房地產土增稅的清算及其稅收籌劃風險研究

■ 崔婷婷（山西三建集團有限公司）

一、房地產土地增值稅的清算要點

我國對房地產土地增值稅清算有一些明確具體的規定。在規定當中說明，當企業納稅人符合納稅條件之后就應該去及時對土地增值稅稅額進行計算并辦理相對應的稅收手續。企業在對土地增值稅進行清算的時候就應該去重點考慮以下幾點。

（一）明確土地增值稅清算的范圍

房地產企業通過界定清算范圍，能夠更好的去降低稅收籌劃風險。我國政府對于土地增值稅界定清算的條件也頒布了幾條相應的政策。在政策當中明確規定，房地產企業在對自身建筑物以及舊房轉讓的清算土地增值稅進行清算時，一般都是在房地產銷售清算之前以及對轉讓房地產為前提的。同時在政策當中還規定，房地產企業在日常經營過程當中發生轉讓土地使用權、房地產項目建設竣工、轉讓整體未竣工決算項目以及完成銷售的業務都可以進行土地增值稅清算。因此，我們說房地產企業應該去重視土地增值稅界定清算的范圍。

（二）明確自用房地產以及非直接銷售的收入確定原則

我們在對土地增值稅清算的時候要對收入的計算重視起來。企業在計算收入時主要包括實物收入以及其他收入。房地產企業只有明確自用房地產以及非直接銷售的收入確定原則才能夠讓自身獲得最大的利益。我國政府在對收入頒布了很多政策，面對這些政策房地產企業應該能夠熟練的把握以及掌握。比如說，我國政府規定房地產企業應該去取得一些完整可靠的資料后再對收入進行確認。這些資料主要有銷售發票、立項報告、銷售合同、測繪合同以及銷售許可證等等。在房地產企業經營過程當中，如果發生職工福利購房、債務抵償以及拆遷換建等等事件應該將非貨幣性資產確定為收入。在房地產企業經營過程當中發生預收房款事項后，如果客戶因為合同當中約定的面積與實際測量面積不一致而發生房款退補問題，應該及時對土地增值稅進行調整。當房地產企業在轉讓房屋是如果自身的產權并未發生轉移，則房地產企業在進行清算時不能夠將其列入收入當中，同時也不應該扣除相應的成本以及費用。房地產只有實現對自用房地產以及非直接銷售的收入進行明確的了解才能夠達到自身降低稅負的目的。

（三）明確可扣除金額項目

轉讓房地產有關的稅金、開發土地成本、配套設施成本與費用、土地使用權成本、新建房屋費用以及其他符合規定的扣除項目。這些扣除項目都需要房地產稅企業高層有一定的了解以及掌握。只有通過這樣的方法，我們才能夠去確定哪些金額是可以扣除的項目從而減少房地產企業需要交納的土地增值稅。房地產企業想要去保證自身扣除金額項目能夠順利通過受機關的審核，就應該在清算的時候獲取前期工程費、土地征用以及拆遷補償費、開發間接費、公共配套設施費、基礎設施費以及建筑安裝工程費等等相關的合法憑證。房地產企業通過這些憑證可以向稅務機關證明自身各項費用均為真實發生而不是假造的。

二、基于房地產土地增值稅清算的稅收籌劃風險與對策

（一）銷售定價的稅收籌劃風險與對策

目前我國政府為了讓更多的房地產企業享受到一些稅收優惠的政策，就會將房地產企業當中的一些項目認定為普通標準住宅去進行土地增值稅的征收。房地產企業在經營過程當中發現自身稅收籌劃風險較大，主要是因為在日常業務當中可能會出現一些不符合普通標準住宅認定條件的情況。現在這些問題，房地產企業高層管理者想要去降低自身稅收風險就應該去制定一些較為合理的稅收籌劃的方案以及政策，同時應該對國家出臺的稅收優惠政策有充分的了解。企業高層管理者只有通過這樣的方法才能夠去對土地增值稅的政策以及相關的稅法進行全面掌握。企業在銷售過程當中在進行銷售定價時，我們就會發現如果企業將銷售價格定位得越高那么企業需要去繳納的土地增值稅的金額也會越大。同理可得，當企業將自身銷售價格定位的較低時，土地增值稅需要繳納的金額也會越來越小。目前房地產企業想要在房地產市場上能夠占有更大的地位，就應該去合理進行銷售定價。房地產企業在對銷售商品進行定價的時候，不應該僅僅只是從如何降低稅負的方面去進行制定價格。同時，還應該去考慮房地產市場的供求現狀和利潤目標以及房地產所處于的地段等一些因素。房地產企業只有通過這樣的方法才能夠將稅收籌劃風險控制在一定范圍之內。

