房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃研究

竇海云

摘要：一般來(lái)說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理過程中，常常會(huì)受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響，而出現(xiàn)不同程度的風(fēng)險(xiǎn)問題。再加上“營(yíng)改增”政策的不斷實(shí)施，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的稅收負(fù)擔(dān)嚴(yán)重加劇。面對(duì)此種情況，唯有強(qiáng)化增值稅的稅收籌劃，才能夠有效防范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)問題。文章主要從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃入手，提出相關(guān)優(yōu)化建議，以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);土地增值稅;稅收籌劃;研究

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為國(guó)內(nèi)支柱型產(chǎn)業(yè)之一，具備資產(chǎn)規(guī)模大、稅收成本高以及產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)等方面的管理特征，實(shí)際管理難度較大。近些年來(lái)，隨著我國(guó)稅收管理體制改革力度的不斷加強(qiáng)，以“營(yíng)改增”為主的稅制改革策略逐漸成為稅收管理體制改革的重點(diǎn)實(shí)施內(nèi)容，并于2016年5月1日正式施行。雖然從某種程度上來(lái)說，“營(yíng)改增”政策的實(shí)施為各級(jí)各類企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)的有效降低，帶來(lái)了積極的促進(jìn)影響，但是介于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金規(guī)模大、產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)等特征，增值稅管理難度較高，稍有不慎，就很容易出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)不善的問題。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行土地增值稅稅收籌劃的必要性分析

目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)受到市場(chǎng)發(fā)展規(guī)模及趨勢(shì)的影響，已經(jīng)逐步邁入分化與調(diào)整的階段當(dāng)中。在這樣的發(fā)展趨勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的庫(kù)存問題以及泡沫問題嚴(yán)重加劇。針對(duì)于此，我國(guó)相關(guān)政府部門針對(duì)這一問題，實(shí)施多次稅制改革，以期徹底消除上述問題帶來(lái)的不良影響。然而，僅憑借稅收改革政策的支持是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，各級(jí)各類的房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷優(yōu)化內(nèi)部建設(shè)體系，最好以增值稅稅籌劃為重點(diǎn)實(shí)施對(duì)象，以期進(jìn)一步推進(jìn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)預(yù)期的發(fā)展目標(biāo)。

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過實(shí)施土地增值稅稅收籌劃基本上可以提高企業(yè)自身的稅收效益，并且可以將其視為提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的基本途徑。從嚴(yán)格意義上來(lái)講，土地增值稅稅收籌劃絕不是傳統(tǒng)意義上理解的偷稅行為、漏稅行為。而是根據(jù)房地產(chǎn)實(shí)際發(fā)展情況，依法依規(guī)地行使自身的權(quán)利，并爭(zhēng)取合理的權(quán)益，為企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的順利開展提供合理保障。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過強(qiáng)化增值稅稅籌劃，基本上可以達(dá)到強(qiáng)化并提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的目的。與此同時(shí)，還可以達(dá)到提升企業(yè)納稅意識(shí)與強(qiáng)化財(cái)務(wù)籌劃能力的目的。根據(jù)實(shí)際情況來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資產(chǎn)規(guī)模、稅收成本均要比一般企業(yè)高得多，因此通過強(qiáng)化土地增值稅稅收籌劃，能夠加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范能力，并且可以進(jìn)一步解決以往財(cái)務(wù)管理效率不高的問題。

最后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過強(qiáng)化土地增值稅稅收籌劃，利于企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)效益的有效提高。與此同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)情況，及時(shí)調(diào)整與優(yōu)化企業(yè)自身的戰(zhàn)略規(guī)劃，并且進(jìn)一步完善內(nèi)部管理內(nèi)容。最好可以在商業(yè)模式方面，集中體現(xiàn)長(zhǎng)足發(fā)展目標(biāo)。如此一來(lái)，土地增值稅稅收籌劃內(nèi)容基本上可以得到充分貫徹與落實(shí)，并且在某些程度上可以進(jìn)一步加強(qiáng)企業(yè)的發(fā)展水平。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃問題的建設(shè)思路

面對(duì)內(nèi)外復(fù)雜的形勢(shì)條件，各級(jí)各類房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該及時(shí)采取相關(guān)策略，達(dá)到強(qiáng)化土地增值稅稅收籌劃的目的。結(jié)合實(shí)際情況來(lái)說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)土地增值稅稅收籌劃要求，并不是一朝一夕就可以完成的，往往需要全體人員不斷推進(jìn)與努力，才能夠達(dá)成預(yù)期的籌劃目標(biāo)。總體來(lái)看，基于新形勢(shì)下我國(guó)各級(jí)各類房地產(chǎn)企業(yè)最好應(yīng)該通過貫徹與落實(shí)土地增值稅稅收籌劃內(nèi)容、掌握國(guó)家宏觀調(diào)控政策，確保土地增值稅稅收籌劃得以順利實(shí)施。以下是本人結(jié)合相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)與歸納的關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃問題的總體建設(shè)思路，僅供參考。

一方面，我國(guó)各級(jí)各類房地產(chǎn)企業(yè)最好立足于國(guó)家最新頒布的財(cái)經(jīng)法規(guī)，尤其是與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展緊密相關(guān)的政策內(nèi)容。結(jié)合具體財(cái)經(jīng)法規(guī)內(nèi)容，致力于做好解讀與分析工作，目的在于為后續(xù)稅收籌劃工作提供合理的經(jīng)濟(jì)保障。近些年來(lái)，我國(guó)“營(yíng)改增”政策基本上得到全面貫徹與落實(shí)。管理局為進(jìn)一步促進(jìn)相關(guān)政策內(nèi)容的順利落實(shí)，針對(duì)稅收政策問題形成了較多財(cái)經(jīng)法規(guī)措施，如今年頒布的《關(guān)于調(diào)增增值稅稅率的通知》等。與此同時(shí)，國(guó)家稅務(wù)總局結(jié)合行業(yè)整體發(fā)展趨勢(shì)，頒布《國(guó)家稅務(wù)總局公告2018年第18號(hào)》等法規(guī)。面對(duì)眾多的條款內(nèi)容，建議房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該緊密結(jié)合最新動(dòng)態(tài)，優(yōu)化內(nèi)部資源內(nèi)容，確保土地增值稅稅收籌劃得以有效貫徹與落實(shí)。

