四川瑞澤地產集團成本管理問題及對策

■王施宇（遼寧師范大學海華學院管理系）

在房地產企業的發展中，土地是先決條件。2017 年，大型房地產企業投資規模繼續擴大，資本投資大幅增加。特別是近年來，缺乏土地導致供應短缺。競標競爭日趨激烈，土地價格仍然很高，一些房地產公司由于資金不足而無法參與土地招標，因為擔心打破資金和市場鏈。逐漸被淘汰。目前，土地使用權的收購已成為房地產企業綜合能力的競爭。房地產企業的綜合能力不僅取決于專業知識，還需要一些管理系統來支持和保證資金水平。因此，在當前中小型住房企業的市場形勢下，特別重要的是如何優化企業的成本管理體系，為大型住房企業提供充足的資金。

一、相關概念界定

（一）成本管理的定義

成本管理是指一些科學的管理方法，例如分解，控制分析，評估和評估目標成本，通過預測成本和根據企業的目標和預算做出費用決策。專注于初步成本確定，監控和后續評估，形成企業，多層次，多維度的成本管理系統，參與整個過程，以最低的生產成本實現最大的生產結果，只要確保產品的質量就行了。確保公司在市場上的競爭地位，獲得長期的經濟效益。

從20 世紀成熟管理理論的成熟開始，隨著經濟全球化和一體化的發展，如何確保企業在市場中的競爭地位，決策者應根據成本管理確定成本戰略信息。戰略成本管理和成本管理的企業實施戰略，正在形成一個基于鏈的成本管理理論。由于整個企業價值鏈的有效管理，實現了最優的供應鏈價值，并支持企業戰略的實施。企業獲得長期競爭優勢。

（二）成本管理的基本內容

（1）成本預測。根據與企業成本和企業發展前景相關的各種因素，采用了一種科學的方法，可以合理地預測企業未來成本水平和發展趨勢的變化。通過預測成本，公司可以有效地了解未來的成本條件，防止和避免盲目決策，并幫助管理者選擇最佳計劃并做出正確的決策。

（2）成本決策。為了達到設定的目標值，公司在有效分析和計算相關數據和數據的基礎上開發各種可能的解決方案，并根據企業的實際情況和發展目標選擇合適的業務流程，以做出最佳決策。成本預測是制定成本決策的基礎，成本決策是成本計劃的基礎。

（3）成本計劃。在成本預測和決策的基礎上，企業應根據生產任務減少計劃周期的計劃成本和相關信息，確定每個產品的消耗和成本水平，并采取以貨幣為控制和成本估算的某些程序和方法。基礎。成本計劃在企業成本管理中發揮著重要作用。

（4）成本控制。根據成本計劃，在規劃期間，公司必須在生產經營過程中保存記錄，調整和控制各類消費，采取多項措施，防范和調整，確定影響成本的各種因素和條件，并提供成本管理。目標的管理行為。整個成本管理過程中的成本控制，包括早期預防，過程控制。

（5）成本核算。根據會計準則和相關規定，企業在企劃期間的生產經營活動費用按照企業事先制定的標準分類，并計算為普及費用。在計劃期間必須計算企業的總成本，計算每個產品的成本。實際成本管理活動成本計算的目的是及時準確計算每個產品的實際總成本，提供準確的數據，為企業決策提供科學依據，全面反映企業管理水平。

二、四川瑞澤地產集團成本管理現狀

（一）四川瑞澤地產集團簡介

四川瑞澤地產集團有限責任公司于1997 年5 月9 日在遂寧市工商行政管理局登記成立。法定代表人席靜，公司經營范圍包括房地產開發經營、土地整理；銷售：建筑材料等。建筑材料、裝飾材料、百貨、首飾、化妝用品、皮具、家用電器、文化用品、廚衛用品、家具、服裝、紡織品、鐘表、體育用品、酒店管理。

（二）四川瑞澤地產集團成本管理現狀

1.成本管理流程

（1）目標成本管理

四川瑞澤房地產集團將分為幾個階段：投資階段的目標成本，目標成本，項目目標成本設定階段，項目概念發展階段的目標成本，計劃發展階段的目標成本，目標成本和施工圖的發展階段。根據每個階段項目目標成本的實際進展情況，目標成本從粗略到刑事。

目標值由成本部門編制。成本專家應研究和比較類似項目并使用成本估算方法。準備后分發給有關部門和負責人。

（2）合約管理

在實際實施過程中，四川瑞澤房地產集團認識到合同計劃的重要性，在集團內部實施合同計劃制度，將目標成本與合同計劃進行比較，加強對合同的初步控制。

四川瑞澤房地產集團實施招標投標策略：對于每個新項目，區域公司的成本管理人員將重新審查每個子項目的潛在參與者，收集相關信息，并對投標人進行資格審查和評估。最終確定了招標的贏家。

