推廣“以房養老”的制約因素及應對策略

文/陳筱然

在人口老齡化程度加劇、生活成本攀升的背景下，地產、銀行、保險等資本紛紛布局養老，探索養老產業未來發展的可行性。作為一個養老的創新模式，“以房養老”在政策的推動下應運而生，旨在利用房產的遠期價值彌補養老資金的不足。實踐中，將房產變成養老保障擁有以大房置換小房（差價式養老）、直接出售房產（用房款租房養老）等多種形式。目前被廣泛討論并試點推廣的是以“老年人住房反向抵押養老保險”為最典型代表的形式。

推廣“以房養老”保險，是探索存量房產養老資源化的最優轉化途徑和實現形式，有助于提升養老保障水平，即在保障居住權、滿足居家養老的前提下，有效盤活房產，提前兌現住房未來價值，增加一筆穩定乃至延續終生的退休現金流收入。“以房養老”最早起源于荷蘭，后流行于加拿大、歐洲等國以及日本、新加坡等，其中運作最為完善、最具代表性的當屬美國。“以房養老”作為一個舶來品，是養老創新模式的制度安排，承載著更多利益保障，卻在國內遭遇文化、制度和政策上的水土不服，成效有限，其中固然有傳統觀念的阻礙，但更多的是市場理性選擇的結果。

“以房養老”概念在2003 年首次被提及（孟曉蘇），直至2014 年才啟動“2 年4 城”試點之旅，2016 年延長試點，2018 年試點結束并正式推向全國，一直在探索中緩慢前行。即便試點效果不甚理想，“以房養老”保險仍強行切換至快進模式——全國推廣，以進一步深化商業養老保險供給側結構性改革，折射出社會保障體系不完善、老齡化危機和養老金匱乏的程度極其嚴峻。應汲取國內外的經驗和教訓，秉承普惠金融理念，著力采取措施，努力邁過政策愿景與現實操作之間存在的坎，將潛在市場變成現實需求。

一、“以房養老”保險在國內的實踐及現狀特征

“以房養老”保險有助于改善“房產富人、現金窮人”的養老窘境，滿足“居家養老+增加養老金收入+終身領取”的三大核心養老需求，理念很美。從試點到推廣，雖有政策的傾斜和支持，但效果欠佳，陷入“政策熱，市場冷”的尷尬境地。一是參與的保險機構屈指可數，產品設置單一且供給不足。盡管已有平安人壽、泰康人壽、幸福人壽、合眾人壽等多家險企獲得業務開展的資格，但進行實質性運作并取得突破的僅為幸福人壽推出的“房來寶”，而人保健康的“安居樂”產品至今未進入銷售階段。二是參保率極低，觀望氛圍濃厚。截至2018 年8 月末，在8 個試點城市累計簽約214 單(147 戶)， 累計承保149單 (105 戶) ，平均參保年齡71 歲，在訂單分布地域上，北上廣占據絕大多數。

事實上，無論保險、銀行等金融機構，還是監管部門、地方政府，均在試圖推進“以房養老”。在“以房養老”保險試點之前，國內已有少數城市先行嘗試。2005 年南京湯山“溫泉留園”老年公寓實行“以租換養”模式，2006 年上海公積金管理中心推出“以房自助養老”方案（“售房返租”），2007 年北京成立“養老房屋銀行”（“以房換房”），2011 年中信銀行通過發行“信福年華”借記卡來嘗試“養老按揭貸款”，試圖推進中國式“倒按揭”的步伐，但由于缺少有力的政府支持，均以失敗告終。

每一次實踐、試點和改革都被寄予厚望的“以房養老”，預期效果總與現實存在較大落差；盡管如此，探索仍在進行。北京除試點“以房養老”保險模式之外，還通過共有產權房模式，嘗試另一種“以房養老”。廣東于2018 年10 月正式推出“存房+養老”新模式，以求破解“以房養老”困局，其使房屋所有權不發生轉移，還能讓老人繼續享受房產增值收益，較為迎合傳統觀念，更能打消市場顧慮。

隨著時代的變遷，傳統養老方式已難以適應日益嚴峻的老齡社會養老問題，但“以房養老”保險畢竟屬于一種突破傳統養老觀念和住房觀念的創新型養老方式，涉及面廣、業務復雜，阻礙在所難免。特別是，產品的設計完善、養老觀念的引導重塑以及公眾的接受參與，都尚需一個漸進式過程。因此，“以房養老”的推行和市場適應仍需逐步實踐探索、經驗積累、動態調整，前行道路較為漫長。