（二）可扣除金額項目的稅收籌劃風險與對策

可扣除金額項目也是稅收籌劃風險當中的重要組成部分。房地產企業在經營過程當中，為了降低自身土地增值稅的稅負就會錯誤的認為如果增大自身項目成本的費用就可以去增大扣除項目。房地產企業漏稅、逃稅風險較大，主要是因為一些項目成本費用支出不一定都在稅收政策以及稅法規定的可扣除凈額項目的范圍內。房地產企業在對土地增值稅進行繳納時，應該按照國家頒布的政策以及稅收優惠的條件去進行納稅。同時，房地產企業的高層也還應該和稅務機關保持密切以及良好的溝通。通過這樣的方式能夠為房地產納稅人員在做賬時及時的解決一些困惑以及疑惑之處。對于房地產企業來說，如果想要去享受一些免交土地增值稅的優惠政策政策，那么就要要求自身的土地增值率未超過20%。因此企業在經營過程當中，為了達到自身依法免稅的目的就應該去控制土地增值稅率的范圍。

（三）利息扣除的稅收籌劃風險與防范

房地產企業經常會由于一些認定差異而給自身的經濟效益造成一定的損失。這往往是由于房地產企業在對稅收進行一定的籌劃和制定時，由于和稅務機關認定是否能夠扣除的條件持相反的意見，就會為企業造成認定不一致的風險。面對這些問題，企業應該與稅務機關建立一個良好的稅企關系，同時還應該對國家頒布可扣除稅收的政策進行仔細閱讀和研究。通過這樣的方式，我們可以降低稅收籌劃的風險讓房地產企業獲得更大的利益。房地產企業可以通過兩種方法對自身需要繳納的土地增值稅進行最大限額的抵扣。第一種，根據國家有關規定，如果企業的利息費用與其他的費用發生捆綁，那么就要在房地產開發企業成本的10%以內去進行扣除。第二種我們可以去根據商業銀行同類、同期貸款的利率進行最大限額的扣除。企業在進行稅收籌劃時，會對兩種方案進行相比較來確定哪一種更適合于企業。比如說，某一房地產企業在開發房地產項目的過程當中，會有周邊配套設施以及建設房屋等一些支出是2400萬元。同時房地產企業在獲取土地使用權的時候支付了2000萬元以及我們根據房地產項目去計算自身分攤的利息是400萬元。房地產企業在開發房地產項目過程當中所貸款的利率并未超過同期商業銀行的貸款利率。通過分析我們發現，第一種可以扣除的稅費項目是440萬元，而第二種可以扣除的稅費項目是620元。面對這些數據，房地產相關工作人員就會去采用第二種方法去進行繳納土地增值稅。因此我們說，第二種方法更有利于一些大型房地產企業去進行抵扣自身的土地增值稅費用。

三、結論

房地產企業想要去降低自身土地增值稅稅收籌劃風險就應該積極以及及時的去了解國家頒布的相關稅收政策。同時房地產企業相關人員在進行稅收籌劃以及土地增值稅清算的過程當中，還應該與當地的稅務機關保持良好的溝通關系。房地產企業只有通過這樣的方式才能夠讓自己的稅收籌劃方案更加順利的得到稅收機關的認可。因此我們說，房地產企業如果想要去提高自身的經濟效益就應該去做好稅收籌劃風險以及土地增值稅清算的工作。