺存可能遭到各種自然損害或人為破壞。靜安區政府對《對張園歷史建筑（過渡時期）采取積極保護的建議》提案作出批示后，筆者所在的公司通過“人防+技防”的精細化管理手段對張園征收基地實行嚴格的封閉式管理，最大程度地留存與保護張園歷史建筑的原始歷史風貌。

人防措施通過門崗、巡更、重點建筑駐點看護的安保配置，確保張園征收基地與歷史建筑的基本安全。技防措施通過張園信息化管理平臺的建設，以BIM+GIS 系統為數字底板，融合張園建筑狀態監控報警（溫度、濕度、煙霧、建筑傾斜、震動等傳感器）、巡查任務管理、監控視頻一體化平臺等，實現高科技與信息化智慧管理。

（二）征收驗房與歷史建筑重點保護部位驗收

征收驗房是上海歷史風貌區保護性征收的領先做法，自2019 年2 月22 日張園居民集中搬遷起首次開展，以防止居民私自拆除或收舊貨人員向居民收購建筑特色構件。

驗房人員由張園“一幢一檔”工作班底組成。在居民退租前對每一戶的歷史建筑原始構件保存情況進行驗收并拍照記錄。若發現有嚴重故意損壞歷史建筑重點保護部位的，則暫緩辦理退租及后續手續，由專家及專業資質單位鑒定后，按照相關法律法規，通過行政或司法途徑予以解決。

（三）征收后房屋空置期間的保護性看護

1．垃圾清理階段的老家具、老物件收集。為最大程度地保留張園的里弄生活遺存，在對空置房屋進行垃圾清理前，由“一幢一檔”工作組先行對房屋內居民遺留的、具有歷史人文價值的老家具和老物件（各類舊式生活用品、書信、證件、獎狀、老照片、日記等）進行編號、拍照存檔、轉移存放等收集工作。

2．歷史建筑及特色原始構件看護。張園歷史建筑的重點保護部位種類豐富，數量眾多。根據價值評估，主管單位確認了6 棟11 幢需重點保護的歷史建筑，由保安進行24 小時駐點看護。其他歷史建筑依托基地的全覆蓋視頻監控，由保安進行24 小時巡更看護。

“一幢一檔”工作組通過對每幢建筑的原始特色構件進行編號、貼保留保護標簽、拍照、制作《歷史建筑重點保護部位清單》，對重點保護部位進行清點存檔，作為看護單位的責任依據。若發現建筑構件被盜遺失，則及時上報管理單位，以便各方協調及時追回被盜構件。其中，原始木門窗的銅質五金件、壁爐（含鐵藝爐罩、火欄、灰抽屜等全套構件）、原始衛生設備銅配件等是偷盜“重災區”，屬于看護期間的特別重點保護對象。

3．歷史建筑看護性修繕。張園歷史建筑在空置期間將進行通風透氣、白蟻防治、消防安全、防臺防汛等日常維護保養。此外，為確保建筑在較長空置期間的安全性，2019 年5 月16 日，專家評審會研討確定應以“最小干預原則”對張園歷史建筑進行看護性、搶救性維修。

張園看護性修繕的主要目標有：排除結構和使用安全隱患；保障外立面門窗可基本開關；修補滲水漏水部位，保障有組織排水系統基本完整；對除此之外（暫）無安全隱患的破損部位，原則上不予干預。將由具有資質的查勘設計單位對張園每一幢歷史建筑進行查勘，確認隱患部位，核定損壞面積，明確每處隱患的具體修繕內容與工程量。

（四）保護管理標準化

作為看護具體實施單位，筆者所在公司為了更加科學有效地進行看護管理，對截至今日張園的看護工作經驗進行了總結，明確各項看護內容的標準體系構成、具體要求與基本特征，匯總形成了張園《歷史風貌區保護性征收基地保護管理指南》。鄭時齡院士指出，這將成為歷史風貌區在城市更新中的創新舉措之一，它的推廣應用，將使更多的歷史風貌區成為獨具特色的“上海名片”，并建議將此管理指南積極申請上海市地方標準，以提升全行業管理水平。