二、支撐“以房養老”保險推廣的理論基礎、現實需求與基礎條件

（一）理論基礎

“以房養老”保險基于“削峰填谷”目的，以生命周期、資源優化配置、家庭財富代際傳遞、產權分割和資產流動性等理論為依據，達到生命周期中收入的優化配置和消費的均衡，是一種養老方式的創新。但是，“以房養老”保險深受“養兒防老”、“但存方寸地，留與子孫耕”等傳統“共識”的束縛，而生命周期框架下構建居民跨期優化決策模型的研究結果表明：參與“以房養老”可增加退休后的收入來源，減輕年輕時的養老負擔，使得一生的消費更加平滑，從而有效增加社會總體福利。[1]福利經濟學也認為“房產作為遺產留給兒女”是一種福利損失。同時，由于“以房養老”保險具有正外部性，外部性理論又為國家制訂支持政策奠定可靠的機理，“以房養老”保險的推廣不僅是對上述理論的重組與應用，更是其發展與深化。

（二）現實需求與基礎條件

1.“未富先老”、老齡化程度加深，養老負擔日益突出。我國老齡人口規模大、占比高、老齡化速度加快，2017 年我國60、65 周歲以上人口達2.41 億人、1.58 億人，占總人口的17.3%、11.4%，遠超出老齡化社會10%的門檻值。據聯合國預測，到2035 年、2050 年我國60 歲以上人口將高達4.09 億人、4.79 億人，占總人口的32.2%、44.0%。受家庭小型化和少子化的影響，基本養老保險撫養比已由2011 年的3.16 降至2016 年的2.8，而伴隨預期壽命的延長（由目前的突破76 歲增至2050 年超80 歲），年后撫養比將進一步降至4 ∶3，嚴重偏離3：1 的收支平衡比例，這意味著“以房養老”保險的市場動力十足。同時，對生活品質的追求導致晚年開銷的不斷增加，經濟問題成為贍養問題的核心，而“以房養老”恰能提供經濟支持來彌補養老資源的匱乏。

2.自有房占比大，為推廣“以房養老”奠定堅實的市場基礎。由于多年來的房地產大開發以及財富效應驅動下的炒房，中國住房自有率達87%，遠高于61%的世界平均水平，并超過美國（61%）、英國（70%）、瑞典（59%）、法國（56%）、荷蘭（54%）、丹麥（52%）、德國（44%）等幾乎所有發達國家。同時，我國養老儲備呈現儲蓄少、房產多的特點，大量存量資產“固化”在不動產上，一、二、三線城市房產占家庭凈資 產 比例為75.9%、67%、66.4%，而英國、美國的家庭財富凈值中不動產占比僅為36.8%、28.7%。老人奮斗一生所余房產，除提供其住宿外，其價值若能全部或部分釋放，轉化為改善老年生活的資金，比全部留給下一代繼承更有實際意義。[2]因此，亟需盤活房產，引入“以房養老”保險。

3.家庭供養結構變化，“以房養老”是化解房產價值固化與養老照護需求之間矛盾的有效手段。受計劃生育政策延續多年等影響，家庭趨于小型化，家庭代際人口不斷減少，“4-2-1”家庭結構日趨穩固，加之“全面二孩”政策效果不及預期，傳統“養兒防老”方式或難以為繼，迫切需要一種更加有效的市場化養老方式，“以房養老”應運而生。由于不存在遺產觀念的壓力，對于失獨家庭而言，“以房養老”不失為一種可行的有效養老模式。[3]有研究推測，2012 年我國失獨家庭已接近百萬，預計每年還會以7.6%的速度增加，至2050 年或超千萬，屆時無疑將面臨無人養老的境地。同時，伴隨人口結構變遷、家庭代際關系變化，“空巢”現象日漸凸顯，家庭互助養老模式和基本養老保障制度正遭遇嚴峻挑戰，勢必更多依賴商業化的養老服務，而“以房養老”正是突破口之一。