另一方面，我國(guó)各級(jí)各類房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該放眼市場(chǎng)環(huán)境的整體發(fā)展趨勢(shì)，重點(diǎn)做好關(guān)于土地增值稅稅收籌劃的業(yè)務(wù)管理工作。從某種程度上來(lái)說，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃工作，往往需要融合財(cái)務(wù)、法務(wù)、成本等多方面知識(shí)。若想切實(shí)達(dá)成預(yù)期的籌劃目標(biāo)，需要內(nèi)部人員具備專業(yè)的知識(shí)能力。針對(duì)于此，建議企業(yè)管理人員最好加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部人員的培訓(xùn)與管理工作。與此同時(shí)，積極強(qiáng)化各部門溝通與交流能力，緊抓實(shí)干、合力推進(jìn)，共同為土地增值稅稅收籌劃問題奉獻(xiàn)自己的一份力量，以期盡早完成任務(wù)。需要注意的是，管理人員必須遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，及時(shí)獲取相關(guān)資料，規(guī)避企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題，從根本上提升籌劃質(zhì)量。

三、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的相關(guān)建議

（一）貫徹與落實(shí)土地增值稅稅收籌劃，迎合“營(yíng)改增”策略內(nèi)容

新形勢(shì)下，國(guó)內(nèi)各級(jí)各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在稅收籌劃方面，主要將重點(diǎn)放在增值稅業(yè)務(wù)籌劃方面。自“營(yíng)改增”政策的全面實(shí)施以來(lái)，增值稅與土地增值稅問題逐漸成為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)土地增值稅稅收籌劃的重要部分。針對(duì)于此，各級(jí)各類房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)行土地增值稅稅收籌劃的過程中，應(yīng)該根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行的稅收政策法規(guī)，從選擇計(jì)稅方法、提高精裝房開發(fā)比例與運(yùn)用銷售策略等方面入手，切實(shí)貫徹與落實(shí)土地增值稅稅收籌劃內(nèi)容。

一方面，國(guó)內(nèi)各級(jí)各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)行土地增值稅稅收籌劃過程中，最好立足于本企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況以及未來(lái)某段時(shí)期的發(fā)展規(guī)劃，選擇合理的計(jì)稅法方法。另一方面，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)模，適當(dāng)提高精裝房的開發(fā)比重值。根據(jù)相關(guān)調(diào)查顯示，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)精裝房比例基本上很難超過35%，這與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，存在較大差距。根據(jù)現(xiàn)行的稅收法規(guī)來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)若想實(shí)現(xiàn)精裝房的大規(guī)模開發(fā)，就必須獲取更多的固定資產(chǎn)、以及物料增值稅發(fā)票等資源，目的在于通過疊加使用進(jìn)行抵扣，并實(shí)現(xiàn)合理避稅目的。

（二）樹立良好企業(yè)形象，合理使用土地增值稅稅收優(yōu)惠政策

一般來(lái)說，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的最大特征在于不動(dòng)產(chǎn)性。所謂的不動(dòng)產(chǎn)性主要是指集中體現(xiàn)國(guó)有土地房屋或者集體土地房屋的不可移動(dòng)特點(diǎn)。可以說，稅收籌劃土地增值稅基本上能夠視為房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的核心內(nèi)容。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的法規(guī)內(nèi)容，各級(jí)各類房地產(chǎn)企業(yè)需要從合理利用土地增值稅收優(yōu)惠政策、以及合理增加或者扣除項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)方面入手，才能夠達(dá)到土地增值稅收籌劃順利落實(shí)的目的。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以通過適當(dāng)加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施方面的籌劃力度進(jìn)行加強(qiáng)，目的在于進(jìn)一步樹立良好的企業(yè)形象、提升企業(yè)在市場(chǎng)中的核心競(jìng)爭(zhēng)位置，確保土地增值稅稅收籌劃內(nèi)容得以落實(shí)。

四、結(jié)論

介于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模大、稅收成本高等方面的發(fā)展特點(diǎn)，若想從根本上規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題以及稅收負(fù)擔(dān)重的問題，建議企業(yè)必須立足于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)，依法依規(guī)地維護(hù)與爭(zhēng)取自身的利益，妥善地處理各項(xiàng)土地增值稅稅收籌劃方面的問題。與此同時(shí)，企業(yè)內(nèi)部各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理任務(wù)應(yīng)該嚴(yán)格遵照政府宏觀政策要求，積極提升企業(yè)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，減輕自身的稅收負(fù)擔(dān)。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該積極強(qiáng)化土地增值稅稅收籌劃的管理力度，提升企業(yè)自身的納稅意識(shí)，避免涉及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]丁瑜.A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算分析及其稅收籌劃[D].寧波大學(xué)，2017.

[2]潘志昭.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃研究[D].廣東商學(xué)院，2013.

[3]張吉純.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃研究[D].蘭州大學(xué)，2016.

[4]譚家寧.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃研究[D].吉林財(cái)經(jīng)大學(xué)，2016.

（作者單位：常州致林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）