五、張園歷史街區核心價值的應用

（一）歷史街區更新的核心理念：文化繼承

文化遺產保護的本質是文化繼承問題。城市更新應基于對地方文化價值的尊重，尋求文化與機能并重的改造，在空間優化的過程中注重歷史傳統與價值取向。

要將張園真正打造為上海歷史風貌區城市更新的標桿與典范，必須最大程度弘揚其文化底蘊與“原真性”特色，在對張園本身歷史文化核心價值充分認知的基礎上，從地區的文脈特點出發，從建筑的歷史價值與藝術特征出發，從市場需求出發，只有這樣，才能明確整個歷史街區的更新框架，形成可持續發展的城市更新理念與開發策略。

（二）歷史文化核心價值在更新開發策略中的資源整合與應用

對張園歷史文化遺產核心價值的發掘與保護是為了落到實處的應用。張園的品牌內涵應作為一切更新與開發策略的指導原則與核心思想貫穿始終，并將無形的文化遺產通過品牌建設、功能業態、歷史建筑保護與活化利用等各類開發手段加以弘揚。

1．地區文化認同與品牌建設。城市文脈的本質是“人脈”，是不同類型的人群以城市為場域所營建、傳承的具體文化空間與多樣城市故事，地區居民對其世代居住的場所具有強烈的“認同感”與“榮譽感”。張園特色的地區認同便來自張園的業主與居民本身。他們身份屬性中的三個重要元素——籍貫、行業與職業、記憶中的人物與事件，都將與張園建立緊密的情感聯系和凝聚力。

這些元素構成了真正的“張園文脈”，也是“海派文化”在張園的具體體現，反映了當時社會中產以上階級的文化教育水平、做人品格、處事原則。只有通過落實到細處的文脈挖掘，才能彰顯張園品牌特色，做到差異化發展，輸出張園特色的上海城市精神，而這種“精神風貌”的復興將是城市更新的更高境界。

2．功能定位與業態策劃。功能定位與業態策劃是品牌的落地。如何將張園品牌的文脈特點與實體功能業態相匹配，是張園能否真正成為獨一無二文化地標的關鍵。

張園的建筑各有特色，張園較為豐富的歷史建筑特征與人文典故將提供較為豐富的素材。因此，應在業態功能布局的頂層設計手法上打破“區域劃塊”的傳統，深入了解每幢建筑的藝術風格與人文特征，以使新功能真正契合不同的歷史建筑。這些細節都要建立在對張園歷史文化價值深度發掘與研究的基礎上，體現在開發策略中對歷史細節的尊重與極致追求上。只有做到極致，方能達成“標桿”。

3．歷史建筑保護與活化利用。張園的歷史建筑是街區最核心的價值增長點。甄別并發揮建筑特色構件的價值，對決策者的開發理念、價值識別與最大化利用資源的能力提出了很高的要求。

除遵循官方的保護分類標準外，更應依每幢建筑的實際保存狀況與實際價值制訂有針對性的保護與干預方案。此外，最終目的應是通過修復和適當干預的手段提升歷史建筑價值，而非一味地迎合普適商業需求而降低其應有的價值。特別是建筑室內干預方向，對原始特色裝修部位的處理應更為謹慎。

實際上，保留特色原狀的歷史建筑更為難得、更為稀缺、更能起到文化傳承作用。從市場上尋找尊重歷史、愿意為保持“歷史原真性”付出更高成本的投資者，不僅可使開發者得到更高收益，也可為上海留存更為原真且不可再生的稀缺遺產資源，這是社會整體利益最大化的表現。

結語

歷史街區更新只有保留與積淀了足夠的歷史文化核心資源，后續的開發才能有“原料”可用來建設與經營。對張園歷史街區核心價值的發掘、保護與應用，最大程度地發揮了歷史街區的核心價值，對打造出使社會整體利益最大化的城市更新標桿項目具有十分重要的意義。