4.社會養老保障水平有限，多層次養老體系遠未形成。我國養老制度、養老設施及養老服務機構仍有欠缺，還處于低水平、廣覆蓋的初級階段。2017 年基本養老保險覆蓋超9 億人，積累基金超4.6 萬億元，單純依靠第一支柱并不足以滿足“盡享體面的晚年生活”之需；作為第二支柱的企業年金尚未充分發展，規模狹小，僅涉及8 萬家企業，覆蓋2300 萬人；第三支柱相對遲緩，個人稅收遞延型養老保險和養老目標基金的試點才剛剛起步，家庭養老儲蓄與養老投資理念與習慣還未形成。因此，面對嚴峻的養老形勢，必須未雨綢繆，“以房養老”保險的全國推廣，正是強化第三支柱的新嘗試。

5.養老金總體不足且保值增值乏力，面臨支付危機。養老金逐漸步入收支不平衡通道，甚至部分省市嚴重入不敷出。目前養老金的收入還大于支出，但收入增速明顯低于支出增速。《中國社會保險年度發展報告(2016)》顯示，有13 個統計地區養老保險基金累計結余的可支付月數已不足1 年。《中國養老金精算報告2018-2022》預測，未來三四年養老金“收不抵支”的省份約13-14 個。2017 年11 月實施國有資本“輸血”社保基金方案，2018 年7 月建立企業職工基本養老保險基金中央調劑制度，均暗示養老金存在支付風險。僅憑當期征繳的養老金、存量資源調劑以及財政補助等手段來維持支付，缺口將越發增大。因此，必須另尋開源之策，而“以房養老”便是有效紓解養老金危機的策略之一。

三、“以房養老”保險推廣普及的障礙

1.“遺產觀念”根深蒂固，傳統的養老倫理與“以房養老”保險之間存在沖突。房產富含財富、戶籍等附加值，承載著家業傳承，也是代際間情感維系的工具，更是所謂“六個錢包”向現實的妥協，房產留贈后代似乎天經地義，“房產助力養老”注定難以獲得廣泛價值認同。家庭倫理壓力下，“以房養老”有悖傳統文化，受制于“代際契約”關系的約束，必須取得家庭代際的共識。一旦超出適用邊界，勢必遭受巨大阻力，難以成為主流思潮。央視的一項調查顯示，60 歲之后，愿意“以房養老”的老人占比為7%；另一項網絡調查顯示，63.2%網民不會選擇“以房養老”，近六成受眾不同意父母“以房養老”，僅不足三成網友表示“可以嘗試”。[4]

2.宣傳不到位，認知不夠，且淪為行騙的新道具，更是加劇民眾擔憂。“耗費大半生積蓄買房，最終房產喪失，一無所有”是對“以房養老”保險的直觀感受，加之輿論宣傳不到位、存在曲解言論，民眾易產生對“以房養老”的抵觸情緒。同時，老年人往往處于相對弱勢地位，可能會遭受不規范操作的誤導，打著“以房養老”的旗號設計騙局的案件時有發生。有媒體曾曝出數十位北京老人慘遭“以房養老”騙局，造成房財兩空，甚至背負巨額債務。市場上存在諸多負面信息，而市場監管和產品創新又難以消除老年人的質疑，客觀上影響了人們對“以房養老”的認識。

3.產品設計不盡合理，與養老需求不完全匹配。“以房養老”保險固然可通過抵押房產來獲取持續的養老金，但更大的痛點在于養老服務。目前產品設計未能深入踐行普惠金融，實現經濟需求、生活照料需求、生病照料需求、精神慰藉需求和居住方式需求的綜合升級。[5]比如“養老房屋銀行”雖保留產權，但參保人只能居住在老年公寓，未兼顧家庭關懷。同時，根據現行制度，參保人身故后房產處置所得不足以覆蓋所支付的養老金時，缺口部分由保險機構自行承擔，而超出部分則需返還給繼承人，造成風險分擔不均衡，對消費者保護有余，對保險機構保護不夠。若完全由市場決定下，保險機構勢必在風險溢價上下功夫，其結果必然掣肘“以房養老”保險的發展。