（3）成本考核管理

四川瑞澤房地產集團進行年度員工評估。首先，員工獨立評估指標體系中的評估指標，然后由部門負責人進行檢查和評估。最終轉移到公司后，負責該部門的公司負責人做出了最終決定。領導者在提交自我評估系統后立即評估部門主管。所有員工評估結果均與年終薪酬相關。

2.成本管理制度

（1）目標管理

工作的主要內容：建立合理的經濟目標成本，控制目標成本，確定總目標成本，分解目標成本，確定控制點，每月跟蹤目標成本的變化，以及客觀準確地分析和評估動態成本。

（2）實施成本管理

按照成本控制文件，新項目建設成本分析，項目變更嚴格控制，簽證實際數量和成本現場核查，各種合同月度變更，簽證總額，所有項目資金嚴格核查，比較和總結成本，評估，計劃，計算和管理項目成本。

（3）招標管理

按照區域招標政策，法律法規和相關公司管理制度，制定招標程序，逐步規范招標文件，協助招標過程，參與合作企業的選擇，查看招標文件，提出經濟建議。確定投標價格，參與項目，材料和設備的投標，以及經濟審查交易。

三、四川瑞澤地產集團成本管存在的問題分析

（一）成本預算不準確

四川瑞澤房地產集團項目的目標成本在準備期間經常發生變化，最終成本和目標成本差異很大。四川瑞澤房地產集團開發部門在制定設計方案和制圖時往往超出目標限額。盡管由于成本計劃龐大且經濟效率低，一些設計決策起到了很好的作用，但設計圖紙的處理仍在繼續。在反復調整計劃后，成本部門應該再次計算，但最終會超出預期成本。設計有時不考慮設計性能。在施工過程中，一些先前發現的設計問題不僅影響了項目的整體效果，而且還導致了施工時間的增加，成本的增加和公司的損失。如果項目計劃發生變化，將導致施工過程發生更多變化，通常目標成本將發生變化，成本金額將進一步增加，最終目標成本將超過計劃價值。

（二）成本管控不到位

合同計劃和大量更多的內容，有很多合同在實際實現過程中，沒有一個超過合同計劃的早期階段，但是在項目的后期，剩余合同金額的計劃不足以完成剩下的項目，導致成本超支。在招標采購過程中，四川瑞澤房地產集團經常要求投標人收集信息通過資格考試，但有時收集的信息不準確，導致決策不正確。招標的獲勝者在項目實施過程中合作程度低，無法保證項目的質量和持續時間，從而導致成本超支。在項目實施過程中，建筑物和基礎設施的安裝成本經常發生變化，導致整個項目的成本嚴重超過計劃成本，利潤顯著降低。

四川瑞澤地產集團成本部的員工每月費用的實際支出情況，基于領導層月報報告了，但還沒有超額成本的趨勢不能早期發現，早期的損失，無法控制，后期成本超過分被發現的時候，已經無法挽回。

（三）成本考核無效果

四川瑞澤地產集團雖然建立了成本績效考核體系，但在成本管理中仍然沒有發揮約束和激勵作用。部分項目評價效果較好，但項目成本處于超支狀態。

成本績效體系中的評價指標不能充分反映項目成本的實際情況，與項目的實際成本不相關聯。在之前的評估成本，例如，針對“目標成本的變化率指標評價，性價比很好，然而，仔細檢查，發現項目經理為了滿足性能目標，并采用成本法多學科聯系，后期綠化成本數據在過去的變化率過量的結構性成本，因此，盡管總體看來，沒有多余的目標成本，但最終卻發現實際成本遠遠高于目標成本。

四、加強四川瑞澤地產集團成本管理的對策

（一）成本管理意識的優化措施

1.建立精細化成本管理的模式

四川瑞澤地產集團是為企業推廣和建立先進的成本管理模式。首先，應將實際業務活動緊密結合在房地產開發和生產中，并以“節點細化和過程控制”為出發點，實施改進的系統和實踐。同時，根據房地產供應鏈的特點，參考在分析影響成本的因素，成本節點的管理和控制不斷完善，每個負責人的責任范圍明確，指標和暴擊一系列成本預算估算正在改善。逐步提高現場標準和成本標準。此外，先進的現場成本管理的實施也在不斷完善，任何完善的系統都需要有效的實施才能發揮自己的作用。通過出版和教授房地產企業全體員工詳細的成本管理工作，提高了員工對低成本生產經營的意識和積極性。