4.雙方利益最大化的公約數很難實現，對算與否、“回報率”存在顧慮。“以房養老”保險終究面臨回報率問題，房產增值保值預期使潛在需求顯性化，房產產生的價值可能遠超保險機構的承諾。房價升高預期強烈，在投資決策中，以大概率上漲的物權來置換當下的養老金并不符合投資收益邏輯。每月養老金恒定且過少，比如根據“房來寶”保險費率表來測算的回報率未必高于理財產品，達不到收益預期，更何況租房養老“本金俱全”，可分享房價上漲收益的實際，不足以激發投保意愿。此外，一旦反向抵押，變現能力難以應對突發之需，參保人的財務自由受損。鑒于房價的不明朗走向，出于風險考量，保險機構會對房產評估打折，這更是影響投保熱情。央視發起的一項調查顯示，71%的被調查者對“以房養老”不予認可，認為“收益不劃算”的占比達64%。

5,房地產市場不成熟、不穩定。

(1)房地產市場存變數，加大運營困難，房產質押帶來的資產價格起伏波動制約推廣的動力。“以房養老”保險以房地產市場穩健發展、價格可預測為基礎，但在二三十年的運營周期中，房價漲跌難料，確定合適的償付標準不易。特別是，面對日漸嚴峻的老齡化，樓市供求關系極可能發生轉變。在人口增長拐點出現、“房住不炒”調控持續深入的背景下，房價下行成為一大顧慮，保險機構缺乏鎖定利率的工具和機制，因而對此望而卻步。房價出現大幅下跌或步入下行通道所帶來的抵押房產的貶值損失由保險機構承擔，后者卻仍需以約定的固定利率來按期給付養老金，此時預期抵押權處置收益已無法覆蓋養老金預付款，而一旦房價上行，保險機構則會面臨道德風險：參保人會認為按現行估值，參保得不償失，有可能變卦悔約退保。對住房價格走勢存在的認知差異，勢必會影響“以房養老”保險的推廣。

（2）房屋毀損折舊以及質量問題。“以房養老”期滿處置時，住房的使用價值和市場價格均已大打折扣。更何況，我國建筑的平均壽命只有25-30年，而英國達到132年，美國也達74年，屆時破舊的住房價值幾何存疑。如果建筑質量難以取得突破，“以房養老”就是個偽命題。因此，保險機構傾向于將折舊率提高數倍，大大降低給付率。同時，參保期間，房屋損毀等風險的后果承擔以及房屋，滅失后養老問題的解決，都著實讓險企擔憂。

（3）不動產的評估體系不健全，缺乏權威的評估結論。“以房養老”需先行評估房產價值，以此判定養老金額度。然而，利率波動和經濟周期等不確定因素導致“以房養老”保險市場走向撲朔迷離，無法建立適用于中國的房價估值模式。此外，由于缺乏統一的房產評估行業規則和房產評估業務平臺，評估資質混亂，難以保證評估結果令雙方信服。因此，操作中往往會產生分歧，即估值時參保人期望按房價上漲走勢來高估房產價值，而保險機構則會考慮各種影響房價的不確定因素，做低未來增值部分，由此也易導致參保者及其子女與保險機構之間矛盾、糾紛不斷，影響業務的順利開展。

6.配套法律政策保障尚且不足。“以房養老”發展相對成熟的國家，無不制定了很多配套制度。然而，國內缺乏頂層設計，政府支持力度有限。

(1)法律法規不配套。關于“以房養老”，只能借鑒《繼承法》、《物權法》以及《擔保法》等相關法律，存在法律銜接上的空白。與大多數發達國家的土地政策不同，我國城市住宅受制于70 年土地使用權大限，造成“以房養老”期滿后土地使用權所剩無幾。盡管《物權法》規定“自動續期”，但如何續期、處置以及收費等問題尚無定論，2016 年曾發生溫州20 年產權房屋到期后天價續期的事件，造成對“以房養老”保險的預期大打折扣。農村房屋則面臨宅基地流轉的限制以及《擔保法》規定其使用權不能作為財產進行抵押，造成該業務在農村幾乎無法推行，急需補充養老資金的廣大最貧困群體因此被排除在外。

（2）政策支持缺位。一是對參保人變卦悔約、子女入住不退房等后續問題，缺少配套的制度設計。二是物業稅、遺產稅以及補償支持等政策尚未出臺，房地產稅懸而未決，均對“以房養老”產品的定價以及推行意愿產生不利影響。在產品研發與業務監管上缺乏統一的業務行為準則和職業責任規范，造成“以房養老”的認可度不高。三是監管協調難度大。業務流程復雜、存續期長，橫跨房地產、保險、財稅、社保等多個領域，涉及房產評估、抵押登記變更、公證等諸多環節，需多部門協作推進配套政策的制訂和落地，保險機構要投入遠超過傳統保險業務的人力、物力、財力，承保的積極性自然大打折扣。四是福利分房、房改房等可由子女繼承或是退還單位，但不允許上市交易，無法辦理抵押登記手續，大量房屋被排除在合格標的之外。

（3）風險分散機制不完善。除了應對傳統保險業務中的長壽風險和利率風險外，還要顧及市場波動、房產處置等其他風險。一是壽命不可預知，抵押期限、抵押金額難定。參保人一旦過早辭世，便無法從抵押的房產中獲得足夠養老金，易引發對住房剩余價值之爭論，而如果壽命過長，支付的養老金甚至可能超過房產價值。二是長期現金流單向輸出，現時無保費流入，卻要先行給付養老金，收益需待參保人百年后方可變現。業務擴張、房產囤積，勢必會增加保險機構的現金管理壓力。業務的成本、風險和承保周期均遠超傳統保險，而缺乏配套的擔保等機構，社會誠信體系也不盡完善，風險分散機制未建立。在政府缺位的情況下，保險機構無法化解這些困境，必然作出利于自己的安排，盡量規避或轉嫁風險，造成雙方缺乏相互信任而難以成交。

四、“以房養老”保險推廣的市場空間——基本定位“創新小眾、有益補充、前景可觀”

在一個經濟體的養老保障體系中，最重要的是基本養老保險，這決定了“以房養老”的小眾化。“以房養老”僅作為滿足差異化、多元化養老保障需求的一種自愿選擇，期望其解決全部養老問題過于嚴苛。“以房養老”保險不等于政府“甩包袱”，推卸本該承擔的養老責任，更不會變成一款基本的養老政策。

獨特的國情也決定了“以房養老”保險很難成為養老的大眾化選擇，只能為特殊群體量身定制。供給端和需求端的種種顧慮、利弊權衡，決定“以房養老”保險推廣后在相當長時期內很難走出小眾的定位，更多表現為一種發展潛力。然而，“以房養老”保險仍具有一定的需求空間，相對適合擁有產權房的失獨、孤寡、空巢以及養老金不足等城鎮特定老年群體。它在農村難以推行，那里仍將是“土地養老”。理性消費者一定會異常謹慎，反復權衡，只有在確定經濟上“劃算”或者外部環境“不得已”的條件下才會作此選擇。因此，政府必須切實承擔起兜底功能，這離不開養老系統工程建設的協同效應，而“以房養老”僅為一種補充性保障措施，受眾面有限。“以房養老”進展一直緩慢，進一步證明其在我國不具備普遍意義。

境外大多數經濟體的實踐也證明，“以房養老”保險是一款小眾產品，市場占比不大，參與人數十分有限。即便在“以房養老”開展較早、較成功的美國，在有條件參與的老年人家庭中僅約3%的參與比例。澳大利亞投保人數約3.66 萬人，抵押規模僅為23億澳元。加拿大、韓國投保人數分別只有1 萬人、1.1 萬人，英國、印度抵押規模僅為4.73 億英鎊、180 億盧比。

“以房養老”制度本無可非議，但“以房養老”政策建立在房產增值的基礎之上，違背“房住不炒”的精髓。“以房養老”保險的普及，再次將住房與投資捆綁，堵住房價下跌的可能性，縱容房地產泡沫膨脹，“居者有其屋”會受到排斥。但是，若房價和房租長期趨漲，又會影響“以房養老”的覆蓋范圍和保障效果，從而陷入一個惡性循環，因為無人愿將持續上漲的房產抵押給保險機構來獲得微薄的養老金。只有徹底打消房產增值的預期，維護房地產市場的穩定，“以房養老”推廣才能進一步取得突破。

因此，“以房養老”保險契合未來養老安排和消費理念，著實增加了一種養老選擇，其推廣固然可為政府轉移部分養老壓力，但大部分養老問題仍需由政府托底，其注定只是非主流的市場化養老方式。然而，伴隨內在、外在條件的逐步成熟以及市場的不斷培育，加之人口基數龐大，“以房養老”保險的潛在需求或持續顯現，供給主體或不斷擴容，未來前景可期。