2.構建成本管理的優良環境

對于四川瑞澤地產集團來說，是創建一個良好的成本管理在企業生產過程中環境，過去不是實現成本管理的措施和方法，分解為企業成本管理的指數，一步一步的每個部門和每個崗位、每個員工，從根本上幫助企業構建軟環境成本管理，提高成本管理的軟實力。能夠營造良好的成本管理環境，并從以下幾個方面作為切入點：明確企業的管理目標，企業成本管理的總體目標細化分解，分解每個流程的生產管理，具體的成本目標的實現每個員工，充分發揮員工的主觀能動性在成本管理中，放棄成本管理僅僅是相關領導和與他們無關逆向思維;二是統一思想認識，是企業生產經營管理成本的第一個想法和意識，使企業從領導所有員工能感受到成本管理在他的身邊，用自己的切身利益和發展前景息息相關，對于所有逐步建立自己的英雄在企業成本管理中，絕對的義務和責任。

（二）成本管理制度的優化措施

1.建立成本優化的規范和標準

為了確保持續的實現成本優化工作，獲得良好的結果，首席執行官負責組織成本優化的公司團隊，開發工作流程并優化標準成本，以確保持續優化和成本優化。成品有助于降低每種產品的規格成本。根據ERP 系統中的每個產品規格，檢查每個部件的規格成本，并在ERP 系統中降低投入成本。大多數產品收入結構的一般優化。

2.建立系統科學的人才培養制度

人才是任何企業持續發展壯大的動力源和基礎，四川瑞澤地產集團也不例外，要實現企業成本管理的最優化，降低企業生產經營成本，人才是基礎。目前，四川瑞澤地產集團需要加強成本管理人員的業務水平和專業素質培訓，大力倡導流程優化，不斷提高員工素質，這是降低企業生產成本的有效途徑之一。為了實現供應鏈視角下的成本管理模式，油田必須培養一支精力充沛、具有團隊合作意識和高專業素質的人才隊伍，并在四川瑞澤地產集團及各基層生產單位管理層承擔起自己的成本管理任務。為了提高四川瑞澤地產集團成本管理人員的服務質量，企業應當定期組織活動持續時間不同的成本管理實施工作，和員工的理論和操作技能培訓，特別是員工和負責生產線的操作管理人員，更應該添加生產實踐技能和相關的理論研究。

（三）成本管理體系的優化措施

1.精準執行成本考核

根據企業的實際情況，設定每個成本估算指標的目標值，不能把目標值設定得太高。否則，員工無法通過自己的努力達成目標值。這很容易降低員工的干勁。目標值不能設定得太低。沒有人的努力就能達成太低的目標。如果沒有工作熱情的話，就不能改善成本指標。同時，目標價值的逐步提高：四川瑞澤地產集團可以為公司設定三年的成本管理目標，逐步提高目標價值，最終實現理想狀態。例如，設計的變化率可以在第一年設定為≤5%，第二年≤3%，第三年≤1%，從而逐漸與優秀的房地產公司保持一致。設置所有成本計算指標四川瑞澤地產集團可以采用這種方法，以便逐步改進。

2.建立科學的供應商評價機制

首先，四川瑞澤地產集團物資采購部門必須了解市場上的材料供應商的詳細信息，包括：類型，特點，價格，供應的材料質量，產品在市場上的普及，產品聲譽，銷售資格許可，自有財務狀況通過收到和分析這些信息，四川瑞澤地產集團的決策層可以更全面，客觀，準確地了解所有材料供應商。英寸特別是，最好提供符合四川瑞澤地產集團戰略發展規劃的供應商。其次，四川瑞澤地產集團應堅持“發展戰略供應伙伴，支持大供應商”的理念和理念，與信譽良好的合格供應商建立長期戰略合作伙伴關系，逐步實現兩企關系。傳遞和傳播信息，以確保穩定的伙伴關系，實現互惠互利的局面。第三，四川瑞澤地產集團應為戰略供應商和主要供應商建立獎懲制度，根據供應商的結果確定訂單的數量和價格，并建立可靠的供應商檔案并定期進行評估。支付優先權刺激供應商公司的生存能力和參與。

五、總結

由此可以看出，四川瑞澤地產集團有一個具體的成本管理方法，但由于管理成長型住房企業的經驗不足，通過四川瑞澤地產集團的相應管理人員在實際申請過程中仍存在許多問題。調查研究，總結研究成果，并通過四川瑞澤地產集團成本管理獲取有關現狀的信息，并分析存在的問題。基于優秀房地產公司的現有管理實踐，四川瑞澤地產集團的成本管理有所改善。并提出保護措施。由于研究時間長，研究能力和實踐經驗有限，優化四川瑞澤地產集團的成本管理可能不夠全面，可能無法完全指導四川瑞澤地產集團的成本管理，有些方面還有待進一步研究。