五、進一步促進“以房養老”保險推廣普及的策略選擇

1.加強宣傳和引導，塑造良好的輿論環境，提供咨詢服務，提高接受度。借鑒我國香港經驗，廣泛開展宣傳，提高“安老按揭”知名度，利用日本、新加坡等國通過反向住房抵押獲得養老保障的成功案例來傳授正面經驗，政府、媒體等多方協作，加大對“以房養老”的推介，提高理解和認知水平；宣傳正規的辦理途徑，強化風險提示，逐步摒棄傳統觀念，引導確立新的養老理念，消除文化沖突，激活需求，達成“以房養老”的共識。同時，受制于精力、知識的限制，老年人往往難以作出適宜的決策，可通過專門機構開展“以房養老”的免費咨詢。美國要求人們在申請“以房養老”之前必須參加一個由聯邦房屋管理機構批準的咨詢課程，以防落入陷阱中而使利益受損。中國保險協會等社會組織可扮演更積極的角色。

2.推動頂層設計、統籌規劃，研究制訂“以房養老”制度環境框架，完善相關法律法規。國際上“以房養老”發展歷程表明，僅靠市場自發來發展遠遠不夠，國家和政府的支持不可或缺。

（1）優化法制環境，完善配套政策制度，規范有序發展。針對與現行《繼承法》《物權法》《擔保法》等法律銜接方面存在的空白，建立健全法律法規著力解決涉及遺產繼承糾紛、房產價值波動損失承擔等的法律問題。明確《物權法》中土地使用權續期的規定，構建長效住房產權機制，消除期限處理的不確定性。創新農村房屋流轉制度，為農村房屋納入“以房養老”消除制度障礙。設定參與準入門檻，嚴格擔保、評估、交易、公證等機構資質，促進規范化操作。建立資產評估機制，確保評估報告的權威中立、客觀公正，兼顧雙方的利益。建立信息披露機制，準確、全面披露產品的內容、時限、渠道以及收益、成本、潛在風險等情況，減少信息不對稱，便于公眾判斷。條款費率更透明，文字表述盡量通俗易懂，辦理流程更便利。

（2）以稅種的開征來引導“以房養老”行為預期。堅持“房住不炒”，推進涉及房地產的土地、稅收等相關政策的改革，建立長效調控機制，促進房地產市場的穩健。開征房產空置稅、房地產稅，有效遏制房產市場投資投機行為。適時開征遺產稅或個人資產增值稅，倒逼式助推“以房養老”保險推廣。一旦遺產稅破冰，而“以房養老”產品享受免稅待遇，便可成為合理避稅的有效工具。美、加、日等國的高額遺產稅或個人資產增值稅是保證“以房養老”業務順利開展的制度土壤之一，與其將住房由子女納稅繼承，倒不如“以房養老”。

（3）給予適當的財稅等優惠和激勵性扶持政策。對涉及“以房養老”業務所產生的收入，減免增值稅及其附加、所得稅，以及參保房產交易環節的稅費等。同時，給予一定的財政補貼，切實減低“以房養老”產品的成本，激勵開發“以房養老”產品。

（4）強化監管，推動跨部門聯動監管，填補監管空白，避免誤導和欺詐行為再次發生。由于“以房養老”橫跨多個領域、監管涉及多個部門，監管層面需要相關部門各司其職、加強協作，建立監管協調機制，制定監管條例，實現監管數據與信息共享，嚴厲打擊“以房養老”詐騙，加強老年人權益的保護。

3.健全風險分擔機制，通過政府擔保、再保險、浮動利率、多次評估等方式進行風險規避和管理。

（1）由政府部門成立專項補償基金進行風險“兜底”，若房產抵押與最終給付養老金存在差額、房價波動等不確定因素造成經營虧損，可由此基金進行補貼。借鑒日本“倒按揭”模式下“連帶保證人”制度，老人逝世后，若子女承擔償還養老款項之責，則不處置抵押的房產，若房產價值低于養老款項，也可由子女償付，以消除保險機構的擔憂。同時，汲取日本、美國的實踐經驗，構建與“以房養老”相匹配的資產證券化制度，提高反向抵押資產的流動性，克服產品周期長、占用資金量大的弊端。

（2）出臺擔保政策，建立再保險機制，解決保險機構的后顧之憂。國際上，凡是實行“以房養老”制度的國家，均采用由政府提供的“再保險”機制來再次分散和化解相關風險，已形成對投保人和承保人提供“雙向保險”（美國）、以政府信用為背書對承保人提供“單向保險”（我國香港）、采取市場化擔保方式進行再保險等模式。為了降低房價、利率波動等市場風險，美國制定HECMs 計劃，由美國聯邦住房管理局對金融機構所發放的貸款實行擔保，并由公共保險部門提供保險，以此促進“以房養老”順利推廣，還通過政府支持的房利美、房地美等住房貸款擔保機構來提供擔保，以便化解長壽風險。

（3）加強對金融市場、房地產市場等的綜合研判，特別是做好對房價波動、利率、長壽等風險管控的設計。加大專業人才儲備與培養，提升保險精算水平，科學評估壽命，動態更新評估指標；優化業務細則，提高虛報健康信息難度，降低預期壽命信息的不對等，減少壽命預期的評估誤差。同時，由于“以房養老”保險所簽訂的合同期限過長，加大了產品一次性設計的難度，可嘗試采取將合同分期續約的模式，動態更新合同條件，降低產品的運行風險。

4.借鑒國外經驗，立足國情，豐富和優化保險產品供給，滿足差異化需求。

(1)加大研發力度，改進產品設計，促進產品的標準化和精細化、支付的模塊化以及期限的靈活化等方面的改進，切實響應需求。對需求進行細分，提高產品創新的針對性，開發設計出滿足多元化、多層次養老需求和意愿的產品，激發養老消費欲望。美國的“以房養老”面向的是中產階層；在日本，收入需在某一個水平線之下才有資格申請“以房養老”，具有福利保障性質。我國也可根據溫飽型、改善型等養老需求來設計不同產品。同時，推出房屋增值分享型產品，嘗試部分住房產權抵押，待房產升值后按照一定的比例分享給參保人、繼承人，或將產品設計為兼具理財功能的險種，設立投資賬戶，每年享有固定利率的投資收益。此外，還可將重大疾病險、終身重疾保障等險種嵌入“以房養老”產品，提供更全面的保障。

（2）拓展保障形式，適當放寬承保條件，提供更加靈活的選擇。2011年我國香港實施“安老按揭”計劃，因市場認可度不高，又推出更具可行性的“以租養老”模式；新加坡主要有出租養老、“以大換小”養老（針對政府出資建造的組屋）以及倒按揭式養老（針對私人建造的商品房，適合無子女者）等三種形式。逐步擴大抵押房產的范圍，引入共有產權住房、商業類房產、農村宅基地房產等其他類型的不動產，以便解決更多“老有所養”問題。2016 年10 月我國香港將“安老按揭”擴展至“香港房屋委員會及房屋署”補貼房屋計劃中未付土地出讓金的住房（類似于“小產權房”），幾乎所有產權房均享有申請住房反向抵押的權利，致使2017 年住房反向抵押保險成交747 單，增長92%，推動“以房養老”向“以房養家”轉變。

（3）擴大觸及廣度，豐富保障內容。推廣“以房養老”保險，不應局限于給付養老金、提供穩定的經濟來源，更需在養老期間提供更專業細致的服務。借鑒我國臺灣的“長期照護保險”，將“以房養老”保險的保障內容擴大到養老照護的諸多方面。進一步完善養老產業布局，拓展“以房養老”的延伸業務，建立起養老綜合服務體系。針對不同健康程度、不同需求的老年群體，提供定制化、個性化的產品服務，探索“養老保險金+服務供給”給付形式。嘗試引入長期護理保險與“以房養老”產品有效融合，發展康復醫療，提供更全面、更多層次的養老服務。創新合作機制，將產品設計引入醫療、護理機構，將“倒按揭”后的養老金直接對接日常醫療和護理開銷。

5.構建多元化參與主體制度。借鑒日本經驗，“以房養老”產品的設計必須發揮多方主體的力量。目前國內“以房養老”片面建基于由保險機構推出的住房反向抵押，而對其他市場主體的重視度不夠，必然導致產品的單一化，實施效果欠佳。應進一步放開市場，鼓勵、引導銀行、險企、信托、房企、養老機構以及社會資本等多元化主體加入“以房養老”事業，并在政策上給予足夠空間，特別是要將符合條件的銀行納入其中。美國反向抵押貸款中，相當一部分是一次性從銀行和非銀行金融機構獲取的現金。對商業銀行住房反向抵押貸款業務收益率的研究表明，商業銀行開展此項業務有利可圖。[6]